Максим Пархоменко: нужно ли Украине открывать земельный рынок?

Дискуссия относительно снятия моратория на свободную продажу земли не нова для граждан Украины, свое начало она берет в 90-х. С момента появления постановлений о передаче земли в частную собственность.

При президентстве Кучмы был определен порядок для приватизации, и почти 30 млн га разделили между вчерашними колхозниками. Этот период характеризовался покупкой паев и дальнейшими формированиями земельных банков.

Но уже в 2002 году был введен мораторий на оборот данных земельных участков, основной задачей которого было защитить крестьян и небольшие фермерские хозяйства от давления крупных агрохолдингов.

Первичным документом данный мораторий вводился до 2012 года. Но на дворе уже 2017 год, и мораторий все еще остается в силе. Причиной тому является пролонгация его действия.

Каждый раз, когда подходит дата его окончания, правительство то ли не находит нового решения, то ли под натиском лобби продлевает его действие.

Лагерь “за отмену” всегда сулит мгновенное улучшение качества жизни, процветание украинских деревень, при этом сторонники моратория пугают тотальным захватом агрокомпаниями земли и дальнейшим обнищанием вчерашних держателей паев.

Если исходить из цифр, то на данный момент средняя стоимость аренды пая составляет порядка $200/га, безусловно, цена является средним показателем и может быть выше в зависимости от качества почв и ее расположения.

При этом, в Польше цены на аренду одного гектара составляют $1500/га. Разница существенная и этим фактом всегда пользуются агитаторы отмены моратория.

По их логике, после данного события цены на аренду и на саму стоимость земли резко вырастут, выстроится огромная очередь из покупателей и все захотят купить землю. Но так ли это?

Безусловно, нет. Пример Польши вовсе не означает, что и у нас резко вырастет цена на данный актив. В свое время наши соседи прошли огромный путь, увеличив уровень жизни, что и привело к росту арендных плат. При этом, земля как актив более интересна при создании на ней инфраструктуры в виде ирригаций, возможно, в паре с культурами (виноградники и прочее садоводство).

В нашем случае не стоит ожидать стремительного удорожания пашни, ведь напрямую ее стоимость зависит от роста экономики, а не отдельных законов.

Очередь из покупателей вряд ли возникнет перед порогом колхозников. Во-первых, никому не интересно покупать несколько гектаров где-то посреди огромного поля. Такая земля не представляет никакой реальной ценности для покупателя. Больший интерес вызывают уже сформированные участки более 100 га.

Для увеличения заинтересованности в таких сделках, в первую очередь, нужно навести порядок в земельном кадастре, кодексе и провести инвентаризацию всех существующих земель.

Для данных действий потребуется уйма времени и существенные финансовые ресурсы, которых нет. Поэтому, смело можно заявить о том, что в следующем году мораторий будет продлен.

Также существует миф, что граждане смогут использовать землю в качестве залога. Но это утверждение также ошибочное. Примером может служить РФ, в которой свободный оборот земли введен с 2002 года, но исходя из их опыта, у банков не пользуется популярностью данный вид залога. Для банка данный актив не является столь ликвидным, что усложняет возможность его быстрой реализации.

В целом снятие текущих ограничений приведет к позитивным изменениям, но не стоит обольщаться. Эти изменения не будут видны сразу же, а только в перспективе ближайших 5 лет.

Безусловным плюсом будет более качественное управление землей, а не использование всех ресурсов за один год. Это позволит формировать более длительные стратегии использования земельных ресурсов и приведет к улучшению отрасли в целом.

Максим Пархоменко, аналитик Альпари