464
Риск квадратных метров
Александр ОХРИМЕНКО кандидат экономических наук
С вступлением в силу ипотечного законодательства страховые компании получат мощный стимул для своего развития. Но произойдет это только в том случае, если будет создан эффективный механизм страхования недвижимости.
В мировой практике страхование недвижимого имущества — основной источник дохода страховых компаний. Все остальные виды страхования, в частности транспортное и медицинское, носят скорее имиджевый характер, поскольку больших прибылей они не дают. Высокая аварийность не позволяет страховщикам накопить деньги в свой резервный фонд для возмещения будущих убытков при транспортном страховании. В итоге страховые компании покрывают убытки от страхования транспорта за счет доходов от страхования недвижимости. Поэтому надежность страховщиков, способных выплачивать крупные страховые возмещения, напрямую зависит от развития страхования имущества.
К сожалению, в Украине отсутствует традиция страховать имущество. Во многом это связано с потерей гражданами сбережений после исчезновения советского Госстраха. Свою лепту внесли и бурные события начала 90-х годов, когда страховые компании активно занимались созданием финансовых пирамид и другими авантюрными операциями. Только введение обязательного страхования залогового имущества создало условия для появления на рынке настоящих страховых компаний. Получатели кредитов начали страховать имущество, предоставляемое в залог. Тем не менее ситуация на страховом рынке существенно не изменилась. На долю страхования недвижимого имущества приходится всего лишь 25% от суммы страховых платежей, а на долю страхования финансовых рисков — 40%. Тогда как должно быть наоборот. Изменить это соотношение в пользу страхования недвижимости позволит ипотечное законодательство, которое вводит новые виды страхования.
Нормативные нюансы
Ипотечным законодательством вводится еще ряд обязательных видов страховання — «страхование финансовых рисков неполучения, несвоевременного получения или получения не в полной сумме платежей по договорам об ипотечных кредитах и платежам за ипотечные сертификаты», «страхование строительно-монтажных работ застройщика в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью», «страхование ответственности застройщика перед третьими лицами в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью».
Кроме «обязаловки», ипотечное законодательство предполагает и добровольное страхование. В частности, согласно Закону «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возможных убытков при изменении курса национальной валюты. При таком разнообразии для страховых компаний открывается большое поле для деятельности. Вопрос лишь в том, будут ли эти виды востребованы, и как с ними работать.
Тарифный разнобой
Нормативную базу обязательных видов страхования утверждает Кабмин. Но далеко не всегда чиновники учитывают ситуацию на страховом рынке. Например, устанавливаются лимиты на страховые платежи, которые запросто могут загнать страховщиков в убытки, поскольку суммы обязательных страховых платежей не способны покрывать затраты. Сейчас на рынке страхования недвижимости тариф колеблется около отметки 0,3% от страховой суммы. Благодаря этому тарифу покрываются убытки страховщиков от пожаров и иных катаклизмов. Если его понизить, автоматически снизятся возможности компаний компенсировать ущерб страхователя. К примеру, в случае установления тарифа ниже 0,1% страхование недвижимости сразу становится убыточным, поскольку страховщики не смогут перестраховать страховые риски по той простой причине, что у них не хватит средств на оплату услуг перестраховочной компании. В результате, страховые компании вынуждены будут взять все риски по страхованию недвижимости на себя. А в случае наступления страхового случая им грозят как минимум убытки, как максимум — банкротство.
В то же время было бы ошибочно страховать по ставке 0,3% имущество, используемое при строительно-монтажных работах. Риск строительного процесса заметно выше типового риска от владения имуществом. Поэтому для обеспечения адекватного уровня возможных убытков в процессе строительства уровень страховых платежей не может быть менее 0,5% от суммы страхового платежа. В противном случае, страховые компании будут не в состоянии компенсировать убытки в процессе строительства.
Гораздо сложнее обстоят дела со страхованием ответственности застройщика перед третьими лицами или ответственности управляющего имуществом за убытки, поскольку, в отличие от страхования недвижимости и строительно-монтажных работ, этот вид страхования не имеет отлаженной системы рисков. Если просто ограничиться ответственностью застройщика за несвоевременную сдачу объекта или управляющего за убытки, то для страховой компании заведомо складываются невыгодные условия. Невыполнение обязательств застройщиком или управляющим перед третьими лицами может произойти по субъективным причинам (неэффективный менеджмент, просчет в работе, низкая квалификация и так далее). Именно поэтому в мировой практике субъективные факторы никогда не страхуются. Такое страхование без четкого определения рисков ведет к бесконечным конфликтам между страховщиком и страхователем, выливаясь в длительные судебные разбирательства. В результате страхователь либо вообще не получает страхового возмещения, либо его размер заметно ниже понесенных убытков. При страховании ответственности застройщика или управляющего имуществом могут учитываться только те обстоятельства, которые не зависят от их воли — пожар, авария, стихийные явления и так далее.
Возникают определенные сложности и при страховании финансовых рисков по ипотечным кредитам. Парадоксально, но факт: если заемщик не желает погашать свои обязательства из субъективных соображений (например, просто отказывается выплачивать деньги), то это не может считаться страховым случаем и тем более объектом страхования. Можно говорить о страховании только объективных факторов неуплаты долга, не зависящих от желания и воли заемщика.
Но, к сожалению, их не так уж и много. Для физического лица — это смерть или несчастный случай, в результате которого теряется платежеспособность. Для юридических лиц к объективным факторам относится только банкротство. Все другие случаи потери платежеспособности имеют высокую степень субъективизма, а потому невозможно определить в какой момент наступил страховой случай. Фактически, этот вид страхования бесполезен, как и некоторые другие виды обязательного страхования. Не случайно Госкомиссия по регулированию рынка финансовых услуг лоббирует уменьшение количества «обязаловки». Ведь страховые компании способны самостоятельно разработать качественный страховой продукт, удовлетворяющий клиентов.
По материалам: Контракти
Поделиться новостью
