311
Ирина Кальницкая: может ли открытие рынка земли стать дополнительным механизмом в обеспечении прав кредитора
— Кредит&Депозит
В свете последних изменений относительно открытия рынка сельскохозяйственной земли банки получили возможность приобретать право собственности на сельскохозяйственную землю в порядке обращения взыскания как на предмет залога уже с 01 июля 2021 года, причем без ограничений по площади.
Прогнозируется, что с выходом на земельный рынок юридических лиц (с 2024 года) цена земли будет только расти, что делает ее выгодным активом, который при необходимости может быть реализован банком без потери в цене.
Сейчас ипотека является наиболее распространенным видом обеспечения выполнения обязательства. Однако на защиту прав кредитора также встает не так давно введенный в украинское законодательство механизм доверительной собственности.
Предлагаю разобраться, какой именно вид обеспечения обязательства максимально уменьшит риск кредиторов, связанный с возвратом проблемной задолженности, и является применимым к обеспечению землей.
Ипотека
Ипотека является залогом недвижимого имущества, при установлении которой право собственности на имущество остается у ипотекодателя. Сейчас именно банки имеют исключительное право быть залогодержателями земель сельскохозяйственного назначения. Обращаю внимание, что речь идет не обо всех финансовых учреждениях, а именно о банках.
Так, законодательство Украины определяет банк как юридическое лицо, которое на основании банковской лицензии имеет исключительное право предоставлять банковские услуги, сведения о котором внесены в Государственный реестр банков. Таким образом, получить украинскую сельскохозяйственную землю в залог смогут только те банки, которые зарегистрированы в Украине и имеют соответствующую лицензию, выданную НБУ.
Учитывая это, к сожалению, иностранные банки не могут получать земли сельскохозяйственного назначения в залог, поскольку иностранные банки не отвечают определению «банк» по украинскому законодательству.
Если предметом ипотеки является право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или для застройки (суперфиций), законодательство предоставляет возможность ипотекодержателю приобрести такое право в счет выполнения основного обязательства или от своего имени уступить такое право любому лицу.
Банк как ипотекодержатель получает право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае нарушения ипотекодателем своих обязанностей по ипотечному договору, невыполнения/ненадлежащего выполнения основного обязательства должником, а также в случае открытия производства о банкротстве или при ликвидации ипотекодателя.
Взыскание на предмет ипотеки может быть осуществлено на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Также законодательство об ипотеке определяет обязанность ипотекодержателя уведомлять ипотекодателя о своем намерении заключить договор купли-продажи заложенного имущества для соблюдения преимущественного права покупки такого имущества.
Что касается земли сельскохозяйственного назначения, то законодательство предусматривает обязанность банка реализовать земельный участок, на который обращено взыскание на земельных торгах, в течение 2-х лет со дня приобретения права собственности на нее.
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества. При реализации земельного участка сельскохозяйственного назначения, до 01 января 2030 года цена не может быть меньше нормативной денежной оценки такого участка.
Доверительная собственность
В отличие от ипотеки, доверительной собственностью могут обеспечиваться обязательства только по кредиту или займу. В доверительную собственность может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество.
Важным отличием доверительной собственности от ипотеки является то, что установление доверительной собственности предусматривает прекращение права собственности на такое имущество у лица, которое его передает (доверительный учредитель), и приобретение права доверительной собственности кредитором (доверительный собственник) на такое имущество.
Несмотря на приобретение кредитором права доверительной собственности на имущество, право владения переданным в доверительную собственность имуществом несколько ограничивается, ведь оно не может быть отчуждено или продано кредитором до момента обращения взыскания на такое имущество.
Что касается сельскохозяйственной земли, то до 01 января 2024 года такая земля не может быть передана в доверительную собственность банку. Земельный кодекс Украины позволяет банкам приобретать право собственности на землю только при обращении взыскания на нее как на предмет залога.
Тем не менее, доверительная собственность не относится к залогу, а является видом права собственности. Следовательно, передача сельскохозяйственной земли в доверительную собственность может стать эффективным обеспечением кредитных обязательств лишь с 2024 года.
При передаче земли в доверительную собственность пользователем такой земли может оставаться доверительный учредитель или другое лицо, чье право пользования оформлено согласно Земельному кодексу Украины.
Однако такое пользование не является препятствием для удовлетворения требований кредитора, ведь пользователь теряет право пользования землей со дня получения уведомления о принятии доверительным владельцем решения об обращении взыскания на такую землю.
Доверительный собственник вправе обратить взыскание на объект доверительной собственности, если просрочка исполнения должником основного обязательства составляет более 20 календарных дней, либо просрочено исполнение части основного обязательства более чем на 30 дней.
Так же как и при ипотеке, в случае нарушения должником договора об установлении именно доверительной собственности доверительный собственник может требовать досрочного выполнения основного обязательства.
Более того, при получении имущества в доверительную собственность банк не рискует потерять такое имущество при банкротстве/ликвидации доверительного основателя, ведь такое имущество не включается в ликвидационную массу доверительного учредителя.
Как и при ипотеке, доверительная собственность предполагает соблюдение преимущественного права покупки путем письменного уведомления должника пользователя и доверительного учредителя с указанием минимальной цены продажи.
Причем для реализации своего преимущественного права указанные лица имеют всего лишь 5 дней, в течение которых необходимо внести минимальную цену продажи на депозит нотариуса.
В отличие от ипотеки, цена продажи объекта доверительной собственности устанавливается доверительным собственником единолично, без необходимости проведения оценки такого объекта, что в определенной степени ускоряет и облегчает удовлетворение требований кредитора.
Учитывая вышесказанное, механизм доверительной собственности в большей степени призван защитить права именно кредитора и является более действенным при реализации обеспеченного имущества.
При передаче имущества в доверительную собственность банк имеет возможность получить право собственности уже с даты заключения соответствующего договора, что делает невозможным любые манипуляции с таким имуществом со стороны должника.
Также Гражданский кодекс предоставляет относительную свободу сторонам договора об установлении доверительной собственности при определении его условий. Можно, например, определять основания для наступления права обращения взыскания на имущество в доверительной собственности или регулировать минимальную цену продажи такого имущества.
Единственное, что банки не смогут рассматривать землю сельскохозяйственного назначения в целях обеспечения обязательств путем передачи такой земли в доверительную собственность по кредитному договору до 2024 года. Ведь, учитывая ограничения Земельного кодекса, доверительная собственность не является залогом.
В случае, если иное не будет принято на референдуме, иностранные банки также не смогут приобретать право доверительной собственности на землю сельскохозяйственного назначения.
Что же касается ипотеки, то такой способ обеспечения все еще остается наиболее понятным для кредиторов и должников, а учитывая, что с 01 июля 2021 года украинские банки могут приобретать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения в порядке обращения взыскания как на предмет залога, ипотека впредь останется одним из приоритетных видов обеспечения обязательств.
Ирина Кальницкая, партнер GOLAW, адвокат
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
