1080
Игорь Лавриненко: Как планируют использовать землю Украины. Законодательные новеллы и реалии
— Казна и Политика
17 июня 2020 года Верховной Радой Украины был принят, а 26 июня 2020 года уже направлен на подпись Президенту Украины один из ключевых законодательных актов, направленных на реализацию земельной реформы – законопроект № 2280 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты по планированию использования земель» (далее – Закон №2280).
Анализ указанного Закона №2280 свидетельствует о том, что его главная задача – урегулирование вопросов установления границ общин; комплексного пространственного планирования территорий общин, что отменяет необходимость разработки нескольких родственных по содержанию видов градостроительной документации и документации по землеустройству; нормирование вопросов, связанных с ее утверждением; нормирование формирования электронной картографической основы для планирования территории; обеспечение реальной связи программ социально-экономического развития с документацией по пространственному планированию, а также создание прозрачного и неконфликтного механизма учета общественных и частных интересов через прозрачные общественные обсуждения.
С целью реализации задач Закона №2280 вносятся изменения в ряд законодательных актов, среди которых Земельный и Водный кодексы Украины, законы Украины «О регулировании градостроительной деятельности», «О землеустройстве», «О Государственном земельном кадастре», «О местном самоуправлении в Украине» и тому подобное.
Среди основных законодательных изменений Закона №2280, можно выделить то, что устанавливается разработка новой градостроительной документации – комплексного плана пространственного планирования территории территориальной общины. Целью указанной документации служит именно обеспечение устойчивого развития территориальной общины с соблюдением принципа сбалансированности государственных, общественных и частных интересов и с учетом концепции интегрированного развития территории территориальной общины.
Другими словами, сама территориальная община будет определять, какие именно земли будут использоваться по тем или иным целевым назначениям, каким образом будет регулироваться вопрос застройки земель общины, так как комплексный план предусматривает согласованное принятие решений относительно целостного (комплексного) пространственного развития населенных пунктов как единой системы расселения и территории за их пределами.
Уникальность указанного законодательного нововведения заключается в том, что комплексный план пространственного развития территории территориальной общины является одновременно документацией по землеустройству и градостроительной документацией на местном уровне, что позволит более эффективно использовать земельные участки. Формируя при этом единую систему общественного обслуживания населения, дорожной сети, инженерно-транспортной инфраструктуры, охраны земель, сохранения культурного наследия, а также последовательность реализации решений, в том числе, этапность освоения территории.
Наличие в органах местного самоуправления соответствующей компетенции по утверждению комплексного плана пространственного планирования территории вполне согласуется с другим законодательным изменением – возможностью общин образовывать собственные органы градостроительства и архитектуры, которые смогут выдавать градостроительные условия и ограничения на всей территории общины.
Впрочем, если общество не создаст соответствующий орган архитектуры, то законодатель предусмотрел, что, в таком случае, до момента образования собственного органа градостроительства и архитектуры общины его полномочия будет выполнять структурное подразделение районной государственной администрации по вопросам архитектуры. А при его отсутствии – структурное подразделение областной государственной администрации по вопросам архитектуры.
Община в лице органа местного самоуправления непосредственно заинтересована в создании соответствующего органа градостроительства и архитектуры, поскольку такой орган будет принимать непосредственное участие в установлении предельно допустимой высотности домов, зданий и сооружений, максимально допустимой плотности населения в пределах жилой застройки соответствующей жилищной единицы (квартала, микрорайона), минимально допустимых расстояний от проектируемого объекта до красных линий, линий регулирования застройки, существующих зданий и сооружений.
Принципиальные изменения в землепользовании также касаются и собственников (пользователей) земельных участков.
В частности, наличие законодательного основания функционирования комплексного плана пространственного планирования территории территориальной общины служит предпосылкой для возникновения правовой возможности изменить целевое назначение земельного участка частной собственности без разработки проекта землеустройства относительно его отвода. Поскольку именно такой комплексный план является одновременно документацией по землеустройству и градостроительной документацией на местном уровне.
Одновременно необходимо учитывать, что новое целевое назначение должно согласовываться с функциональным зонированием территории, определенным градостроительной документацией.
Также законодательные новеллы в сфере регулирования земельных отношений заключаются в том, что землепользователь наделен правом осуществить смену целевого назначения земельных участков государственной и коммунальной формы собственности при условии размещения на таких земельных участках здания (сооружения), находящегося в его частной собственности.
Указанное ограничение относительно необходимости расположения здания (сооружения) на земельном участке, который находится на правах постоянного пользования, аренды, эмфитевзиса, суперфиция, не применяется в отношении земельных участков двух категорий – земель жилой и общественной застройки и земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Вместе с тем, стоит отметить, что подобные законодательные новеллы относительно упрощения порядка изменения целевого назначения земельного участка зависят от внесения в Государственный земельный кадастр сведений о функциональных зонах (частях территории территориальной общины, в отношении которых установлен определенный набор разрешенных (основных и сопутствующих) видов целевого назначения земельных участков и установлены ограничения в использовании земель в сфере застройки).
Однако даже в случае, пока сведения о функциональных зонах не внесены в Государственный земельный кадастр, владелец, или в определенных случаях пользователь земельного участка, может изменить целевое назначение участка. При условии, что функциональная зона определена генеральным планом населенного пункта, планом зонирования, детальным планом территорий на основании выписки из градостроительной документации, форма которой должна содержать сведения о функциональной зоне и все ограничения в использовании земель.
Все перечисленные нововведения, безусловно, будут способствовать развитию земельных отношений в Украине. Особенно в ракурсе проведения земельной реформы, поскольку только комплексный подход законодателя к проблемам землепользования на местах способен решить проблемы, которые накапливались десятилетиями.
Игорь Лавриненко, старший юрист, адвокат TOTUM LF
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
