Александр Гаврилюк: открытие рынка земли. О чем стоит задуматься?


Александр Гаврилюк: открытие рынка земли. О чем стоит задуматься?

Отсрочка земельной реформы существенно не скажется на развитии аграрной отрасли в текущем году. Однако этот шаг способствует развитию теневого рынка земли, а также бюрократическим и юридическим расходам для компаний отрасли.

Мораторий на продажу земель сельхозназначения действует в Украине с 2002 года и с тех пор является одним из наиболее дискутируемых и заполитизированных вопросов в стране. Очевидно, что земельная реформа способна стимулировать оживление инвестиционного климата. Но противники открытия рынка земли приводят аргументы о законодательной и номинальной неготовности Украины к такому повороту.

Так ли плох закрытый рынок земли, как о нем говорят?

Очередной виток в истории земельной реформы связан с требованием МВФ об открытии рынка земли. Помимо этого в 2018 году Европейский суд по правам человека признал существование запрета на продажу земли ущемлением прав человека и обязал Украину в ближайшее время решить этот вопрос.

Известно, что в задачах украинского правительства есть подготовка законопроекта об обороте сельхозземель, также такой законопроект разрабатывает профильный комитет Верховной Рады. Однако, в лучшем случае, этот документ заработает в Украине в 2020 году.

Вопреки расхожему мнению о том, что в наибольшей мере в открытии рынка заинтересованы украинские агрокомпании, агропроизводство уже давно адаптировалось к существующей схеме аренды земли и прекрасно себя чувствует в текущих условиях.

Это можно легко проверить, к примеру, посмотрев на результаты капитальных инвестиций в сельское хозяйство за последние два года. За 2016 и 2017 годы объемы таких инвестиций выросли на 114%.

Сложность текущей ситуации состоит в том, что большое количество мелких паев влечет за собой десятки тысяч договоров аренды и требует тратить значительные ресурсы на администрирование этого процесса.

В результате бизнес несет дополнительную нагрузку по затратам на юридические, бюрократические и документальные проволочки.

Однако теневой рынок оборота земли существует. И часто такие сделки происходят за рамками официальной статистики. Как результат – с одной стороны, государство не понимает реальной ситуации на рынке, с другой – селяне не всегда могут получить лучшую стоимость за свой пай.

Отсутствие конкуренции между покупателями снижает стоимость, которую могли бы получить владельцы земельного участка при других условиях.

Кроме того, не секрет, что аграриям выгодно заключать договора аренды на длительные сроки. Но из-за старения собственников большинства нынешних паев сегодня компании отрасли все чаще сталкиваются с риском смены собственника по уже заключенному соглашению (из-за его смерти) и неопределенностью с правовым статусом таких договоров.

Такая ситуация существенно ограничивает желание украинских аграриев осуществлять крупные проекты, которые могли бы стать дополнительным стимулом одной из ключевых отраслей в экономике Украины.

Стоит ли надеяться на новое экономическое чудо?

Сегодня много говорят о том, что земельная реформа привлечет масштабные зарубежные инвестиции в Украину. Так ли это? При всех успехах Украины в вопросах проведения реформ, наша страна остается высоко рисковым рынком. По этой причине следует ожидать, что низкий уровень защиты частной собственности на первом этапе ограничит потоки инвестиций со стороны международных компаний, но при успешном прохождении Украиной всех намеченных этапов реформ, такой прогноз действительно является реалистичным.

Нужно признать тот факт, что в Украине на сегодня нет денег для полномасштабной скупки земли. Таких больших средств нет ни у богатых украинцев, ни в банковской системе.

Помимо этого покупка земли, как направление вложения средств инвестора, будет конкурировать с другими инвестиционными проектами и совсем не факт, что именно земельные вложения победят в этой борьбе.

На сегодня у аграрных предприятий есть в столе масса инвестиционных проектов с высоким уровнем отдачи, на которые не хватает финансирования, и замораживание средств в недвижимости в виде покупки земли может не оказаться в приоритете.

Поэтому очевидно, что оживить рынок способно только существенное вливание средств иностранными инвесторами.

Очевидно также, что продажа земли постепенно приведет к ее удорожанию и, соответственно, повышению стоимости аренды и пользования.

Аграрии будут более тщательно подходить к оценке земельных участков и анализу обоснованности затрат, что в целом повысит их эффективность.

Это также означает, что агропроизводители будут заинтересованы в сохранении качества земельных угодий и будут готовы вкладывать в нее инвестиции для повышения урожайности.

В частности, в долгосрочных проектах на собственной земле заинтересованы компании, специализирующиеся на садоводстве и выращивании виноградников, для которых стабильность владения участками является краеугольным камнем бизнеса.

Еще одной проблемой, которую может решить открытие рынка земли, является распаевание земли на мелкие участки и неэффективность управления земельным фондом.

Консолидация земель, пожалуй, может стать одним из ключевых достижений земельной реформы. Пока сложно прогнозировать, как этот процесс будет происходить на практике. Возможно, для того, чтобы рынок прошел этап реформы наиболее безболезненно, земельную реформу стоит начать с продажи земель, которые сегодня находятся в коммунальной и государственной собственности. Это также позволит вывести цены на землю на конкурентный уровень при открытии остального рынка земли.

Еще один шаг, над которым следует задуматься до открытия рынка земли, – стратегия государства в отношении отрасли в целом.

В ряде европейских стран правительства сознательно поддерживают философию мелкого фермерства, создавая экономические стимулы для таких аграриев.

Некоторые страны используют тактику, при которой владеть земельным участком может только лицо, имеющее аграрное образование и долгосрочные планы работы в этой отрасли, что ограничивает доступ к земле непрофильных финансовых инвесторов.

Какой бы путь не выбрала Украина, важно, чтобы он был осознанным и учитывал интересы как селян, владеющих землей, так и самой отрасли. 

Александр Гаврилюк, партнер, Руководитель отраслевой практики агропромышленного сектора KPMG в Украине

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

  • !

    Колонка отражает исключительно точку зрения автора и может не совпадать с мнением редакции. Публикация колонок осуществляется согласно Правил, а Finance.ua выполняет лишь роль носителя. Копировать эти авторские материалы можно только при наличии ссылки на автора и Finance.ua.

Смотри также
Весь рынок:Аграрный рынок
Архивы:2019 2018 2017 2016 2015
Сервис подбора кредитов
  • Отправьте заявку
  • Узнайте решение банка
  • Подтвердите заявку и получите деньги
грн
Заказать кредит онлайн
В Контексте Finance.ua