1489
Глеб Сегида: приобретение прав на недвижимость («вторичка»). На что стоит обращать внимание.
— Недвижимость
Сделки, связанные с приобретением прав на недвижимое имущество на вторичном рынке, являются одними из самих капиталоемких сделок в гражданском обороте товаров и услуг. Соответственно данные сделки всегда будут привлекать жуликов и любителей быстрой наживы, ведь достаточно одной махинации, и жулик сможет нажиться на безбедную жизнь на достаточно долгое время.
Рынок вторичной недвижимости всегда привлекателен для покупателя тем, что недвижимость уже построена и отсутствуют риски, что строительство не будет завершено. Также существует множество других причин, которые отправляют покупателя на вторичный рынок недвижимости.
Вместе с тем, на вторичный рынок недвижимость выходит уже с определенной историей и именно в этой истории могут быть аккуратно припрятаны риски для нового покупателя.
Стоит напомнить, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество начал формироваться не так уж и давно, а именно с 01.01.2013 года.
Многие объекты недвижимого имущества на вторичном рынке имеют более долгую историю разных сделок во времени, чем трехгодичный период существования реестра.
Причем может быть, что история эта и не будет отображена в едином реестре, так как события по объекту недвижимости происходили до 01.01.2013 года и регистрация этих событий происходила в соответствии с правилами, действующими на то время. Но если они были надлежащим образом оформлены, права на недвижимое имущество продолжают действовать и по теперешнее время, но в едином реестре будут отсутствовать записи.
Отсутствие записей в едином реестре открывает поле для жуликов, которые могут воспользоваться этой пустотой и внести поддельные записи, на основании которых утверждать, что они являются собственниками недвижимости и имеют право его продать. Если настоящий собственник не будет брать информационные справки каждый день (а каждая справка стоит денег) то и знать он о том, что появился новый собственник вместо него, не будет. Но как узнает, будет конечно судиться, и если на момент как он узнает, новым собственником станет добросовестный покупатель, то и судиться он уже будет с ним, со всеми вытекающими последствиями.
Бывают случаи, когда последняя запись в едином реестре была не поддельной, но были поддельные записи в промежутке. Что также несет в себе риски для покупателя, поскольку можно утверждать, что новый покупатель не мог приобрести право собственности на недвижимое имущество, так как продавец не был законным собственником и не мог его отчуждать.
Таким образом, фактически существуют два реестра прав на недвижимость – один единый государственный, который начал свое существование с 01.01.2013 году и является активным по сегодняшний день (то есть в него вносятся записи по правам на недвижимость с 01.01.2013 года по сегодняшний день); другой, который существовал до 01.01.2013 года (он также подтверждает право собственности, но ведомости в него не вносятся с 01.01.2013 года).
Оба эти реестра содержат факты, которые имеют юридическое значение, что особенно важно для объектов недвижимости на вторичном рынке.
Не стоит забывать, что кроме права собственности существуют еще и обременения в виде ипотеки, что позволяет также получить право собственности при определенных обстоятельствах, записи о которой могли забыть перенести из старого реестра в новый, но от этого ипотека не теряет своей силы.
Стоит обратить внимание, что обыватель может проверить записи в едином реестре только по состоянию на текущий момент. Обыватель не увидит предыдущих записей, записей, что были отменены, и прочую информацию, которая была ранее, но записи о которой на текущей момент изъяты. Причем, изъяты они могут быть и неправомерно, что может повлечь их восстановление в будущем, что естественно отразится на новом покупателе.
Данные примеры не являются исчерпывающими и приведены к сведенью потенциального покупателя. Рисков может быть множество, которые простой обыватель не увидит на первый взгляд.
Возможны риски судебных процессов связанных с наследством, семейным положением и разделом имущества, споров о праве собственности и т.д. Ведь судебные процессы, прямо или косвенно связанные с правом собственности на объект недвижимости, в реестре прав на недвижимое имущество отображены не будут, до того момента как на основании решения суда, вступившего в силу, не будет проведено регистрационное действие.
Тем не менее, наличие таких процессов на момент заключения сделки или наличие оснований для таких процессов в будущем влекут для нового покупателя риски потерять право собственности на объект недвижимости.
Результат этих рисков в дальнейшем может выразиться в потере прав на объект недвижимости и невозможности вернуть деньги, уплаченные за него.
Чтобы избежать таких колоссальных финансовых потерь, необходимо тщательно изучить правоустанавливающие документы продавца, историю перехода права собственности, в идеале всю цепочку, но хотя бы последние несколько шагов на протяжении трех лет (общий срок исковой давности) и, конечно же обратиться к профессионалам, которые знают намного больше о подводных камнях подобных сделок.
Достаточно глупо сэкономить несколько процентов от сумы сделки на юристов, чтобы потом потерять все 100% безвозвратно. Негативное заключение юриста по сделке – это не потраченные впустую пару процентов от сумы сделки, а работа, которая уберегла ваш капитал от потерь, которые в несколько десятков раз превышают ваши затраты на юриста.
Глеб Сегида, управляющий партнер юридической фирмы Pravovest
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
