313
Oфисов в Украине мало, и они дорогие
— Недвижимость
За последние два-три года быстрый рост цен на квартиры в Киеве и других крупных городах Украины повлек за собой удорожание нежилой (офисной, торговой, промышленной) недвижимости, складских помещений и еще в большей степени — земельных участков, используемых как под жилищное, так и под "коммерческое" (торговые центры, офисы, заправки, производственные помещения) строительство и расположенных в черте города Киева, крупнейших городов и ближайших пригородов. Динамика цен здесь сходна с динамикой цен на жилье, однако имеет некоторую специфику.
Дело в том, что на каждый сегмент нежилой недвижимости действуют специфические факторы. Поэтому рынок нежилой, прежде всего офисной недвижимости, и рынок земельных участков заметно отличается от рынка квартир.
Офисы
В первую очередь по данной проблеме стоит отметить значительно больший сегмент аренды по отношению к продажам. Как правило, компании не идут на покупку или выкуп готовых офисных площадей, а предпочитают брать помещения в наем. Поэтому на рынке офисов существует целый сегмент бизнеса, представители которого занимаются выкупом нежилых помещений, переоборудованием их в офисы и бизнес-центры с последующей сдачей в аренду.
Подобные операции очень выгодны, поскольку в центре Киева к середине лета 2004 года средняя стоимость аренды обычного нежилого помещения в заштатном проектном институте с советским ремонтом стоит максимум $12—15 за квадратный метр, а стоимость аренды в бизнес-центре, оборудованном и "нашпигованном" соответствующим образом, с современными сервисными службами и инженерными коммуникациями, превышает $35 за квадратный метр. В особо престижных микрорайонах цена доходит до $70—90 за квадратный метр. А ведь еще 3 года назад в центре Киева можно было снять приличный офис за $10 за квадратный метр. Что же касается продажной цены офисных помещений в центре Киева, то их стоимость еще в 2003 году превысила $2000 за квадратный метр.
До середины 90-х годов прошлого века в сфере офисной недвижимости в Киеве было "непаханое" поле, поскольку офисных зданий западного образца вообще не существовало. В 1996 году в столице Украины появился первенец среди офисов класса "А" — "Киев-Донбасс" на площади Толстого. В 1998 году было построено второе сооружение подобного класса — офисный центр "Горизонт Тауэрс". Но грянул знаменитый "российский кризис", затормозивший появление новых бизнес-центров. Оживился рынок офисного строительства лишь в 1999—2000 гг. Западные компании, начавшие в 1997 году строительство двух бизнес-центров класса "А" — подольского Роdil Plaza и Мillenium по ул. Владимирской — завершили их лишь в 2000 году. А пиком инвестиций в офисное строительство можно считать 2003-й — начало 2004-го. Всего же с 1998 года в строительство офисных центров класса "А" и "В" в Киеве украинскими и иностранными компаниями вложено более $250 млн.
Как результат — предложение по аренде офисных площадей в Киеве стремительно растет. В самый разгар спроса на офисные помещения (год-два назад) началась реконструкция значительной части бизнес-центров, и сегодня они вводятся в эксплуатацию. Эти площади расхватываются "с колес". Что и понятно — в стране продолжается экономический рост, его темпы — самые высокие как на европейском континенте, так и в СНГ. Политическая ситуация в Украине способствует повышению спроса на офисную недвижимость — перед президентскими выборами активизировались различные штабы, которые арендуют либо приобретают офисы для своего размещения, причем и в столице, и в регионах.
На сегодняшний день объем офисного рынка Киева составляет около 200 тыс. кв. м, а платежеспособный спрос на офисные площади превышает 250 тыс. кв. м. Но рынок офисов класса "А" и "В" не полностью насыщен, и это видно хотя бы по тому, с какой быстротой заселяются вновь возводимые центры. Не случайно, в отличие от рынка жилой недвижимости, тенденция повышения цен здесь пока не преодолена.
Во многом это объясняется тем, что, несмотря на "запредельные" темпы экономического роста в Украине, Киев пока уступает другим восточноевропейским столицам — Будапешту, Варшаве, Праге, Таллинну — по количеству офисных площадей "на душу населения". А вот в чем мы уже догнали и перегнали Восточную Европу, так это в ставках аренды и в ценах, за которые можно приобрести офисную недвижимость. Снять или купить офис в центре вышеперечисленных столиц сегодня можно почти вдвое дешевле, чем в Киеве.
Возникает вопрос, как долго продержится подобная ценовая тенденция? Судя по тому, какими темпами идет возведение бизнес-центров, это продлится еще год-полтора. И когда по "офисной насыщенности" наша столица сравняется с другими крупными европейскими городами, тогда из-за избытка предложения цены наверняка упадут. Однако цены могут поползти вниз и гораздо раньше, если сегодняшний экономический рост начнет "сдавать обороты". И это вполне может быть, учитывая крайне негативные прогнозы относительно перспектив динамики мировых цен на основную украинскую продукцию — черные металлы.
Предчувствие "затоваренности помещениями" уже сегодня беспокоит представителей строительного бизнеса и не дает им поднимать цены до заоблачных. В настоящий момент уровень арендной платы в офисных помещениях класса "А" в среднем по Киеву стабилизировался в пределах $24,5 за 1 кв. м, а средний показатель свободных помещений в бизнес-центрах составляет уже около 7%. Многие компании, инвестирующие в бизнес-центры, глядя на то, сколько площадей на-гора выдают их конкуренты, начинают предлагать арендаторам различные системы скидок с расчетом на то, чтобы договоры заключались на как можно более долгий срок. Это верный признак того, что на рынке грядут перемены. В случае падения арендных ставок резко "удлинятся" сроки окупаемости "офисных инвестиций": сейчас они составляют 6—7 лет в Украине и 9—12 лет в европейских столицах, а могут "растянуться" и до 15 лет, что приведет к росту предложения офисов на продажу вместо аренды.
Торговые площади и земельные участки
Наряду с офисной росла в цене и торговая недвижимость. Особенно вырос спрос на торговые площади в центре крупных городов, где еще три-четыре года назад наблюдался их значительный дефицит. Ударные темпы подземного строительства в Киеве и переоборудование бывших долгостроев (универмагов и универсамов) в областных центрах привели к тому, что предложение торговых площадей зачастую превышает спрос на них. Таким образом, рост цен на торговую недвижимость приостановился.
Помимо этого, многие арендаторы начинают покидать торговые "острова" в центре крупных городов, особенно это наблюдается в подземных торговых помещениях, не оправдывающих высоких арендных ставок, и перебираются на окраины. Перенасыщенность центров подземными торговыми точками уже сегодня негативно сказывается на объемах торговли отдельных магазинов. Одновременно растет спрос на большие торговые площади под супермаркеты, причем как в районах, примыкающих к центру, так и на окраинах.
Последние годы наблюдается активный "вынос" производств из Киева в пригороды и другие регионы страны, поэтому цены на промышленную недвижимость в столице растут медленнее, чем на жилье, торговую и офисную недвижимость. При этом цены ограничены рентабельностью производства, которое можно организовать в том или ином помещении. Вот производство и "выносится" на периферию. Наблюдается лишь рост цен на объекты промышленной недвижимости, которые могут быть реконструированы под офисные и торговые центры, но в таком случае эта недвижимость быстро переходит в категорию торговой и офисной и подчиняется тенденциям этих сегментов рынка.
Что же касается земельных участков, то здесь пока наблюдается поступательный рост цен, на котором даже не сказываются "квартирные тенденции". Причина этому — чрезвычайно низкое предложение свободных земельных участков в ближайших пригородах крупных городов.
Что же касается столицы, то фактически все окраины Киева заняты лесными массивами, в которых запрещено жилищное строительство. За чертой города ко многим земельным участкам нет удобных подъездных путей и не подведены необходимые коммуникации. Поэтому рост цен на дома и земельные участки продолжается в частном секторе городов. А вот в пригородных районах наибольшим спросом пользуются участки вдоль стратегических трасс, где можно открыть отель, закусочную или АЗС.
По материалам: Кіевскій ТелеграфЪ
Поделиться новостью