505
Александр Носаченко: вслед за «Днепром»? Как получить больше денег от приватизации
— Казна и Политика
После успешной продажи на аукционе летом-2020 киевской гостиницы «Днепр» за 1,1 млрд грн Фонд государственного имущества готовится реализовать ряд других крупных объектов недвижимости. Среди них – гостиница «Украина», «Президент-Отель» и киевский завод «Большевик» (АО «Первый киевский машиностроительный завод»).
Однако стоит ли ожидать, что продажа этих объектов станет очередными success story большой приватизации государства?
При условии правильной подготовки этих объектов, выручка от реализации некоторых из них действительно может существенно превысить стоимость продажи гостиницы «Днепр».
Тем не менее, мы констатируем, что сейчас речь идет о более сложных объектах, которые нуждаются в более тщательной и длительной подготовке до проведения аукциона.
Любой объект, который выставляется на аукцион – в особенности, если речь идет о государственных активах – нуждается в правильной презентации, которая содержит максимально необходимый объем информации, включая просчеты технико-экономических показателей объекта: бизнес-план с описанием рынка, расчет инвестиций и прогнозируемого дохода.
Для составления плана необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта. Соответствующая информация необходима инвестору, чтобы просчитать цену, за которую он готов купить актив.
Если в случае отелей вариантов использования здания существует не так много, то главным активом при продаже «Большевика» станет большой земельный участок, на котором могут быть проработаны десятки бизнес-идей. Такой анализ в среднем занимает 5-6 мес. и требует привлечения профессиональных консультантов в сфере недвижимости, финансов и т.д. При этом сама процедура аукциона дает ограниченное время участникам на изучение объекта.
Отсутствие полной картины состояния объекта и понимания перспектив его развития для любого инвестора автоматически означает потерю интереса. На сегодня ни один профессиональный девелопер не может без проведения глубокого анализа спрогнозировать стоимость такого сложного объекта как «Большевик».
Разработка полноценного портрета лота позволит также значительно расширить перечень участников торгов за счет непрофильных игроков, располагающих капиталом и ищущих понятные и безопасные варианты вложений.
На мой взгляд, учитывая большую площадь участка под «Большевиком», бизнес-план должен включать строительство разных типов недвижимости. Доминирующей составляющей будущего проекта должно стать жилье, часть площадей – под офисы и торговлю, а также небольшая доля гостиничной. Разработка Фондом госимущества анализа всех выставленных на продажу объектов недвижимости значительно упростит инвесторам задачу определить целесообразность вложений, без дополнительных усилий и временных затрат.
При этом отсутствие такой работы может в два раза снизить итоговую стоимость продажи актива.
Более значительные риски получить на выходе заниженную стоимость несет отсутствие полной информации об юридических и технических ограничениях и отягощениях в отношении объекта продажи, которые несут неопределенность для будущего инвестора. С этой точки зрения показательным является пример «Большевика».
«Большевик» представляет собой огромную территорию площадью 35 га с большим количеством корпусов, которые несут за собой такое же количество всевозможных отягощений для будущего инвестора, включая действующие договора аренды и даже наличие некоторых площадей в частной собственности. Пока будут действовать эти ограничения, будущий инвестор не сможет рассматривать объект целостно, а значит, любая бизнес-модель упрется в дальнейшем в нежелание тех или иных заинтересованных лиц идти навстречу победителю торгов.
По моему мнению, расторгнуть договора аренды с третьими лицами на помещения «Большевика» необходимо до момента проведения торгов. Это сложный процесс, который, впрочем, для инвестора представляется еще более сложным.
Также необходимо решить проблему с наличием в составе «Большевика» неких помещений, уже находящихся в частной собственности. В конце 2019 года стало известно, что Киевская прокуратура и Служба безопасности Украины при участии ФГИ проводят следственные действия на заводе «Большевик» в связи с продажей более 6000 кв. м помещений на торгах, несмотря на действующий запрет.
Права собственности – это намного более жесткое ограничение, чем право использования. Для будущего инвестора – это, по сути «билет на войну». Заявления чиновников о неправомерности приобретенного права собственности и даже судебные споры не гарантируют решения проблемы для инвестора.
Более того, критически важной является грамотная процедура по признанию недействительности прав на эту недвижимость, в противном случае в будущем она станет основанием для оспаривания. Иными словами, нужно получить не просто судебное решение, а необратимое решение проблемы.
Если государство не сможет разрешить эту проблему, рыночная стоимость на аукционе «Большевика» может быть в 10 раз ниже. Ведь инвестор всегда просчитывает худший из возможных сценариев. В данном случае, очевидно, заблаговременная покупка этих площадей – не случайность. Так же можно предположить, что значительная часть договоров аренды на «Большевике» являются искусственно созданным отягощением.
Последний вопрос – что именно предлагается на продажу частному инвестору? На сегодняшний день речь идет о продаже акций предприятия «Большевик», а земля под ним находится в статусе постоянного пользования под промышленное производство. Очевидно, что нет никакой целесообразности продолжать развивать производство в пределах города, и ни один потенциальный инвестор не будет этого делать. Поэтому последней, не менее важной задачей ФГИ является оформить земельный участок с изменением его целевого назначения. В этом случае нужно, в частности, заручиться поддержкой городских властей.
Изменение целевого назначения участка – это то, с чем инвестор столкнется в любом случае. Для девелопера – получение разрешений на перевод земли является обременительным процессом, и нередко, именно на этом этапе бизнес сталкивается с наибольшим количеством коррупционных проявлений. А в случае «Большевика», где пересекаются много интересов различных лиц, оформление земли может растянутся на годы. Наиболее рациональным и верным решением будет сделать это усилиями государства. Безусловно, сделать это государству будет проще, чем частному бизнесу.
Перевод земли в другое целевое назначение является несложной процедурой и может занять от 6-12 мес. В результате инвестор сразу же после оформления покупки сможет приступить к развитию участка. При проведении аукциона отсутствие правильного назначения участка моментально снижает привлекательность актива и шансы государства на привлечение внушительных инвестиций.
В этом вопросе чрезвычайно важно ставить на первое место не сроки реализации, а экономический эффект от продажи государственных активов. По нашим подсчетам, «Большевик» на аукционе вполне может быть оценен в 1,3-1,5 млрд грн в случае, если он будет правильно «упакован» и будут сняты все вышеуказанные дефекты и ограничения.
Потенциальная стоимость продажи такого объекта как «Большевик» на открытом аукционе, а также его значение с точки зрения градостроения для столицы заслуживает внимания первых лиц страны. Грамотный процесс подготовки этого актива к продаже на аукционе будет иметь решающее значение для его итоговой стоимости продажи, а также напрямую повлияет на то, что жители города увидят в будущем на его месте.
Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина)
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
