202
Россия: ипотека пока не получается
— Кредит&Депозит
Во вторник состоялась научно-практическая конференция "Банки в ипотечном кредитовании". Основной пафос выступлений звучал в пользу того, что министерства и ведомства не желают создавать удобную для жильцов и строителей законодательную базу.
Ассоциация российских банков и правительство России созвали представителей юридических фирм, страховых компаний, исполнительных органов власти и коммерческих банков на научно-практическую конференцию "Банки в ипотечном кредитовании".
Проблема, в свете которой вообще стоит говорить об ипотечном кредитовании, - это недостаточные объемы строительства жилья в России. В частности, об этом в очередной раз заявил вице-премьер Яковлев.
С 1986 года в России идет спад в строительстве жилья. В 1986 году на территории РСФСР построили 76 млн кв. м, в 1990 году - 60 млн кв. м, в прошлом году - всего 36 млн кв. м.
Именно поэтому наблюдается столь длительный и небывалый по своим темпам рост цен на жилую недвижимость. Сегодня цены уже на 10-15% выше докризисного уровня 1998 года. Сразу после кризиса недвижимость подешевела сразу на 50%, так что можно сделать вывод, что в общей сложности за 5 лет цены выросли почти в 2,5 раза.
Дело осложняется тем, что жилье, которое уже имеется, - очень низкого качества.
87 млн кв. м российских домов представляют собой не подлежащие ремонту помещения, в которых, тем не менее, живут люди. 250 млн кв. м - "хрущевки". 300 млн кв. м не ремонтировались 30-40 лет. 40 млн человек, около трети всего населения России, живут в неблагоустроенном жилье.
К 2010 году объемы строительства жилого фонда планируется довести до уровня 80 млн кв. м в год, но до этого цены будут неуклонно расти.
Рынок перенасыщен только в Москве, но и это не вызывает снижения спроса: во-первых, московская недвижимость оттягивает на себя платежеспособный спрос самых состоятельных немосквичей, а во-вторых, москвичи покупают недвижимость с инвестиционными целями, для сбережения средств.
Но московская ситуация аномальна. Подавляющее большинство жителей России (98,5%) сейчас не может позволить себе приобрести жилье целиком в собственность. А за счет бюджетных средств жилье приобретает всего 0,3% населения.
Так что практика ипотечного кредитования (деньги даются под залог покупаемой недвижимости) буквально напрашивается. Но в России эта услуга наталкивается на множественные препоны.
Начать хотя бы с того, что в России не существует точного ответа на вопрос, кто имеет право выдавать населению ипотечные кредиты.
Извeстны три возможные модели ипотечного кредитования: американская, германо-австрийская и франко-английская. В американской модели кредитование осуществляют специальные управляющие компании при финансовой поддержке государства; в германо-австрийской - специализированные банки; в франко-английской - обычные коммерческие банки.
Если российский банк собирается заниматься ипотекой, он должен сперва взять универсальную лицензию, а потом по специальному запросу отказаться от ненужных лицензированных услуг.
Можно, конечно, и оставить за собой универсальную лицензию, но тогда банк обязан совершать ежегодный мониторинг платежеспособности заемщика и состояния его залога. И если ипотечные кредиты выдаются в больших количествах, банк оказывается погребен под грудами бумаг - ипотека дело длинное, залоги стоят дорого, так что рост административных издержек неизбежен, заявила вице-президент Национального резервного банка Елена Клепикова.
Представитель Национального бюро кредитных историй Сергей Головин заверил собравшихся, что все дело в отсутствии кредитных историй. Да, за десять лет они могут быть сформированы, но сейчас их нет, и в связи с этим напрямую встает проблема закона о банкротстве.
До сих пор не разрешено, с одной стороны, банкам однозначно владеть заложенной собственностью неплатежеспособного заемщика, а с другой - передавать права обанкротившегося банка другому банку, что ставит в незастрахованное положение заемщика.
Представитель юридической фирмы "Байтен Буркхард" Сергей Абрамов заметил, что в уже утвержденном законе об ипотечных ценных бумагах существует юридическая неясность: во-первых, недостаточно проработан вопрос о синтетической секьюризации ипотечного кредитования, когда страховщиком выступает сам банк, а не ипотечный агент, а во-вторых, существует противоречие между понятием о банковской тайне и предоставлением информации о платежеспособности заемщика.
И вообще, заключил юрист Абрамов, Министерство юстиции придерживается практики уходить при окончательном прописывании законов, норм и прав от реальных людей, на которых эти юридические акты распространяются, и таким образом тормозить развитие позитивных процессов.
По материалам: UABanker.net
Поделиться новостью
