Денис Седаков: новостройки против "вторички" – где лучше покупать квартиру? — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Денис Седаков: новостройки против "вторички" – где лучше покупать квартиру?

Недвижимость
4487
Самый первый вопрос, который становится перед человеком, когда тот решает, что пора покупать квартиру – это выбор между первичным и вторичным рынками недвижимости. В этой колонке я попробую описать основные плюсы и минусы обоих вариантов.
Для начала стоит разобраться в понятиях. Если говорить упрощенно, то первичное жилье – это такое, которое пока не имеет конечного собственника, а права на него принадлежат владельцу проекта либо инвесторам.
Соответственно, вторичное жилье – это недвижимость, у которой прежде уже были собственники.
Первичный рынок
Денис Седаков: новостройки против "вторички" – где лучше покупать квартиру?
Плюсы
Цена. Цена на первичное жилье обычно ниже, чем на вторичном рынке. На самых начальных этапах строительства эта разница наиболее внушительна. Кроме того, многие застройщики предлагают рассрочку на год-два, а иногда и больше. Услуга заключается в том, что покупатель вносит первичный взнос (обычно 30-70%), а остальную сумму выплачивает частями на протяжении определенного договором периода. Чаще всего рассрочка заканчивается с вводом дома в эксплуатацию, но если вы подписываете ее на более длинный срок, то документы на квартиру вы получите только после 100% оплаты.
Комфорт. Квартиру в новом доме вы можете перепланировать еще на этапе строительства. Перекроить комнаты, передвинуть стены – в новостройках это намного проще. Да и стандартные планировки в новостройках обычно более функциональны. Большие площади, рациональное использование пространства.
Энергоэффективность. Требования к энергоэффективности за последние годы значительно выросли. В одной из своих колонок я уже писал об этом. Если коротко и по сути: 85% всего жилого фонда в Украине потребляет в 3-4 раза больше энергии, чем предусмотрено нормами. Больше потребляете – больше платите за коммунальные услуги. В современной качественной новостройке уже предусмотрены и комплексное утепление, и счетчики. А это – гарантия того, что счета могут быть в 2-3 раза меньше, чем в аналогичной по площади квартире старого образца.
Инфраструктура. Сейчас конкуренция на рынке недвижимости способствует тому, что застройщик не только возводит дома, но и облагораживает территорию вокруг. Практически всегда возле дома будет новая детская площадка, место для парковки автомобиля (иногда даже подземный паркинг), спортивная площадка. Первые этажи вместо квартир отдают под коммерцию – магазины, спортзалы, салоны красоты, отделения банков. В целях безопасности некоторые ЖК огораживают свою территорию и попасть на нее можно только при наличии магнитного ключа. Это, в сумме с охраной и видеонаблюдением, сводит вероятность проникновения злоумышленников практически к минимуму.
Однородный социальный статус жителей. Покупатель квартиры в новостройке может быть уверен, что в одном доме с ним будут жить люди примерно одной социальной прослойки с едиными жизненными ценностями. Здесь не будет алкоголиков и наркоманов, которые получили квартиру в наследство от бабушки или вечно недовольных жизнью пенсионеров. Кроме того, в ситуации, когда жители друг с другом не знакомы, легче наладить контакт с соседями.
Выгодное вложение денег. Квартиры в новостройках считаются выгодным вложением. Существуют определенные риски, но если застройщик добросовестно выполняет свои обещания – то такая недвижимость может не только сохранять деньги, но и принести ощутимый доход. Если покупать квартиру в самом начале строительства – еще на этапе котлована, то при сдаче дома в эксплуатацию она подорожает на 30-50%. Это лучше, чем просто положить деньги в банк. На объектах, с которыми я работал, не редкими были случаи, когда инвесторы на начальном этапе строительства покупали по несколько квартир, чтобы потом их перепродать.
Минусы
Дополнительные платежи. Помимо того, что вы платите за саму квартиру, вам придется еще заплатить за ремонт. Ведь квартиру вам сдают чаще всего в состоянии, непригодном для жилья. Голые стены, отсутствие разводки электричества, никакой сантехники. В такую квартиру еще вкладывать и вкладывать деньги.
Долгие ремонты. Одно из основных неудобств новостройки – то, что квартиры продаются не единовременно. В каждой из квартир будут делать ремонт – долбить, сверлить, красить. Кто-то сделает все сразу, а кто-то растянет на месяцы или даже годы. Обычно, основная часть ремонтных работ в квартирах заканчивается в течение 2-3 лет после ввода дома в эксплуатацию.
Проблемы со сроками сдачи объекта. Часто застройщик занижает время, которое потратит на возведение и сдачу дома в эксплуатацию. В Украине задержка в полгода считается обычным делом. Для некоторых инвесторов это может быть критичным, потому делайте «поправку на ветер» и добавляйте к тем срокам, которые озвучивают в отделе продаж, несколько месяцев.
Недобросовестный застройщик. Самая большая и страшная проблема новостроек – это аферы на рынке недвижимости. В нашей стране таких уже было много, но инвесторы не учатся на ошибках других и продолжают нести деньги сомнительным структурам, которые обещают квартиры по заниженным ценам. Не надо быть большим экспертом, чтобы открыть интернет и «погуглить» ЖК, в котором вы хотите купить квартиру и самого застройщика. Проверяйте документы, приглашайте юриста. Если у вас возникает хоть малейшее подозрение – лучше откажитесь от покупки. Это простые правила. Но обманутых инвесторов все равно – тысячи.
Вторичный рынок
Денис Седаков: новостройки против "вторички" – где лучше покупать квартиру?
Плюсы
Большой выбор. Это действительно так. Сейчас можно найти квартиру, которую продают практически в любом доме. В пределах района реально подобрать жилье, подходящее по площади, комнатности и прочим характеристикам.
Заезжай и живи. Практически сразу после подписания документов вы можете вселяться в новую квартиру. Часто даже ремонт делать не обязательно. Право собственности тоже получаете сразу.
Понятная перспектива. При покупке квартиры на вторичном рынке вы еще на моменте просмотра понимаете, что вас ждет. Какие будут соседи, где можно будет припарковать машину, куда водить ребенка в школу и где находится ближайший магазин.
Гибкая цена. Продавцы на вторичном рынке более склонны торговаться, чем может показаться на первый взгляд. В зависимости от того, насколько быстро нужны продавцу деньги и насколько адекватно он оценивает реальную стоимость своей квартиры, вы можете сбросить до 20% от начальной суммы запроса.
Минусы
Разные соседи. Соседи в старом доме – как игра в рулетку. Квартира может быть идеальной, по нормальной цене и в отличном районе, но пара неадекватных алкашей за стеной или любитель тяжелого рока сверху способны свести все эти преимущества к нулю.
Изношенность дома. Квартира – не автономная система. Вы можете сделать ремонт и даже заменить трубы и проводку в своем жилье. Но это дорого, и вы не сможете поменять все коммуникации по всему дому.
Несоответствие современным строительным нормам. Нормы, заложенные в нормативные строительные документы, все время изменяются и, чаще всего, в сторону улучшения жизни человека. Минимальные размеры квартир увеличиваются, строительные материалы улучшаются, требования к энергоэффектиности растут. Сейчас построить дом по типу хрущевки – невозможно. Его просто не примут в эксплуатацию, как несоответствующий нормам.
Юридические проблемы с квартирами. Скрытая опасность жилья на вторичке – это история, которую надо тщательно изучать. В некоторых квартирах сменилось столько владельцев, что проверить юридическую чистоту сложно. А сделать это не имея опыта – сложно вдвойне. Без толкового юриста соваться в эту историю я бы не советовал.
Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers
По материалам:
Finance.ua
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.

Поделиться новостью

Подпишитесь на нас