1527
Дмитрий Савчук: рынок земли. Как, где и за сколько вы будете покупать землю?
— Аграрный рынок
Рынок земли становится ближе к нам с каждым днем. Вы можете посыпать голову пеплом, но отрицать это факт уже нельзя. К тому же, если учесть, что серый рынок земли в Украине существует уже не один год, то данная реформа – это скорее вывод из тени в правовое поле действующего рынка.
Сейчас в парламенте зарегистрирован законопроект №2178, который позволяет отойти от гаданий на кофейной гуще и более детально поговорить о ближайших перспективах землепользователей.
Как будет выглядеть механизм продажи земли?
В случае принятия ВР законопроекта №2178, правомочия владельцев подмораторных сельхоз земель, пополнятся ключевым правом – правом вольного распоряжения своей частной собственностью, в том числе путем продажи или иным способом отчуждения земли.
Субъектами права собственности на земельные участки сельхоз назначения могут быть: граждане Украины, юридические лица, созданные по законодательству Украины, а также государство и территориальные общины. Законопроектом №2178 не предусмотрено введения новел к самой законодательной модели гражданского оборота недвижимости и земли, в частности. Поэтому, для успешной продажи земельного участка сельхоз назначения вам необходимо:
1. Наличие сформированного земельного участка в базе Государственного земельного кадастра.
2. Наличие информации о государственной регистрации права собственности в базе Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений.
3. Соблюдение преимущественного права арендатора на покупку земельного участка (при условии, что земельный участок находится в аренде на момент нотариального удостоверения сделки).
4. Наличие экспертной денежной оценки земельного участка.
5. Оплата обязательных госпошлин и сборов.
6. Оплата нотариальных услуг.
Обращаем внимание продавцов земельных участков на обязательство учитывать преимущественные права арендаторов на покупку земельных участков при условии оплаты ими цены, по которой она продается. Поэтому, если пренебречь преимущественным правом арендатора, вы рискуете быть вовлечены в долговременный судебный спор о расторжения сделки купли-продажи вашего земельного участка сельхоз назначения.
Сколько будет стоить земля?
В целом, экономическое обоснование ценообразования земли будет напрямую зависеть от многих факторов, среди которых: тип почвы, ее показатели плодородия, природные свойства и климатические условия ее использования. Влияние на минимальную цену на рынке могут оказать и показатели нормативной денежной оценки и экспертной денежной оценки сельхоз земель, которые могут браться участниками рынка земли, за минимальную отметку цены.
Что касается земельных участков сельхоз назначения государственной собственности, которые находятся у граждан Украины или юридических лиц в постоянном пользовании или используются ими на праве пожизненного наследования, их выкупная цена будет напрямую соответствовать показателям нормативной денежной оценки каждого земельного участка.
Сейчас на теневом украинском рынке земли, ориентировочная стоимость земли сельскохозяйственного назначения по приблизительным подсчетам составляет $1,3-2 тыс. За 1 га, в зависимости от показателей экономической привлекательности и ценности актива.
По прогнозам некоторых экспертов, в ближайший год после запуска рынка земли в Украине существует реальная перспектива повышения стоимости земель сельскохозяйственного назначения, и, по некоторым прогнозам, цена может вырасти до $ 2-3,5 тыс. за 1 га.
Изменение стоимости сельхоз земли напрямую будет зависеть от экономических показателей спроса и предложений, а также от фактического оборота земли на рынке.
Как будет выглядеть механизм покупки земли?
Процедура покупки сельхоз земель не будет отличаться от той, что используется сейчас в гражданском обороте Украины. Для минимизации рисков и покупки земельного участка сельхоз назначения предлагаем обращать внимание на следующие факторы:
1. Наличие сформированного земельного участка в базе Государственного земельного кадастра.
2. Наличие государственной регистрации права собственности продавца в базе Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений.
3. Наличие у продавца доказательств в соблюдении законной процедуры прекращения права аренды или каких-либо других имущественных прав на землю третьих лиц.
4. Наличие у продавца доказательств в соблюдении законных процедур прекращения преимущественного права арендатора на покупку земельного участка (при условии, что земельный участок находится или находился в аренде).
5. Наличие экспертной денежной оценки земельного участка, которая соответствует рыночной цене.
До момента принятий того или иного решения рекомендуем потенциальным покупателям проводить due diligence (юридический аудит) сельхоз земли, что в свою очередь позволит нивелировать большинство рисков в несообразную инвестицию в земельный актив.
Дополнительно отмечаем, что Кабмин в представленном законопроекте ввел антимонопольный предохранитель на рынке земли в виде ограничений по совокупным площадям земельных участков, которые могут быть в частной собственности граждан Украины и юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с учетом связанных физических лиц или юридических лиц, что имеют общего конечного бенефициара:
- в границах одной области или АРК Крым площадь не должна превышать 15% земель сельхоз назначения такой области или АРК Крым;
- в границах территории Украины площадь не должна превышать 0,5% всех земель сельхоз назначения.
Нарушение сторонами таких ограничений влекут за собой как минимум — отказ в государственной регистрации перехода права собственности и как максимум — являются основанием для принудительного отчуждения земельного участка новым собственником.
Покупать-продавать? Какую стратегию стоить избрать при открытии рынка?
При выборе стратегии продажи рекомендуем следить за изменениями в законодательной плоскости регулирования рынка земли, а также обращать существенное внимание на активность самих игроков рынка. На позитивную экономику будущей сделки может так же повлиять отягощение земельных участков долгосрочными имущественными правами (арена, эмфитевзис) и возможное присутствие на рынке иностранных инвесторов, которые могут достаточно активно бороться за наполнение своего земельного банка в Украине, и могут выступить серьезными оппонентами национального агробизнеса в погоне за земельными активами.
В случае с потенциальными покупателями рекомендации будут противоположны тем, что предлагались потенциальным продавцам.
Рекомендуем потенциальным покупателям уже сейчас заняться поиском интересных для инвестиции земельных активов, что в последующем позволит вам существенно сэкономить временные и материальные ресурсы. Возможным стратегическим и юридическим инструментом для приобретения будущего земельного актива может быть долгосрочные договора аренды земли или эмфитевзиса, а так же предварительный договор купли-продажи земельного участка.
Предлагаемый законопроект не идеален и имеет достаточно недоработок и проблем. Исходя из важности вопроса о будущем рынке земли, предполагаю существенное внесение изменений к этому законопроекту или же формирование новой повестки дня в виде новой законодательной инициативы.
Дмитрий Савчук, юрист ЮФ TOTUM
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
