Александр Гаврилюк: земля включается в рынок. Что ожидать?

В настоящее время в парламенте на рассмотрении находится законопроект №2178. Если Рада проголосует за него, то рынок земли заработает в Украине с 1 октября 2020 года. Готов ли рынок к такому шагу и что можно от него ожидать в первый год запуска?

Про риски

Несмотря на то, что ожидание открытия рынка земли длится не первый год, остается много неразрешенных вопросов, которые несут риски как для владельцев земли и арендаторов, так и потенциальных инвесторов. Наибольшей зоной риска при запуске рынка земли является неточность и неполнота информации о земельных участках в реестре.

Например, сегодня есть случаи, когда участки по документам находятся в одном месте, а по факту в другом — посреди реки или на дороге. Многие паи остаются либо не выделенными в натуре (не изготовлена техническая документация и не определены границы участка в натуре), либо данные об участке не внесены в электронный земельный кадастр. Это делает невозможной продажу таких участков. Однако если собственники зададутся целью продать свой участок, то процесс внесения в реестр может ускориться, если собственник проявит инициативу.

В Украине размер паев варьируется от 2 до 5 гектаров

Вторая серьезная проблема, которая может затормозить рынок земли – это большая распаеванность (фрагментарность) земли. В Украине размер паев варьируется от 2 до 5 гектаров. Это означает, что поле площадью 100 гектаров может иметь до 50 собственников. Когда вступит в силу разрешение на покупку земли, начнется хаос. Как инвестору, заинтересованному в приобретении большого участка, найти каждого собственника и подписать с ним договора? Кто-то из собственников согласится, кто-то нет.

По этой причине можно говорить о том, что до момента консолидации земель рынок будет работать очень хаотично. Иностранный инвестор вряд ли будет готов инвестировать в такие земли. Крупные консолидированные участки можно будет приобрести только у государства.

Про алгоритм продажи

Каков алгоритм продажи земель? Известно, что рассматривается возможность продажи госземель через систему Прозорро, или через специально созданную для этих целей иную аукционную площадку. Если такой инструмент создан не будет, то вероятнее всего мы увидим частные объявления о продаже на информационных порталах, как это происходит сейчас на рынке недвижимости.

В законе указано, что текущий арендатор имеет приоритет на выкуп земли при условии его согласия на заявленную цену. Но как это будет происходить на практике покажет время. Остается дискуссионным вопрос об арендаторах и валидности договоров аренды. Согласно законодательству, если участок уже обременен договором аренды, и по договору он может быть расторгнут только по согласованию обеих сторон, то арендатор будет иметь полное право продолжать использовать участок на срок действия договора при новом собственнике, который не сможет изменить условия договора. Важно, чтобы на практике права арендаторов были защищены.

Про стоимость

Одной из наиболее острых тем остается и рамка формирования стоимости земли. В целом ожидается, что она будет формироваться пропорционально стоимости аренды, которая в свою очередь зависит от множества факторов: климатической зоны, продуктивности земли, плодовитости, близости к инфраструктурным объектам (элеваторам, железнодорожным веткам, портам).

Также стоит учесть, что существует довольно ликвидный рынок арендных взаимоотношений, где агрокомпании, обрабатывающие землю, платят собственникам определенную ренту каждый год.

Соответственно, если человек покупает участок, он претендует на эти выплаты на ежегодной основе. Оценив эти выплаты и продисконтировав их, можно прийти к эквиваленту стоимости. Если ориентироваться на рынок жилой недвижимости, например, то стоимость объекта равна в среднем 15-ти годам арендных платежей.

Если исходить из того, что платежи за аренду в некоторых регионах уже доходят до 5000 гривен за гектар, то большинство цен будет находиться в диапазоне от тысячи до двух тысяч долларов за гектар с учетом того, что рынок земли менее ликвиден чем рынок жилой недвижимости.

Коррекция будет происходить в зависимости от уровня спроса и предложения.

На мой взгляд, в первый год желающих продать участки будет больше, чем покупателей. По этой причине мы, скорее всего, увидим давление на цены, которые будут в краткосрочном периоде идти вниз.

Как показывает практика введения рынка земли в других странах, сначала цена стартует на довольно высоком уровне, но довольно быстро снижается, после чего начинается планомерный рост до каких-то долгосрочных усредненных показателей.

Про покупателей

Если говорить о потенциальных покупателях, то это украинские агрохолдинги, которые уже арендуют участки.

Вторая категория покупателей — зарубежные инвесторы. Они будут заходить на рынок через крупные компании, арендующие землю, предлагая им дополнительные бонусы к цене.

Третья группа — частные собственники, которые захотят вложить деньги в землю вместо недвижимости или долгосрочного депозита.

В любом случае, с точки зрения инвестора, первый год запуска рынка земли будет достаточно рискованным для инвестиций, поскольку не ясно, как будет двигаться цена, как долго будет стабилизироваться рынок.

Риск купить по завышенной цене из-за ажиотажа будет сдерживать крупных инвесторов, которые, вероятнее всего, первые полгода будут просто наблюдать за тенденциями и ближе к концу первого года рынка принимать решение об инвестициях.

Александр Гаврилюк, партнер, Руководитель отраслевой практики агропромышленного сектора KPMG в Украине