Андрей Зинченко: ипотечное кредитование в Украине. Вчера. Сегодня. Завтра?


Андрей Зинченко: ипотечное кредитование в Украине. Вчера. Сегодня. Завтра?

История ипотечного кредитования в Украине – пример переплетения объективных и субъективных факторов экономического, образовательного, глобализационного и публично-управленческого характера.

Пятьдесят два миллиона украинцев на рубеже миллениума желали решить квартирный вопрос, но на фоне политико-экономических потрясений банально не было денег. Заработные платы у большинства были небольшими, а массового кредитования еще не было.

Как потенциальные продавцы, так и покупатели вроде были на рынке. Но трудовая и иные виды миграции вносили свою лепту. Сделок на стареющем жилом фонде осуществлялось относительно мало.

Указанный период совпал с активным развитием банковского сектора как такового. В особенности с началом массового выхода на отечественный рынок иностранного капитала. Последний видел в большой стране своего рода эквивалент «поля чудес». Требовалось лишь закопать свои золотые монеты первыми. Застолбить участок побольше, и ждать всходов защищенных правовой и судебной системой. Гарантировала обильный урожай чуть ли не лучшая Конституция того времени.

Последствия такой инвестиционной концепции для иностранцев сегодня уже известны, но не были очевидными в те годы.

Широкий выход на рынок банковских продуктов как для застройщиков, так и для физический лиц привел к интересным последствиям. Так ранее жилищный вопрос решался достаточно традиционными путями: длительными попытками накопления на покупку, наследованием, причудливыми формами обмена и, что немаловажно, арендой.

Съем жилья, в отсутствии капитала для приобретения собственного, годами обеспечивал потребителей размещением, а владельцам свободных квадратных метров – дополнительным доходом. Все было понятно.

Шло время. Агрессивный маркетинг банковских продуктов открыл для многих потребителей, и в первую очередь арендаторов, волшебный мир рекламы компаративных финансовых расчётов. Он раскрыл им глаза на, как говорят копирайтеры, продающий факт – арендный платеж за проживание в чужом жилье в какой-то момент стал не сильно отличаться от аннуитетного ежемесячного платежа по обслуживанию кредита за уже свое жилье. Тонкостей со стороны не понимал почти никто. Включая самих банковских работников низового звена. Платить, пусть и долго, но за свое жилье было куда интереснее, чем всю жизнь за арендованное без понятных перспектив скопить на покупку самостоятельно.

Банки повысили градус агрессивности проникновения. Ипотечная схема кредитования, особенно при хороших первоначальных взносах, позволила нарастить выдачу кредитов заинтересованным лицам. Завертелось…

Еще вчера хромой рынок недвижимости не просто приободрился. На фоне увеличивающегося количества сделок показал невиданный рост цен. Логика продавцов часто соответствовала кейнсианской – раз покупают по Х, то надо бы поднять цену до У, а раз и по У покупают, то можно еще поднять. Все еще покупают? – ставим цену Z и это не предел! Чистый рынок, если не сказать базар.

К марафону подключились застройщики:

1). Они сами смогли получить дополнительные ресурсы в виде кредитов.

2). В очередь к ним выстроились инвестирующие в бетон (или квадратные метры – кому как нравится, – авт.) клиенты. Они в зависимости от ситуации, могли перепродать воздух котлована на стадии нескольких этажей дороже. После ввода в эксплуатацию – еще дороже.

При этом за время стройки сами по себе квадратные метры на рынке сильно дорожали по причине неутихающего спроса, щедро профинансированного кредитами. В какой-то момент рынок вошел в стадию саморазогрева, взвинтив цены до уровня недостижимого, скажем, средним учителем за всю жизнь. На этом фоне такие факторы спроса, как старение советского жилого фонда, желание людей улучшить бытовые условия сильно утратили в значимости. В условиях отсутствия налога на «лишнюю» недвижимость бетон стал новым Клондайком, и «квадратная» лихорадка на рынке недвижимости охватила массы.

В итоге спрос на кредиты вырос еще сильнее. Логика постулировала, что не важно какой процент предложит банк – ведь «будет только дорожать» и рост цен завтра покроет любые издержки вчера. Заметим, что криптовалюты к тому моменту еще не изобрели.

Сильно улучшили свое благосостояние на этом не фоне не только риелторы, но и нотариусы, которые с периферии сформировали очередь на лицензии. К слову: после спада истерии вокруг недвижимости часть нотариусов вышла из бизнеса, даже не сохранив свои архивы, но это уже отдельная история.

Кредиты в то время выдавались не столько на качество, сколько на количество и скорость по двум причинам:

1) Объемы были нужны банкам для завоевания доли на рынке, и за эти объемы работники получали очень осязаемые премии. В итоге количество кредитов сильно обогнало качество. Это были пролонгированные проблемы банков, последствия которых должны были ощутить на себе в будущем уже совершенно другие команды. Оценка залогов по рынку без дисконта в основном с учетом ожидания роста цен тоже портила идиллию. Но это все были проблемы будущих периодов…

Реальный скоринг заемщика? Объективная оценка залога без тысяч липовых объявлений для подгонки стоимости к нужной? Неформальная проверка заявленных данных? Реальное разъяснение обязанностей поручителям? Не, не слышали! (с) Но очередь к нотариусам была расписана иногда на месяцы вперед.

2) Массовая выдача ипотечных кредитов банками в иностранных валютах. Ключевым фактором здесь стала традиция в межкризисный период «прибивать курс гвоздями» и маркетинговый ход банков в виде усиленного продвижения более низких, по сравнению с гривневыми кредитами, процентных ставок по кредитам в иностранной валюте.
В особо экзотических случаях это мог быть совершенно нетипичный швейцарский франк, который заемщики в глаза никогда не видели, но кредиты в них брали! Это, вероятно, была самая пострадавшая от финансовой необразованности и алчности разработчиков продуктов категория заемщиков.

Маркетологи подтвердят, что даже «14,99!!1один» выглядит куда лучше чем сухие «15,01». Что уже говорить про разницу в десяток процентов в рекламном проспекте ипотечного кредита с успешной улыбающейся семьей на первом плане.

О риск-менеджменте, источниках дохода в инвалюте, поручителях всерьез не думал никто. Период романтических финансов был в самом разгаре: графики на совещаниях смотрели в небо, расширялись штаты, появлялись уверовавшие в успешность по причине собственной исключительности финансовые менеджеры. В народ пошли компании по управлению активами, в немалой части инвестировавшие в строительство и недвижимость.

В итоге экономическая безграмотность потребителя и отсутствие соответствующего правового регулирования создали очень опасный прецедент, визуализировать который лучше всего следующим примером:

«В начале 2008 года семья, состоящая из каменщика с зарплатой в эквиваленте 700 у.е. и школьной учительницы в декрете в городе Л., покупает в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на окраине за эквивалент 50 000 у.е. Примерный платеж по кредиту – 400 у.е. Семья рассчитывала жить на остаток зарплаты мужа и доходы жены после выхода на работу. В начале 2008 года перспективы каменщика были стабильными даже в глазах финансово-кредитных учреждений – спрос на недвижимость, профинансированный банками делал его очень востребованным работником и заработок имел шансы даже вырасти. Уже в 2009 году все изменилось. Кризис 2008-2009 гг. и другой курс иностранной валюты вносят коррективы».

Коррективы 2008-2009 гг.

Бизнес, что рос на кредитных ресурсах, сильно сбавил обороты. В лучшем случае сохранил уровни зарплат в национальной валюте при падении ее курса. Ситуация характерна для всех видов бизнеса, где выручка была не в валюте. Пострадал и застройщик, где был трудоустроен уже знакомый нам каменщик.

Последствия для конкретной семьи были крайне негативными, но, в это же время, предусмотренные договором и законодательством. После нескольких месяцев неплатежей банк инициировал ту часть ипотечной процедуры, которую при выдаче кредита скромно не рекламировал – жилье было оценено и продано примерно за эквивалент 22 000 у.е. Что с учетом совершенных платежей оставило за семьей долг порядка 20 000 у.е. Все это в рамках одного календарного года и совершенно законно.

Правда всплыла проблема бездисконтно оцененных залогов, когда даже после отъема жилья такой заемщик продолжал оставаться в плоскости права должником банка на приличные суммы. Ведь 50 000 у.е. в нашем примере стоила всего лишь однокомнатная квартира на окраине, а не типичная трешка в центре. При этом в залогах числилась далеко не только сама приобретаемая недвижимость.

Уровень социального напряжения достиг серьезных высот. И хотя банки совершенно законно имели право обращать взыскание на невыплаченные ипотечные объекты, сделать это было не всегда легко. Заемщики с одной стороны предпринимали контрмеры, к примеру, в виде зарегистрированных несовершеннолетних. С другой – даже продажа по рыночной цене залогового имущество не всегда выводила баланс в ноль.

Активизировались юридические компании, которые обещали чуть ли полную защиту от взысканий. Выяснилось, что часть объектов передавалась в залог без земельных участков и перспективы даже судебных разбирательств оказывались туманными.

Банки предлагали перевод кредитов в национальную валюту, что устраивало не всех и не всегда. Бывшие спортсмены уже было вспомнили 90-е и быстро организовали коллекторские агентства, но их пыл остудили прокуратуры на местах.

Проблема не имела очевидного решения, но движение вокруг нее, тем не менее существовало. Особенно с учетом того, что большинство ипотечных кредитов были длинными и гасили их досрочно далеко не все.

Нужно также отметить, что рост курса с 5 до 8 со временем оказался психологически принят обществом, а владельцы недвижимости не теряли надежду на отскок цен в результате чего ситуация несколько утратила накал.

Искра 2014-го

Новая искра вспыхнула в 2014 году. Когда обслуживание длинных кредитов, взятых «по 5», стало крайне затруднительным по очевидным причинам.
Принятие дискуссионного закона “О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте” урегулирование ситуации фактически перенесло на будущее.

В соответствии с данным законом, отчуждение недвижимости, которая является предметом залога или ипотеки, не только не допускалось без разрешения собственника, но и запрещалось уступать такого рода долги иным лицам.

С одной стороны, пострадавшая в глазах общественности сторона – заёмщики – временно спасена от банкиров и вроде как можно праздновать хоть временную, но победу.

Но ровно до тех пор, пока не выяснится, что кредиты в некоторой части выдавались в т.ч. и за счет привлечения депозитов от населения. И если кредиты были длинные и с невозможностью продать залог, то депозиты в массе оказались не более чем годовые и их тоже надо бы возвращать.

Государство в помощь

История отечественных финансов знает минимум три ярчайших примера, когда государство фактически спасало население от неверно принятых финансовых решений:

  • Случай списания задолженности по коммунальным платежам. Когда общество разделилось на тех, кто из последних сил платил по счетам, и тех, кто не платил. В итоге должникам по сути все простили, чем серьезно демотивировали остальных.
  • Защита банковских клиентов, которые пожелали платить меньший процент по кредиту, согласившись с курсовыми рисками. В итоге экономически осторожные граждане, которые не вступали в выгодные, но рисковые отношения, за которые в итоге, как оказалось, «можно» временно и не платить, – были так же серьезно демотивированы.
  • Случай с компенсацией высокорисковых вкладов с большими процентными ставками или оформленными с явными отступлениями от юридической логики вроде как кредитных отношений. В итоге демотивироваными оказались клиенты, которые тщательно выбирали финансовые учреждения.

На самом деле примеров больше, и отдельно стоит отметить национализацию Приватбанка. Но указанные выше примеры хорошо подчеркивают достаточное количество фактов тушения пожара любой ценой. С бюджетной точки зрения это крайне диссипативный (если этот термин можно применить в финансах) процесс, который в конечном итоге незримо, но прямо отражается на всех участниках системы.

Возникает вопрос об обоснованности принятого подхода и возможных вариантах выхода из сложившейся ситуации.

В ключе ст.3 Конституции наверно трудно было бы найти решения более гуманные, но в то же время стабильность правового регулирования накладывает определенные обязательства. Ведь стабильность законодательства является элементом инвестиционного климата страны в целом. Об этом в числе прочего намекал МФВ в меморандуме, где говорилось о недопустимости принудительного изменения валюты кредитов.

Похоже, что это была прямая отсылка к законопроекту №1558-1 от 23.12.2014, который не только вносился на рассмотрение, но и был принят, отправлен президенту, возвращен с замечаниями, переголосован, но вето не преодолел.

С перипетиями движения документа можно ознакомиться по ссылке. Суть всего заключалась в цитате следующего содержания «…Реструктуризация существующих обязательств заемщика… осуществляется путем замены валюты исполнения обязательств… на национальную валюту Украины по официальному курсу НБУ на дату подписания кредитного договора…».

Особо занимательными в этом контексте выглядели п.5 и п.6. пояснительной записки к законопроекту, которые без отсылок к каким-то расчетам и логико-правовым обоснованиям постулировали в частности о том, что принятие проекта закона не требует затрат из бюджетов и будет способствовать минимизации убытков граждан при исполнении своих кредитных обязательств. Также будет способствовать восстановлению доверия населения к банкам и прочим финансовым учреждениям. 27.01.2016 закон был отменен. Занавес.

В дальнейшем МВФ отдельного внимания этому вопросу в официальных меморандумах не уделял вообще. Хотя есть мнение, что это скорее связано с условно небольшими по меркам межгосударственного уровня объемами самой проблемной задолженности по ипотеке и ее положительной динамикой. Она к началу 2016 года составляла около 2 млрд USD в рамках около 50 тыс. договоров, а на начало 2015 года составляла примерно 3,6 млрд USD в рамках 66 тыс. договором. При этом на начало 2015 года общий объем невыплаченных валютных кредитов составлял уже более весомые 6,5 млрд USD.

О меморандумах замолвим слово

Тема меморандумов является достаточно дискуссионной т.к. в этом контексте следует упомянуть, что именно с Меморандума о реструктуризации валютных кредитов, подписанного одиннадцатью банками, урегулирование проблемы и начиналось.

Но такая разновидность обязывающего стороны документа национальным правом не формализована, поэтому и исполнять его можно по желанию, но в рамках действующего права. Это мотивирует слабо, зато пиар и чекбоксы в отчетах получаются красивыми.

Особо показательным с позиций сегодняшнего дня выглядят подписанты: ПАОУПБ”, ПАО “Альфа-Банк Украина”, ПАО “ КБ “Надра”, ПАО “Банк Михайловский”, ПАО “ПриватБанк”, ПАО “Банк “Грант”, ПАО “Регион-банк”, АО “Дельта Банк”, ПУАО “Фидо Банк”, ПАО “Платинум Банк”, ПАО “Креди Агриколь Банк”.

Последнее недвузначно намекает, что среди банков, которым валютно задолжали клиенты, функционируют на сегодняшний день далеко не все, а это значит, что свое мнение по данному вопросу должен высказать и ФГВФЛ.

Он это сделал, утвердив решением исполнительной дирекции от 5.02.18 №372 изменения в нормативные акты Фонда.

Важным моментом является пересмотр очередности погашения задолженности. Когда в первую очередь, происходит погашение основной суммы кредита, а процентная ставка устанавливается на уровне 0,01 % годовых, заемщику необходимо оплатить не менее 10 % от суммы кредитной задолженности, рассчитанной на дату обращения. Неплохая схема для желающих документально обелиться в бюро кредитных историй, но только на срок ликвидации банка.

Отмечу, что на днях ФГВФЛ задекларировал усовершенствование политики в сфере продажи прав требования. Улучшению подверглись подходы к формированию пакетных предложений – теперь все непроданные по голландской схеме кредиты в дальнейшем будут продаваться только в составе пула, сформированного по принципу общности признаков, таких как регион, валюта, местонахождения предмета залога, и т.п.

Пул будет формироваться не менее чем 10 активами на сумму от 30 млн грн.

В случае непродажи и такого «бриллианта» оптовое предложение укрупнится до суммы уже в 100 млн грн.

Спрос на подобные пулы спрогнозировать нетрудно и поэтому, видимо, в целях борьбы с играющими на радикальное понижение, добавлено требование о том, что в ходе аукциона стоимость пула может упасть не более чем вдвое от стартовой.

Изменения ярко характеризуют ситуацию с торгами в целом – с конца прошлого года фонд выставлял на торги более 10 тыс. ипотечных кредитов физлиц с общим долгом около 1 млрд USD. Реализовал только 1,6 тысяч на 2 млрд грн. Т.е. 16% в штуках на 7,5% в деньгах.

При этом средний уровень снижения стоимости от балансового долга составил примерно 75%! Понятно, что с оставшимися 84% кредитов надо было что-то делать и решение оказалось во многом сходно с продажей овощей советским магазином – выбора нет и товар слабокондиционный с “ушедшим” сроком годности, хотя в
среднем – номинально недорого.

Но в пересчете цены на качественную единицу угадать уровень спроса будет несложно.

Отмечу, что в обзорах банковского сектора НБУ часть непогашенных валютных ипотечных кредитов отдельно не вычленяет.

Вероятно, что сделать это не так просто в связи с уходом части банков с рынка, которых со 180 в 2009 году сегодня осталось всего 82, переходом на новые стандарты и прочими тонкостями.

Проблема хоть и не является титульной в повестке дня, тем не менее требует решения и чем быстрее, тем лучше т.к. проблемные кредиты и банкам портят статистику и ограничивают граждан в реализации собственных экономических инициатив.

Да и имиджу финансовой системы страны вопрос не приносит позитива. При этом важно понимать, что рынок недвижимости за 10 лет изменился.

Например старый фонд население крупных городов нередко меняет на новостройки по сугубо субъективным причинам желания самого факта проживания в новом доме и возможностями это реализовать. На вторичном рынке высвобождаются заметные площади, что не может не оказывать влияния на цены.

Очевидно, что фиксировать убытки ни банки, ни заемщики не хотят. Но и ручное регулирование правовой сферы, когда в законодательство, действовавшее на момент заключения договоров, вносятся целевые изменения, существенно меняющие положения сторон, не мотивирует население.

В свою очередь непонимание заемщиками экономической сути отношений, в которые они вступают, само по себе не должно становиться индульгенцией от юридических последствий.

Но и подходы финансово-кредитных учреждений в продвижении продуктов оставляли желать лучшего.

***

Общий финансово-правовой итог этих непростых взаимоотношений, вероятнее всего, необходимо подводить с позиций фундаментальной правовой практики по данным вопросам.

Важно понимать, что ответственность несется 3 сторонами: государством как субъектом надзора и правового регулирования, банками и самими гражданами.

Наиболее юридически адекватным и гуманным, хотя и дискуссионным, путем разрешения ситуации могло бы стать приведение законодательства в форму, не предусматривающую радикальных привилегией сторонам. С учетом переходного периода и ограничениями по возможными злоупотреблениями правами.

Учитывая социальную ответственность государства, критично предусмотреть фонд маневрового жилья для найма на социально-ориентированных условиях полностью неплатёжеспособными заемщиками с учетом добросовестности такого статуса.

Указанное позволит приблизиться к верховенству права не только в вопросах финансовых взаимоотношений, что не может не способствовать целям реорганизации финансового сектора.

Это в целом должно улучшить международный инвестиционный имидж страны в глазах потенциальных инвесторов, сильно пострадавший на примерах банковской и страховой сфер, куда изначально иностранный капитал и входил существенными объемами с учетом собственно понимания концепции правового государства.

Андрей Зинченко, доктор философии в области экономики, доцент кафедры финансов Национального университета судостроения, магистр государственного управления (MPA)

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

  • !

    Колонка отражает исключительно точку зрения автора и может не совпадать с мнением редакции. Публикация колонок осуществляется согласно Правил, а Finance.ua выполняет лишь роль носителя. Копировать эти авторские материалы можно только при наличии ссылки на автора и Finance.ua.

Также по этой теме: Кредит&Депозит
Смотри также
В Контексте Finance.ua
Опросы