Заплатить за две новые квартиры, чтобы избавиться от долга за одну старую

Редакція “Укринформа” исследовала выгоды голландского аукциона для ипотечного заемщика. Утешительного мало.

Со следующего года Фонд гарантирования вкладов (ФГВФЛ) начнет распродавать права требования по безнадежным ипотечным кредитам физических лиц. С молотка уйдет почти 40 тысяч кредитов украинцев на общую сумму около 70 млрд грн, выданных в свое время банками— банкротами. Большинство ипотечных договоров было в банках “Надра”, “Дельта”, “Финансы и кредит”, “Форум”, Фидобанк, “Виэйби”, Брокбизнесбанк, “Платинум”. Сроки ликвидации этих учреждений подходят к концу, и согласно законодательству, до окончания ликвидации все их активы должны быть реализованы на открытых торгах. 95% кредитов, которые намерен продать Фонд через схему «обратных» аукционов (торгуются от высшей цены к низшей) — безнадежные валютные займы, выданные в 2009 году по курсу 5 грн/$, которые после нескольких волн девальвации превратились в непосильные долги. Перспектива избавиться от них весьма призрачна. Купить новую квартиру сегодня дешевле, чем пытаться погасить свой долг через предложенную схему.

Спрятаться не удастся

«Каждый кредит будет выставлен на продажу. И рано или поздно он будет выкуплен, и к должнику кто-то придет», — грозно пообещал директор департамента консолидированной продажи активов ФГВФЛ Тарас Елейко, анонсируя продажу безнадежных кредитов по схеме так называемых голландских аукционов.

Голландский аукцион – это торги, в начале которых стартовая цена актива равна его номинальной стоимости (в случае кредитов тело задолженности и начисленные проценты). Во время торгов – а они проходят только один день – через одинаковый промежуток времени цена автоматически и пошагово снижается на шаг аукциона – 1%. Таким образом, в течение дня торгов цена может снизиться со 100% до 20% от номинала. Победитель – тот, кто первый согласится и зафиксирует приемлемую для себя цену. Правда, есть ли участники аукциона, и сколько их, и какую цену они готовы заплатить за объект торга – будет оставаться в тайне до завершения торгов.

Фонд гарантирования вкладов предлагает сначала продавать «плохие» кредиты в розницу. Если же покупатель так и не найдется, права требования будут «упакованы» в пулы и их продадут оптом профессиональным участникам рынка — коллекторам, инвестфондам, финансовым компаниям, банкам и т.д.

«Фонд гарантирования заблаговременно уведомит каждого заемщика письменно о том, когда именно его кредит будет выставляться на торги, с тем, чтобы заемщик имел возможность подготовиться и привлечь свои резервы к участию в торгах, – сообщили Укринформу по телефону горячей линии Фонда. – Если в первый раз не окажется желающих выкупить кредит, в течение 40 дней будут назначены повторные «розничные» торги. Только после этого кредит передается в пул для «оптовой» продажи».

«Идею продажи ипотечных кредитов на так называемых голландских аукционах заемщикам никто толком не объяснил. Мы видим, что предлагается сложная и довольно запутанная схема. Для участия в ней человек как минимум должен разбираться и уметь торговать на электронных биржах», – комментирует Светлана Саража, адвокат, юрист ОО «Единый центр правовой помощи».

Кредитный дьявол кроется в деталях

Основная проблема для заемщика в том, что на торги выставляется право требования задолженности. То есть, любой желающий- физическое или юридическое лицо, которое выиграет торги, получает право требовать от заемщика ВСЮ сумму его долга (тело кредита + проценты). Не смотря на дисконт, с которым было приобретено это право.

Как объяснили Укринформу в Фонде гарантирования вкладов, новый кредитор имеет право либо требовать полную сумму, либо согласиться с заемщиком на новые условия. Другими словами, провести собственную реструктуризацию.

Однако, новый кредитор МОЖЕТ, но не ОБЯЗАН, определиться с новыми условиями выплаты долга – суммой задолженности, процентами и сроком выплаты. Новая сумма задолженности может равняться и “дисконтной” сумме, но заемщик при этом должен уплатить налог на доходы физических лиц (18%) на разницу – то есть, на то, что ему таким образом “простили”. И не факт, что юридическое лицо (банк, финансовая компания, коллектор), которая купила долг с дисконтом, не захочет заработать на нем по максимуму.

Вторая проблема для заемщика – то, что на торги будет выставляться сумма валютного долга, номинированная в гривнах по курсу НБУ на дату торгов. То есть, никто не собирался и не собирается отказываться от «актуальной» валютной привязки.

Третья проблема для заемщика – неизвестно, захочет ли при реструктуризации новый кредитор полностью перевести долг в гривну. Адвокаты утверждают, что к новому кредитору переходит право требования того обязательства, которое должно быть исполнено в пользу первого кредитора. Если иное не будет предусмотрено новым договором купли-продажи, или если заемщик не докажет, что ни первый, ни новый кредитор вообще не имеют права истребовать долг в иностранной валюте.

Посчитали – слезами умылись

В принципе, у заемщика появляется шанс избавиться от непомерного валютного долга – через выкуп на аукционе собственного кредита за собственные средства (например, через родственников, доверенных лиц). Но, как показывают расчеты – вариант крайне невыгоден.

Проанализируем на примере реального кредита.

Однокомнатная квартира в центре одного из городов-сателлитов Киева была приобретена в 2008 году за почти $80 тыс. под 9,5% годовых.

В 2015 году заемщик прекратил вносить регулярные платежи из-за непомерной финансовой нагрузки. С того времени «тело» замороженного кредита составляет $65 тыс. плюс ежемесячная сумма процентов ($650).

С учетом процентов за три года общий долг вырос до $88 тыс.

Допустим, что его удалось выкупить на аукционе с максимальным дисконтом 20%. В результате сумма долга составляет около $17,6 тыс.

За списание «дисконтированной» части (80%) долга заемщик должен уплатить 18%, в нашем случае это $12,7 тыс.

Для сравнения, «кредитная» квартира, в которой непосредственно проживает заемщик, сегодня стоит на рынке не более $15 тыс.

Вывод: чтобы избавиться от долга легальным способом, выкупив подешевле права требования через аукцион с помощью доверенных лиц, которые «спишут» также и дисконтированный остаток, заемщик должен оплатить фактически две стоимости жилья.

«В принципе, выкуп кредитных обязательств за минимально возможные 20% – это хорошо. Но сегодня это фактически рыночная стоимость квартиры! Чаще всего кредитное жилье не стоит даже этих денег. По сути, заемщику предлагается еще раз купить свою квартиру, притом, что много кто успел уже выплатить по несколько тысяч или десятков тысяч долларов по кредиту. И если бы у людей были сегодня на руках эти суммы, то они наверняка уже давно купили бы себе другое жилье, оформив на родственников и близких», – отмечает Светлана Саража.

Поэтому, кажется, в Фонде не очень и рассчитывают на активную продажу отдельных кредитов. Скорее всего, не проданные активы будут «сбиваться» в общие пулы и продаваться коллекторским фирмам, банкам. А те в свою очередь, либо будут заключать новые соглашения с заемщиками, либо же будут изымать квартиры – с согласия заемщика или даже без. «И коллекторам, и ликвидаторам банков будет выгоднее дождаться формирования пулов, поскольку цена одного лота в пуле будет уже не 20% его номинальной стоимости, а 5-7% максимум (представители торговых площадок, недовольные дискриминацией со стороны Фонда гарантирования, в ходе тематического круглого стола «Новые квалификационные отборы ФГВФЛ…», который состоялся в Укринформе, вообще заявляют, что действующие правовые акты Фонда гарантирования позволяют снизить стоимость активов до 0,04% (!) от их балансовой стоимости – Авт.). Коллектор не купит права требования за 20%, потому что квартиры, во-первых, находятся под действием моратория на принудительное изъятие, во-вторых, это их сегодняшняя рыночная цена. На чем зарабатывать, если покупать права требования долга, потом ждать, когда снимут мораторий, потом отбирать квартиры, а потом снова продавать их по той же рыночной цене? Нет смысла», – считает госпожа Саража.

Другими словами, сегодня ипотечным заемщикам ликвидированных банков предлагается только один выход – это погашение обязательств в полном объеме. Именно то, что они не могут сделать, если бы и хотели, поскольку суммы задолженности образовались просто неадекватные. А никакие планы реструктуризации им не «светят» – ни в Фонде гарантирования, ни в банках, которые выкупают кредиты на аукционах, ни тем более у коллекторов. Если это тот хваленый компромисс – то автор этих строк балерина.

Оксана Полищук