Новый формат инвестиций: почему сейчас самое время вкладывать деньги в апарт-отели

Прошлый год проходил под знаком пандемии и неопределенности, что повлияло на доходность привычных инструментов инвестирования: ставки по депозитам и ОВГЗ ползли вниз, цена на золото рванула вверх, а рынок недвижимости стагнировал. Прогнозы экономистов на 2021-й год умеренно оптимистичны: глобальная экономика сможет вырасти на 5,5% — при условии, что вакцина от коронавируса будет эффективной, а мировое сообщество успешно преодолеет последствия кризиса. В любом случае, улучшения будут происходить постепенно.

Найти правильную стратегию инвестирования в период финансовых потрясений непросто. Однако хранить сбережения дома, где их будет “подъедать” инфляция, — совсем не вариант. Проблема в том, что крупную сумму разместить не так просто. К тому же необходимо сделать это надежно и выгодно. Предлагаем рассмотреть, какие возможности есть у инвесторов и куда можно выгодно вложить крупную сумму денег в 2021 году.

Инвестиции в недвижимость

Когда речь заходит о крупных суммах, то в первую очередь на ум приходит рынок недвижимости. Этот вариант инвестиций хорошо знаком украинским инвесторам. Нюанс в том, что прошлый год был не лучшим периодом для рынка недвижимости: пандемия и нестабильный курс гривны снизили спрос на квадратные метры как в жилом, так и в коммерческом секторе. Большинства экспертов сходятся во мнении, что недвижимость снова станет востребованной вместе с восстановлением роста экономики. В среднем вложения в квартиры и офисы могут приносить в 2021 году 7,5-8% годовых. Это гораздо больше того, что предлагают банки по валютным депозитам и сравнимо со ставками по гривневым вкладам. Но есть и более доходная альтернатива, на которой стоит остановиться подробнее.

Апарт-отели: новый формат на рынке недвижимости

Апарт-отели, которые еще называют доходными домами, относятся к полукоммерческой недвижимости, то есть представляют собой нечто среднее между квартирой и номером в отеле. Инвестор на выходе получает полностью готовые к сдаче в аренду апартаменты, которые обставлены качественной мебелью и оборудованы собственной кухней со всей необходимой техникой.

Характерная особенность апарт-отелей в том, что все операционные вопросы берет на себя управляющая компания (УК), которая займется поиском арендаторов и взаимоотношениями с ними, а также обеспечит обслуживание и ремонтом помещений.

В кризисные для гостиничного бизнеса периоды апартаменты за счёт наличия мини кухни и большого размера номера, быстро конвертируются под долгосрочную аренду, а значит всегда приносят доход владельцу.

Формат апарт-отелей давно стал привычной частью европейских городов, однако пока остается редкостью для Украины. “Первой ласточкой” стал ЖК Standard One от девелопера KDD Ukraine. Сейчас компания реализует новый проект бизнес-класса – S1 Terminal.

В таких проектах важно всё, в том числе и расположение. Например, S1 Terminal выгодно расположен вблизи центрального ж/д вокзала, что будет привлекать иногородних и иностранных туристов, а также бизнес-клиентов. С вокзала удобно добираться в любую точку Украины, а также в аэропорт Борисполь. Доехать до столичного аэропорта Жуляны можно за 10-15 минут на такси. Исторический центр города также находится всего в 10 минутах на метро. Нет проблем и с инфраструктурой. В здании есть свой фитнес-зал и спа-центр, коворкинг и конференц-зал, а рядом расположены ТРЦ, парк, рестораны и кафе на выбор.

При этом дизайн номеров и уровень обслуживания в S1 Terminal соответствуют критериям отелей 4*.

Инвестиция в покупку одних апартаментов составляет порядка $92 тыс. При загрузке в 65% (это средняя заполняемость столичных отелей) аренда будет ежегодно приносить $14 520. Таким образом вложения окупятся за 7 лет. Часть дохода от аренды номеров выплачивается инвестору ежеквартально.

Важно то, что прибыль рассчитывается по бизнес-модели “пул” и зависит от средней заполненности комплекса за указанный период (квартал): доход распределяется между собственниками жилья пропорционально количеству приобретенных ими апартаментов. Фактически инвестору не нужно беспокоиться о том, сдан ли в оренду именно его объект недвижимости.

Преимущества инвестиций в апарт-отель:

1. Прогнозируемая доходность составляет до 15%, что значительно выше средней по рынку.
2. Порог входа ниже, чем для других форматов коммерческой недвижимости.
3. Инвестор не занимается поиском клиентов, ремонтом и обслуживанием номеров.
4. Собственник жилья имеет постоянный доход, независимо от того, арендует кто-то его апартаменты, или нет.
5. Это ликвидный актив: инвестор может в любой момент воспользоваться процедурой «buy back», т.е. вернуть свои апартаменты управляющей компании. Либо же продать их, как уже готовый бизнес и получить прибыль.
6. Приобрести номер можно в рассрочку.
7. Финансовая деятельность компании находится под контролем внешнего аудитора.
8. Простая процедура покупки: инвестор выбирает подходящий номер (или два) и оформляет договор покупки имущественных прав.
9. Просторные комнаты и наличие кухни позволяют выходить на рынок долгосрочной аренды жилья, что обеспечивает доход даже тогда, когда гостиничный бизнес переживает не лучшие времена.

Депозитные вклады

Депозиты долгое время пользовались популярностью у украинцев как доступный, понятный и достаточно прибыльный инструмент инвестирования. Однако доходность депозитов привязана к учетной ставке НБУ: чем ниже последняя, тем меньше прибыль. В 2020-м учетная ставка падала, как и доход от вкладов: еще прошлой зимой можно было разместить вклад в гривне под 18% годовых, но с того времени ставки снизились в лучшем случае до 12,5% годовых, а в среднем — до 8-8,5%.

Ситуация с валютными депозитами и того хуже: если в начале 2020 года можно было найти вклады под 4,5-5% годовых в долларах США, то теперь стоит рассчитывать максимум на 3% годовых, а чаще — 1,5-2%. Впрочем, это все-равно выгоднее, чем держать валюту в сейфе банка и безопаснее, чем хранить ее дома.

Согласно прогнозам экспертов, в 2021 году ожидается небольшой рост ставок, впрочем, инфляция также ускорится, “съедая” и так небольшой доход.

Среди преимуществ:

• простота оформления — открыть депозит можно онлайн;
• фиксированный доход;
• гарантированный государством возврат средств при вкладе до 200 тыс. грн.

Среди недостатков:

• налог 19,5% (налог на доход физлиц+военный сбор).
• высокие ставки предлагаются по депозитам без возможности досрочного расторжения,
• суммы свыше 200 тыс. грн не компенсируются по программе гарантирования вкладов физлиц.

Облигации внутреннего госзайма (ОВГЗ)

ОВГЗ — долговые ценные бумаги, которые Министерство финансов выпускает с целью наполнить бюджет. По сути государство одалживает у инвесторов деньги под обязательство вернуть их с процентом через определенное время.

Облигации могут быть гривневыми или валютными, краткосрочными (срок обращения до 1 года), среднесрочные (1-5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет). Номинальная стоимость одной облигации в гривне на первичном рынке – 1 000 грн., в долларах США — $1 000.

В 2020-м доход от облигаций падал, однако под конец года из-за острого дефицита бюджета Минфин был вынужден повысить доходность для гривневых ОВГЗ до 10-12,04% годовых в зависимости от срока обращения. Средняя ставка по 12-летним ОВГЗ в долларах США в декабре составляла 3,79% годовых.

Согласно прогнозам аналитиков, в 2021-м году на годовых ОВГЗ в гривне можно будет заработать до 9%-12%, а на ОВГЗ в валюте — до 3%- 4,6%.

Среди преимуществ:

• облигации внутреннего госзайма гарантированы государством в полном объеме;
• прибыль можно зафиксировать на срок до 7 лет
• доход по ОВГЗ не облагается подоходным налогом и с него не уплачивается военный сбор;
  облигации можно продать на вторичном рынке, не дожидаясь срока погашения.

Среди недостатков:

• приобретение ОВГЗ — сложный и затратный процесс. Нужно найти посредника для покупки (брокер, банк, инвесткомпания), а также открыть счет в ценных бумагах.
• Банк обычно берет комиссию за операции с ценными бумагами, в том числе за открытие и ежемесячное обслуживание счета.

Золотой запас

Золото относится к защитным активам, ценность которых возрастает в периоды финансовой турбулентности. Стоимость золота начала понемногу расти еще в 2019 году, а в 2020 году цена за унцию достигала $1888,5 – $2000. Для сравнения: в 2018 году она составляла $1200 за унцию.

Часть экспертов прогнозирует рост стоимости драгметалла в текущем году до $2400 за унцию. Более сдержанные прогнозы говорят о $2 000 за унцию, а пессимистичные — о снижении стоимости золота после окончания пандемии. В целом эксперты считают, что золото вырастет чуть больше, чем на 3%.

В Украине обычно инвестируют в покупку золотых слитков и инвестиционных монет, открывают специальный “металлический” депозит или вкладываются в «золотые» фонды ETF (Exchange Traded Fund). Следует учитывать, что золото — не краткосрочная инвестиции, оптимальный срок вложения – от 3 лет.

Недостатки инвестиций в золото:

• “Золотые” депозиты не защищены Фондом гарантирования вкладов физицеских лиц;
• Хранить золото в слитках в банковской ячейке затратно, а дома – небезопасно;
• Банки часто устанавливают большой спред между ценой покупки и продажи слитков не в пользу покупателя.

Фондовый рынок: покупка акций иностранных компаний

Доступ к ценным бумагам иностранных компаний украинцы получили в 2018 году. Международный рынок акций просел в начале пандемии, но быстро восстановился. К примеру, ключевой индекс американского фондового рынка S&P 500, который за последние 15 лет в среднем рос на 7%, в 2020 году вырос сразу на 15%. Эксперты считают, что в 2021 году на акциях можно будет заработать в среднем 11% годовых.

Но это не так просто сделать. Для покупки акций, размещенных на зарубежных биржах, нужно найти международного брокера или украинского субброкера (посредника), который откроет счет и будет помогать с покупкой и хранением акций.

При удачном вложении акции могут приносить высокий доход, но в то же время инвестор может легко потерять всю сумму инвестиций, если котировки обвалятся.

Недостатки:

• Инвестировать в акции рискованно, особенно не имея опыта работы на фондовом рынке;
• Комиссия за услуги посредника может быть ощутимой, плюс можно попасть на фиктивного брокера;
• Инвестор должен уплатить 2 вида налогов: налог с дивидендов и с роста капитала.

Что выбрать
Если сравнивать доходность, ликвидность и риски, то наиболее оптимальными вариантами для размещения крупных сумм остаются инвестиции в гособлигации и недвижимость в доходных домах. В обоих вариантах состоятельные украинцы получают ликвидный актив с гарантированной доходность. При этом в обоих вариантах инвестор избавлен от дополнительных хлопот. Существенная разница заключается в том, что за 7 лет инвестиция в недвижимость полностью окупиться и будет приносить чистую прибыль еще многие годы, а у инвестора будет оставаться в портфеле ликвидный объект недвижимости. Есть все основания считать, что в будущем количество подобных проектов будет расти, как и их доходность.