1122
Яков Воронин: что может спровоцировать рост цен на жилье на 13 и более процентов
— Недвижимость
Одним из самых громких дел апреля стало вручение подозрения народному депутату Украины в уклонении от уплаты налогов в размене 97 млн грн.
Вы спросите, какая связь между возможным ростом цен на недвижимость и этим уголовным делом? Неочевидная, но она есть, и именно это уголовное дело может стать толчком для рынка недвижимости к росту цен.
Если коротко о деталях, то указанный народный депутат Украины построил за последние годы более 100 квартир как физическое лицо, как гражданин Украины, который строит жилье для себя. Разница лишь в количестве таких квадратных метров.
Тем, кто покупает и продает жилье, известно, что при продаже второй и последующей недвижимости продавец платит 5% налога с доходов физических лиц и 1,5% военного сбора.
Так и делал указанный народный депутат, пока это не стало основанием для возбуждения уголовного производства против такого механизма.
Претензия правоохранительных органов в том, что он как застройщик большого количества квартир должен был бы зарегистрироваться в законную форму ведения предпринимательской деятельности и платил бы налоги от такой деятельности, которые значительно выше тех, которые уплачены в украинский бюджет физическим лицом.
По мнению правоохранителей, это является незаконным, и продавец должен был уплатить 18% налога с доходов физических лиц, 20% налога на добавленную стоимость и 22% единого социального взноса.
Как одно уголовное дело может изменить рынок недвижимости?
Дело не в одном уголовном деле на рынке недвижимости, хоть и громком, а в том, что рынок недвижимости работает по этой схеме все 30 лет независимости Украины.
Большинство малых и средних застройщиков работают именно так. Крупные застройщики также это применяют.
На строительство и продажу квартир имел влияние и карантин. В карантин все процессы по покупке квартир тормозят из-за нежелания граждан рисковать. Включается «режим ожидания», а это означает снижение спроса и падение цены.
С другой стороны, если наработанный способ строительства и продажи недвижимости от имени физических лиц-застройщиков вследствие систематического давления со стороны налоговой милиции (его правопреемника Бюро экономической безопасности. – Ред.) приобретет всеукраинский масштаб, рынок непременно возложит расходы на налоги таких застройщиков на конечных потребителей – граждан.
Существует 3 фактора, за которыми необходимо следить, чтобы понять влияние на рынок недвижимости:
- Системность и масштаб привлечения к ответственности тех застройщиков, которые строят и продают жилье как физические лица и платят с каждой продажи 5%.
- Дела о привлечении к уголовной ответственности за использование указанного механизма уже рассматриваются в судах различных инстанций по всей Украине.
Но окончательное решение должен принять Верховный Суд и дать ответ на вопрос: является ли противозаконным строительство квартир с последующей их продажей и уплатой 5%?
- Сплоченность строительного сообщества. Оно должно выйти в широкую общественность со своей позицией и отстаивать ее на всех уровнях, начиная со СМИ и заканчивая Кабинетом Министров Украины. Не будем забывать, что и налоговая милиция, и будущее БЭБ подчиняется именно ему.
Верховный Суд в своем постановлении по делу № 826/6329/16 уже частично обозначил свою позицию по такого рода делам, указав, что комплекс последовательных целенаправленных действий по продаже недвижимого имущества, который является систематической деятельностью и имеет целью получение прибыли, поскольку действия по продаже нельзя квалифицировать как такие, которые имели целью удовлетворение собственных (личных) потребностей физического лица, является свидетельством того, что такая деятельность для целей налогообложения должна квалифицироваться как предпринимательская.
Выгодно ли государству требовать уплаты других налогов, кроме 5% +1,5%?
Сейчас застройщики платят 5% +1,5% с полной стоимости проданной квартиры.
При этом, если рассматривать базу налогообложения НДФЛ для субъекта хозяйствования, учитывая, что затраты на строительство составляют более 75% и больше от суммы дохода за продажу недвижимости, то платя 18% налога на прибыль с прибыли в размере 25% (100 доход – 75 расходы = 25% прибыли), получится 4,5%, и по мере увеличения затрат на строительство размер налога на прибыль будет уменьшаться.
Однако, кроме НДФЛ, фискальная служба проводит доначисление по:
- единому социальному взносу – ЕСВ) – 22%.
- налогу на добавленную стоимость (НДС) – 20%.
Ситуация с доначислением ЕСВ является неоднозначной, потому что в аналогичных делах в одном случае налоговая доначисляет ЕСВ, в другом – нет.
Подтверждением этого являются решения, опубликованные в судебном реестре. Это свидетельствует о не до конца сложившейся позиции фискального органа.
Самое интересное то, что физическое лицо, строящее жилье, проверяющий орган относит к плательщикам НДС.
Если сумма операций по снабжению объектов недвижимости превысила 1 млн грн (нижний предел НДС-налогооблагаемых операций на сегодня. – Ред.), то лицо автоматически приобретает статус плательщика НДС. Такова позиция налоговиков.
Если сравнить модель ведения строительного бизнеса физическим лицом с регистрацией его как ФЛП, как это моделирует налоговая, с другими возможными, то с точки зрения налоговой оптимизации она будет иметь сплошные недостатки. Приобретение жилья в новостройке через жилищно-строительный кооператив или институт совместного инвестирования является более налогово выгодным.
Однако из-за сложности ведения бизнеса через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также эмиссии целевых облигаций такую структуру хозяйствования могут позволить себе лишь крупные игроки строительного рынка.
Сама тенденция доначисления налоговых обязательств физическим лицам – застройщикам непременно повлияет на цены на недвижимость.
Если же государство видит в строительстве жилья такими физическими лицами нарушение налоговых правил, то лучше депутатам внести изменения в налоговое законодательство и установить однозначные правила, по которым должны работать все строители. Иначе и бюджет получит меньше, и расходы застройщиков на налоги будут платить покупатели.
Яков Воронин, адвокат, доктор юридических наук, доцент, владелец «Адвокатского бюро Якова Воронина»
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
