39
Банкам России не дают развивать ипотеку
— Фондовый рынок
ЦБ разрешил коммерческим банкам эмитировать ипотечные ценные бумаги - на условиях, которые для многих нереальны
Минюст зарегистрировал инструкцию Центробанка, которая фактически лишает большинство российских банков возможности выпускать ипотечные ценные бумаги, необходимые для развития рынка ипотеки. Согласно документу, выпуск таких бумаг разрешен только тем, кто имеет ипотечный кредитный портфель в размере 10% от собственного капитала. А такими показателями сегодня могут похвастаться только единицы. Банкиры считают, что ЦБ ставит кредитные организации в неравные условия. Однако сам регулятор уверен, что действует во благо кредитных организаций и держателей ипотечных облигаций и для укрепления надежности рынка ипотечных бумаг.
Инструкция "Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием" (N 112-И) устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%.
Ипотекой российские банки занимаются не первый год. Однако из-за отсутствия соответствующего законодательства они не могли выпускать специальные ценные бумаги. Механизм не заработал и после принятия в конце 2003 г. Закона "Об ипотечных ценных бумагах", поскольку требовались практические уточнения по тому, какие требования предъявлять к банкам-эмитентам. Такие уточнения как раз есть в новой инструкции. Как говорят опрошенные RBC daily участники рынка, они давно и с нетерпением ждали ее выхода. "Мы все очень ожидали выхода этой инструкции, - сообщила зампред банка "СОЮЗ" Екатерина Демыгина. - У нас есть большая заинтересованность в ипотечных ценных бумагах". Интерес к новому продукту подтвердили и в других банках, занимающихся ипотекой, что, впрочем, неудивительно. Ипотечные бумаги являются одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов, ведь обеспечением по таким бумагам выступает жилье - наиболее ликвидный актив. Эксперт из Major Investment Bank (NY) Геннадий Суворов считает, что у этого инструмента в России хороший потенциал, который заключается в возможности занимать деньги под залог гигантских активов, имеющихся сегодня в стране. По его мнению, насколько эффективными будут механизмы рынка ипотечных бумаг, настолько же возрастет приток денег в экономику России. Банкам эмиссия таких бумаг позволит привлекать длинные пассивы и заниматься рефинансированием, что, в свою очередь, приведет к падению цен на ипотеку. Стало быть, насущный квартирный вопрос сможет решить множество простых смертных.
Но, похоже, ипотечный рай в России опять откладывается на неопределенный срок. Дело в том, что новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций. "Банкам, которые только начинают развивать свои ипотечные программы, первоначально будет сложно выпускать ипотечные ценные бумаги, поскольку процесс формирования ипотечного покрытия сейчас идет достаточно медленно. Он только-только набирает ход", - сообщил RBC daily начальник управления федеральных программ АИЖК (Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию) Денис Гришухин. По данным других собеседников RBC daily, большие объемы ипотечных кредитов имеются у Сбербанка и у 2-3 кредитных организаций. Остальные этим требованиям не соответствуют, и на сегодняшний день они рефинансироваться не смогут.
Банкиры без восторга встретили благую весть "о 10%". "Я считаю, что это плохо, 10% - это очень много, - считает Екатерина Демыгина из банка "СОЮЗ". - На мой взгляд, разумна цифра в 5%. Если банк только запускает свою программу и у него нет длинных пассивов, то для него это будет очень высоким барьером. Чтобы дойти до него, потребуется немало времени". Она пояснила, что рынок ипотечных кредитов развивается очень медленно. И в отличие от рынка потребительских кредитов этот продукт очень трудно раскручивать. "Тем более что цены на недвижимость сейчас на пике и клиенты не быстро находят себе квартиры", - продолжает она. По мнению начальника управления кредитования Собинбанка Ольги Манукянц, требование о соотношении размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственного капитала в размере 10% ставит банки в неравные условия. Но, как ни странно, преимущества будут иметь банки с небольшим капиталом. С этим мнением согласна и Екатерина Демыгина. "Банку с небольшим капиталом обеспечить требование ЦБ будет проще, чем любому стабильному, крепкому банку, у которого большой капитал. Крупному банку придется тяжелее. Надо иметь хорошую инфраструктуру, большое количество отделений", - считает она. Так что 10%-ный порог, по мнению еще нескольких собеседников RBC daily, совершенно не защищает покупателей ипотечных ценных бумаг от рисков, поскольку вместо крупных банков с широкой инфраструктурой, длительной историей и устоявшейся репутацией они, вероятнее всего, на первых порах смогут иметь дело с мелкими и ненадежными кредитными структурами.
Вместе с тем Денис Гришухин из АИЖК уверен, что волноваться не стоит. "Может быть, это на самом деле не очень страшно, поскольку крупные банки, такие как Сбербанк или ВТБ, могут свои программы и без рефинансирования осуществлять за счет собственных средств. Что касается более мелких банков, то им имеет смысл для начала получить некоторый опыт работы на рынке, а потом уже заниматься рефинансированием", - говорит он. Ну а банкам ничего не остается, как подчиниться требованию ЦБ и благодарить его за "лояльность". "Хорошо хоть вообще коммерческим банкам дали возможность выпускать ипотечные бумаги. Ведь были разговоры о том, чтобы разрешить это только государственным структурам, таким как банк МИА ("Московское ипотечное агентство"), АИЖК, "Первая ипотечная компания", - успокаивает себя и коллег Екатерина Демыгина.
По материалам: РБК
Поделиться новостью
