0 800 307 555
0 800 307 555

Михаил Федоров: как оценить украинскую землю (Часть 1)


Михаил Федоров: как оценить украинскую землю (Часть 1)

С 1 июля 2021 года в Украине вступит в силу закон о рынке земли – «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» принятый год назад.

Согласно этому документу, будет снят мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, что станет стартом для формирования в стране рынка земли.

Тема рынка земли сама по себе очень обширная, и включает в себя множество вопросов, одним из которых является вопрос о том, сколько должна стоить земля.

Но в этом вопросе, к сожалению, нужно учитывать то, что вместе с открытием рынка земли неизбежно всплывут противоречия и нестыковки в законодательстве и в регулировании этого рынка, а потому законодательство неизбежно будет меняться и совершенствоваться. Ввиду чего цена будет находиться в постоянной динамике.

В этом материале я попытаюсь объяснить не то, какова будет точная цена земли в каждый конкретный момент, а объяснить, как землю можно оценить в разных условиях.

Риск и доходность

В вопросе о формировании рыночной цены, независимо от того, о каком активе идет речь, нужно понять ряд очень важных моментов. Главным из них является то, что рыночная цена никому ничего не должна.

Рыночное ценообразование не предполагает какую-либо цену как константу. В разное время при изменении условий цена будет меняться. Поэтому для оценки земли главное выявить сам процесс и те факторы, которые будут влиять на формирование цены. После чего, с пониманием самого процесса, – в будущем можно составить для себя представление о том, сколько может стоить конкретный участок земли в конкретный момент времени.

Факторов, которые влияют на стоимость земли, много. Но, если предметом изучения является фундаментально обоснованная стоимость земли, то все факторы можно разделить всего на два основных. Этими факторами являются:

  • Доход, или другими словами прибыль, которую может принести земля. Этот фактор включает в себя все показатели по качественному состоянию самой земли, логистики, цены на сельскохозяйственные товары, выливающиеся в конечном итоге в прибыль, которую можно получить с гектара земли.
  • Соотношение прибыли к стоимости земли. Этот фактор включает в себя все риски, связанные с владением землей, условиями ведения бизнеса в стране, уровнем ликвидности на рынке капитала, уровнем доверия, процентными ставками, наличием платежеспособного спроса в стране и за ее пределами и ряд других факторов, которые в конечном итоге влияют на общий показатель по соотношению риска и доходности.

Земля в экономике – это такой же актив, как и другие активы: деньги, акции, облигации, недвижимость и прочее. А применительно к активам всегда важна их доходность.

Любой потенциальный покупатель земли всегда будет ориентироваться на экономическую целесообразность покупки и на финансовые расчеты. А потому все в конечном итоге выливается в такой показатель, как прибыль, которую может получить владелец земли.

Многие могут поспорить, ведь в экономике есть активы, которые не предполагают получение дохода, но при этом имеют свою ценность, например, такие, как золото. Земля – это ресурс, не подверженный инфляции, земля, как и золото, имеет вечную ценность. И с этим нельзя не согласиться, но все же стоит учитывать, что земля сама по себе вечна, а если говорить точнее, то определенная материя в пространстве вечна.

Однако стоит понимать, что землю нельзя положить в карман как золото, что собственность на землю – это в первую очередь право на эту землю. Земля – это недвижимое имущество, которое может меняться в своих качественных характеристиках.

Изменение климата может поменять качественные характеристики земли. И что более важно, само право собственности на землю может быть утрачено в силу разных обстоятельств. Национализация, исчезновение государства могут привести к утрате права собственности на землю.

История знает немало случаев, когда люди лишались своего права собственности вместе с падением государств или революций. Земля осталась, но право собственности было утеряно.

Если не судить столь кардинально, то и изменение правил игры государством в виде изменения условий владения землей, изменение налогов и прочих условий тоже несет в себе риски, в том числе и наложение моратория

Ввиду этого земля с точки зрения владения не может рассматриваться как некое постоянное состояние, поскольку всегда есть риск потери актива и риск изменений условий владения им.

Вопрос стоит лишь в вероятности этих потерь. И в этом плане земля мало чем отличается от других активов с точки зрения расчета рисков ее владения.

Рыночная цена обязательно закладывает риски владения активом и учитывает доход, который генерирует этот актив. Поэтому формула цены проста. Есть «Риск» и есть «Доход». Такая формула применяется и при оценке других активов.

На финансовых рынках, например на рынке акций, при оценке компаний часто используют такой показатель, как P/E – финансовый показатель, равный отношению рыночной стоимости акции к годовой прибыли, полученной на акцию.

У разных компаний этот показатель разный, он может варьировать от значений ниже единицы до 10, 20, 100 и даже более единиц. Уровень P/E зависит от степени риска для инвестора и от будущих оценочных перспектив компаний. Считаю, что для земли этот показатель так же применим.

Условный гектар

Для полноты понимания всего процесса предлагаю создать в нашем исследовании пример с условным вымышленным эталонным гектаром земли. Где в год можно собрать урожай на 1 тыс. долларов при цене продукции, допустим зерна, равной 200 долларов за тонну и урожайности 50 центнеров с гектара.

При этом затраты на посев, сбор урожая и логистику, удобрения будут равны 500 долларов, а валовая прибыль от земли будет составлять 500 долларов с гектара. Еще 100 долларов будет составлять величина налогов и стоимость оборотного капитала. В целом чистая прибыль будет равна 400 долларов с одного гектара.

Земли, естественно, бывают разные с разной урожайностью и доступом к дорогам и инфраструктуре. На одном участке земли можно собрать продукции на 1 тыс. долларов с гектара, а на другом на 500 долларов. Но эти особенности нужно будет учитывать уже при конкретном рассмотрении участка земли с применением дисконта, к нашему эталонному гектару.

Отмечу, прибыль рассчитана без учета арендных платежей за землю, ведь собственник земли их не платит.

Так же стоит сказать, что этот эталонный гектар является частью большого участка земли, где все процессы оптимизированы и потому у участка низкие удельные затраты на гектар. Эффект масштаба для земельных участков очень важен, поскольку от этого фактора будет зависеть и вопрос оптимизации расходов и в конечном итоге и прибыль.

Так вот, участок с прибылью 400 долларов в год в разных условиях может стоить и 2000 долларов с коэффициентом P/E равным 5, и так же может иметь коэффициент 50 единиц при цене 20 тысяч долларов. В одном случае земля будет давать владельцу 20% годовых, а в другом случае 2% годовых. Эта разница будет следствием разницы коэффициента P/E.

2% годовых может быть при минимальных рисках, в условиях максимально свободного, открытого рынка земли с чистой конкуренцией, с минимальным вмешательством государства и одновременно с полным гарантированием права собственности на всех уровнях власти, в том числе и судебной. Где люди доверяют условиям, которые объявило государство.

Эту разницу можно четко увидеть в представленной ниже таблице. Цены на землю во Франции значительно ниже, чем в соседних странах со схожими климатическими условиями.

Французская земля в 2018 году в среднем стоила 7 400 долларов за гектар, в то же время земля в Великобритании, где климатические условия в среднем чуть хуже, стоила 31,4 тысячи долларов, в соседней Германии гектар стоил 32,3 тысячи долларов.

Если посчитать, что качество земли во всех трех странах примерно равно, и прибыль, получаемая фермерами сопоставима, то разница цены объясняется разницей коэффициента P/E. Французский гектар при прочих равных, менее других приближен к эталонному рынку с чистой конкуренцией.

Во Франции иностранцы могут покупать земли, но с условием французской регистрации юридического лица. В Великобритании и Германии подобных ограничений нет.

А как у них?

Сделки граждан Франции контролирует государственное агентство SAFER. В большинстве случаев покупатель должен быть не просто гражданином Франции, но и жителем того региона, где покупает землю.

Минимальная и максимальная площадь участка во владении не установлена, но неофициальные лимиты устанавливает SAFER. Агентство следит за тем, чтобы на рынке не возникли монополии и крупные холдинги.

Для покупки земли нужно получить разрешение государства. Минимальный срок аренды – 9 лет. Договора аренды более чем на 12 лет должны быть нотариально заверены. Продление аренды регулируется государством.

В стране один их самых зарегулированных рынков земли в ЕС. И хотя большинство сделок одобряется SAFER, этот процесс очень сложный, длительный и затратный. Это усложняет покупку и продажу земли, что негативно отображается на привлекательности рынка.

В Германии и Великобритании рынок более открыт. В Великобритании ограничений для иностранцев нет. В Англии владельцем земли может стать любое физлицо, достигшее 18 лет. Минимальные и максимальные размеры участка в собственности не установлены.

В Германии иностранцам и гражданам страны разрешено покупать и продавать землю без ограничений. Ограничений касательно максимальной площади не установлено. Минимальная площадь может устанавливаться каждым федеральным округом отдельно. Например, в Баварии минимальная площадь – 2 га.

Цены регулируются рынком. В некоторых случаях, в Восточной Германии, существуют специальные цены для бывших владельцев, которые потеряли наделы при коллективизации – 65% стоимости рыночной цены.

Для некоторых земель есть требования по охране ландшафта и окружающей среды. Для с/х земель существует сниженная ставка муниципального налога: до 1,2% для с/х земель и 2,4% для других земель.

Сравнение цены в этих трех государствах показывает, насколько рынок земли восприимчив к условиям, которые создало в стране государство. И уровень P/E меняется в зависимости от этих условий.

Однако следует упомянуть еще землю в Нидерландах, которая стоила в 2018 году 63 тысячи долларов. То есть в два раза больше чем земля в Германии и Великобритании со свободным рынком земли.

В вопросе Голландии стоит учитывать первый фактор, а именно доход, получаемый с гектара земли. Сельское хозяйство голландцев является одним из самых передовых в мире.

И земли в Нидерландах в значительной степени культивированы человеком, за счет чего и производительность гектара земли больше, чем в других странах. Поэтому в формуле голландской цены на землю в сравнении с немецкой или английской землей роль играет прибыль, получаемая с гектара. Ведь культивированный сад, конечно же, будет стоить дороже обычной пашни. Показатель P/E при этом сопоставим с Германией и Британией.

Совершенно противоположный пример можно увидеть в Австралии, где несмотря на то, что страна имеет открытый рынок и так же является развитой демократической страной с полным выполнением принципа о незыблемости права на частную собственность, земля стоит всего 1 600 долларов за гектар.

В данном случае коэффициент P/E ни при чем. Просто австралийская земля, которая в основном представлена пастбищами, в среднем не может приносить столько прибыли, сколько европейские пашни.

Украинская земля в своем изначальном природном состоянии лучше, чем земли в большинстве стран ЕС и мира. Однако из-за отсутствия полноценного хозяина в течение многих лет за землей и сопутствующей инфраструктурой не было должного ухода.

Ввиду этого, если в Украине наш эталонный гектар дает 1 тыс. долларов урожая, то в развитых странах подобный гектар с лучшей культивацией может давать и 1 200 или 1 500 долларов с гектара. Поэтому земля в развитых европейских странах при 2% доходности, то есть при P/E равном 50 единиц часто и стоит 30 тысяч долларов.

Продолжение следует…

Михаил Федоров, аналитик

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

  • !

    Колонка отражает исключительно точку зрения автора и может не совпадать с мнением редакции. Публикация колонок осуществляется согласно Правил, а Finance.ua выполняет лишь роль носителя. Копировать эти авторские материалы можно только при наличии ссылки на автора и Finance.ua.

Также по этой теме: Казна и Политика
Смотри также
Опросы
В Контексте Finance.ua