Александр Иванишин: на что нужно обращать внимание при покупке квартиры на первичном рынке


Александр Иванишин: на что нужно обращать внимание при покупке квартиры на первичном рынке

Приобретение собственной квартиры – довольно ответственный шаг для каждой семьи или отдельного человека, к которому необходимо подходить взвешенно и тщательно, ведь обычно это является результатом многолетней тяжелой работы для накопления необходимой суммы средств.

Тем, кто имеет возможность и все же решился приобрети собственное жилье, в первую очередь нужно решить для себя, каким образом покупать квартиру: инвестировать средства в строительство новой квартиры в новостройке или приобрести уже готовое жилье на вторичном рынке.

Учитывая значительный рост в последнее время предложений жилья в новостройках от застройщиков и ряд преимуществ перед вторичным рынком, основными из которых являются: значительно более низкая цена, возможность приобретения в рассрочку, широкий выбор современных планировок, абсолютно новые коммуникации и т.д., все больше украинцев предпочитают именно первичный рынок жилья.

Однако, указанные преимущества компенсируются наличием значительных рисков попасть в ловушку к недобросовестному застройщику и никогда не увидеть ни своей построенной квартиры, ни уплаченных за нее значительных средств, ведь ни одна из существующих на данный момент схем приобретения квартиры в новостройке не гарантирует инвестору 100% защиту от возможных недобросовестных действий застройщика.

На сегодня проблемные или незаконные новостройки есть практически в каждом крупном городе Украины. А чего только стоит прошлогодняя история с задержанием известного столичного застройщика, от деятельности которого пострадавшими оказались около десятка тысяч людей-инвесторов.

Поэтому, как уберечь себя, на что обратить внимание и какие документы необходимо проверить в первую очередь перед тем, как поставить свою подпись под инвестиционным договором и доверить свои «кровные» застройщику?

1. Проверка законности строительства

В первую очередь необходимо запросить у застройщика и проверить разрешительные документы, предоставляющие право последнему осуществлять строительство объекта и свидетельствуют о его законности.

К таким разрешительным документам относятся:

- документ, подтверждающий право владения или пользования земельным участком (это может быть договор аренды, купли-продажи, суперфиция, государственный акт о праве собственности);

- градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;

- разрешение на выполнение строительных работ (для объектов со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями) или уведомление о начале выполнения строительных работ (для объектов с незначительными (СС1) последствиями)

- утвержденная проектная документация на строительство;

- строительная лицензия у генерального подрядчика строительства;

- технические условия на присоединение дома к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;

- договор о долевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта.

С оригиналами или копиями (сканкопиями) указанных разрешительных документов, как правило, можно ознакомиться в отделе продаж застройщика или на официальном сайте объекта строительства.

Отказ застройщика предоставить приведенные разрешительные документы для ознакомления может свидетельствовать о наличии проблем с ними или их отсутствии у него вообще, а это, как результат, уже говорит о проблемности или незаконности соответствующей застройки, от инвестирования в которую желательно отказаться.

Проверяя документы на земельный участок, стоит обратить внимание на указанное в них целевое назначение ее использования, где должно быть указано именно для строительства и обслуживания соответствующего жилого объекта, а не что-то другое. В противном случае – осуществление жилищной застройки на не предназначенных для этого земельных участках может привести к проблемам у застройщика при принятии построенного объекта в эксплуатацию.

Также в документах на земельный участок, которые предоставляют застройщику право пользования, а не владения ею, стоит проверить указанный срок предоставления его в пользование и сравнить его с запланированным застройщиком сроком завершения строительства. Если они отличаются, это потребует от застройщика восстановить срок пользования земельным участком, что зависит не только от его воли и может привести к возникновению серьезных проблем в будущем.

Во время ознакомления с утвержденной проектной документацией на строительство нужно убедиться, что она полностью соответствует имеющимся градостроительным условиям и ограничениям застройки земельного участка (например, по количеству этажей объекта строительства).

По договору о долевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта необходимо проверить, не нарушены ли застройщиком указанные в нем сроки по уплате соответствующих взносов, ведь наличие таких нарушений может привести в будущем к отказу застройщику в присвоении новому объекту почтового адреса, без которого в дальнейшем инвесторам невозможно будет зарегистрировать за собой право собственности на свои квартиры.

2. Репутация застройщика

Еще одним обстоятельством, на которое обязательно следует обратить внимание при покупке квартиры на первичном рынке, является проверка деловой репутации застройщика, который ведет строительство, в частности его опыта, позиции на рынке, количества завершенных проектов, успешности их реализации.

Соберите как можно больше данных о застройщике, поищите информацию на профильных сайтах и ​​форумах в сети Интернет, в том числе обращайте внимание на то, смогли ли инвесторы квартир не только вселиться в построенные данным застройщиком дома, но и зарегистрировать за собой право собственности на квартиры, нет ли у них нареканий на качество строительных работ и дальнейшее обслуживание дома эксплуатационной организацией застройщика.

Важно, чтобы у застройщика были успешно реализованные ранее проекты, а найти такую ​​информацию достаточно просто, ведь обычно застройщики гордятся такими проектами и размещают сведения об этом на своих веб-сайтах.

Если же у застройщика за плечами есть проблемные объекты и долгострои, то конечно существует риск, что и ваш дом может оказаться среди такого списка. Более того, такие застройщики обычно могут использовать инвестиционные поступления от новых вкладчиков и объектов именно на свои старшие проблемные объекты в первую очередь, а это может привести к нехватке средств на завершение строительства уже вашего дома.

Также, следует понимать, что если выбранный вами застройщик строит только свой первый и единственный объект, то конечно шансов, что инвестиция в такую ​​новостройку будет удачной и надежной, довольно мало.

Чтобы минимизировать свои риски инвестирования, также советуем проверить информацию о застройщике в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (о наличии арестов и обременений имущества), Едином государственном реестре судебных решений (о наличии судебных споров у застройщика), Едином государственном реестре исполнительных производств (о наличии открытых по застройщику исполнительных производств), Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований (об отсутствии информации о начале процесса прекращения или возбуждения дела о банкротстве по застройщику), на сайте Государственной фискальной службы Украины (о наличии налогового долга или залога у застройщика) и др.

Например, если реестр судебных решений содержит целый ряд дел, в которых обманутые инвесторы требуют вернуть у данного застройщика вложенные в строительство других его объектов средства, конечно, лучше отказаться от сотрудничества с таким застройщиком.

3. Схема инвестирования

В первую очередь необходимо обратить внимание на то, что на законодательном уровне в Украине на сегодня предусмотрены только четыре способа инвестирования средств в строительство нового жилья: фонды финансирования строительства (ФФС), выпуск целевых облигаций, институты совместного инвестирования, фонды операций с недвижимостью.

Учитывая урегулированность указанных вопросов в законодательстве, самым оптимальным решением будет инвестирование в строительство жилья именно по соответствующим схемам.

Сейчас, по моему мнению, инвестирование в ФФС является оптимальной схеме приобретения жилья на первичном рынке для потенциального инвестора, ведь соответствующими фондами распоряжаются отдельные финансовые компании – управляющие с лицензиями, которые контролируют поступление и распределение инвестиционных средств, темпы выполнения строительных работ и имеют право даже заменить застройщика на другого в случае нарушения последним своих обязательств. Однако, на практике довольно часто такие компании – управляющие создаются самими застройщиками и в первую очередь защищают именно его интересы, а не инвесторов.

Однако, как показывает практика, застройщики используют и другие схемы привлечения средств в строительство, в частности: договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры купли-продажи квартиры, договоры о долевом участии в строительстве, инвестиционные договоры и тому подобное. Хотя такие схемы и не предусмотрены законодательством, но прямо и не запрещены, поэтому обычно имеют право на жизнь и сразу их отвергать как незаконные не требуется.

В любом случае стоит отметить, что ни одна из существующих сейчас схем инвестирования в первичный рынок недвижимости не может полностью гарантировать вам завершение строительства в срок или возврата средств в случае недобросовестности застройщика.

Поэтому, чтобы минимизировать риски стать жертвой строительной аферы, перед приобретением квартиры в новостройке следует внимательно изучить условия самого инвестиционного договора, какую бы схему инвестирования он ни предусматривал.

В идеале, конечно, лучше заручиться поддержкой специалиста в области строительного права и заказать услугу комплексной проверки документации застройщика и условий конкретного инвестиционного договора, ведь стоимость таких услуг относительно невысокая, а польза просто очевидна.

Но, если вы все же решили сделать все самостоятельно, советуем обратить свое внимание при изучении условий инвестиционного договора на следующее.

Прежде всего, в инвестиционном договоре должны быть четко и понятно определены его предмет (то, о чем договорились стороны), в частности местонахождение объекта инвестирования (строительный адрес дома, номер секции или очереди), номер квартиры, этаж, количество комнат, проектная площадь в кв. м и т.д.

Инвестиционный договор должен содержать гарантии застройщика, что квартира или права на нее никому другому ранее не отчуждены, другие третьи лица не имеют никаких прав на нее, а сам застройщик имеет право на заключение соответствующего договора. При этом, стоит обратить внимание на то, что если строительство осуществляется несколькими лицами – партнерами, обязательно необходимо ознакомиться с заключенным между ними протоколами или актами распределения площадей в будущем доме и убедиться, что ваша квартира относится именно к доле того лица, с которым вы заключаете инвестиционный договор.

Убедитесь, что договор содержит четкий срок его действия, а также приемлемые для вас сроки сдачи застройщиком объекта в эксплуатацию и передачи готовой квартиры инвестору. При этом, стоит конечно посетить саму строительную площадку и убедиться, реальны ли заявленные застройщиком соответствующие сроки – как правило, строительство новостройки занимает не менее двух лет.

Следует обратить особое внимание на цену, которая указывается в договоре, размер и порядок ее уплаты. В первую очередь это касается случаев уплаты средств по инвестиционному договору с рассрочкой. Например, некоторые застройщики, указывая цену в гривнах, привязывают ее к курсу доллара США и предусматривают обязанность корректировки всех последующих платежей по рассрочке в зависимости от роста официального курса иностранной валюты.

По цене инвестиционного договора также важен вопрос доплаты за дополнительные квадратные метры, ведь на практике застройщик может построить квартиру на несколько квадратных метров больше или меньше, чем по проекту, и поэтому в договоре должен быть четко прописан порядок действий сторон по доплате или возврату средств в таких случаях.

Если инвестиционный договор предусматривает в дальнейшем заключение любых других договоров или актов приема-передачи, в нем должны быть предусмотрены четкие сроки и порядок необходимых действий каждой из сторон для такого подписания.

Также, важным моментом является вопрос оформления права собственности. Иногда застройщики сами занимаются оформлением права собственности, но обычно соответствующее обязательство возлагается именно на инвестора. Во втором случае в инвестиционном договоре должен быть четко указан перечень документов, которые застройщик обязан предоставить инвестору для того, чтобы последний смог зарегистрировать за собой право собственности и срок предоставления этих документов, чтобы исключить затягивание соответствующего процесса по стороны застройщика.

Особое внимание стоит обратить и на пункты, касающиеся возможных оснований расторжения инвестиционного договора, взаимных компенсаций из-за этого и вопросы ответственности сторон. Довольно часто застройщик ставит инвестора в такие условия, что расторгнуть договор последнему просто невыгодно, ведь в таком случае ему подлежит возврату только определенная часть уплаченных им застройщику средств и только после последующей реализации данной квартиры другому покупателю. Кроме того, обычно инвестиционные договоры предусматривают максимум ответственности покупателя, и минимум или отсутствие таковой для застройщика.

Конечно, стоит в такой ситуации вступить в переговоры с застройщиком и предложить ему внести определенные изменения в инвестиционный договор об уравновешивании прав и обязанностей инвестора и застройщика. Как показывает практика, некоторые застройщики все-таки идут на уступки и прописывают договоры таким образом, чтобы и инвесторы чувствовали себя защищенными определенным образом.

Учитывая приведенное, если вам предлагают подписать инвестиционный договор, составленный таким образом, что понять его смысл просто невозможно, он не содержит конкретных и реальных сроков выполнения обязательств застройщиком по строительству и передаче вам квартиры и документации на нее, а также отсутствуют гарантии исполнения и возврата денег, советуем хорошенько обдумать свое решение о приобретении квартиры на таких условиях.

Выполнив все вышеперечисленные действия, постарайтесь систематизировать и проанализировать собранный материал для принятия взвешенного решения и будущего успеха вашей инвестиции в новостройку, ведь нужно понимать, что далеко не все застройщики в наших реалиях являются добросовестными и занимаются интересами своих инвесторов, а не только целью получения быстрой наживы.

Александр Иванишин, партнер Адвокатского объединения «А.Д.ХОК»

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

  • !

    Колонка отражает исключительно точку зрения автора и может не совпадать с мнением редакции. Публикация колонок осуществляется согласно Правил, а Finance.ua выполняет лишь роль носителя. Копировать эти авторские материалы можно только при наличии ссылки на автора и Finance.ua.

Также по этой теме: Недвижимость
Смотри также
Весь рынок:Недвижимость
Архивы:2018 2017 2016 2015
В Контексте Finance.ua