9159
Денис Седаков: Как купить квартиру в новостройке и не облажаться?
— Недвижимость
Недавние события с “Укогруп” и ее руководителем Анатолием Войцеховским стали тревожным сигналом для всей столичной, да и украинской строительной отрасли в целом. Бизнесмен подозревается в умышленном уклонении от уплаты налогов в размере 12,5 млн грн и создании ОПГ для самовольного захвата земельных участков в разных районах Киева. Под угрозой оказались деньги 25 тысяч инвесторов и более 40 объектов недвижимости большинство из которых – жилые комплексы. Суть обвинений состоит в том, что строительство проходило на самовольно занятых земельных участках, часто – без разрешительной документации и с нарушением всяческих градостроительных норм. Сейчас недвижимость находится в подвешенном состоянии, и неизвестно, удастся ли инвесторам получить квартиры или вернуть деньги. На фоне всех этих ужасов среднестатистический покупатель хватается сначала за голову, потом за кошелек и отчаянно пытается понять: “Что делать?” С одной стороны жилье приобрести хочется, с другой – страшно остаться без кровно заработанных финансов.
Попробую подсказать потенциальному покупателю, о чем надо спрашивать в отделе продаж новостройки, какие документы смотреть и на что обращать внимание.
Изучаем застройщика
Прежде всего, поинтересуйтесь репутацией застройщика и историей его предыдущих объектов. Внимательно изучите на тематических форумах отзывы об интересующей вас стройке. Таким образом вы сможете понять историю объекта.
Отсмотрите фотоотчеты о ходе строительства за максимально длительный период, но не менее чем за полгода. Найти их можно, например, на сайте lun.ua. Так вы увидите, что действительно происходит, не замедляются ли темпы и были ли паузы в строительстве. Погуглите новости о самой стройке, заказчике и застройщике – проблемы, если они есть, вы обнаружите сразу.
Некоторые компании возводят дома сомнительной законности – так называемые самострои. Для рядового инвестора таких проектов главная опасность состоит в том, что строительство продлится дольше – вместо полутора-двух лет – от четырех до 13 лет. Рекордсменом среди самостроев на данный момент является “Мега Сити”. При этом, ввод в эксплуатацию, а значит, получение квартир в собственность затягивается даже в полностью готовых домах.
Некоторые компании возводят дома сомнительной законности – так называемые самострои. Для рядового инвестора таких проектов главная опасность состоит в том, что строительство продлится дольше – вместо полутора-двух лет – от четырех до 13 лет. Рекордсменом среди самостроев на данный момент является “Мега Сити”. При этом, ввод в эксплуатацию, а значит, получение квартир в собственность затягивается даже в полностью готовых домах.
Кроме того, стройка может не соответствовать нормам безопасности. Такую власти могут и снести (хотя прецедентов пока не было). Правда, чаще всего, ее просто забрасывают, застройщик пропадает без вести или садится в тюрьму, а инвестор долго и безуспешно пытается вернуть свои деньги.
Обратите внимание на цену квадратного метра. Если она значительно меньше среднерыночной, а тем более – минимальной стоимости – это уже сигнал задуматься. Застройщику может не хватать денег, чтобы завершить (или продолжить) строительство или он просто строит “пирамиду”. В любом случае следует насторожиться. О похожих проблемах могут свидетельствовать большие скидки и акции. Как правило, делать скидку больше 10-15% невыгодно.
Проверяем документы
Итак, после проверки информации о застройщике и самом жилом комплексе вы решились посетить центр продаж. Будьте готовы задавать правильные вопросы менеджерам по продаже или консультантам продавца.
Существуют 3 основных документа, которые должны быть у законной стройки:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (в основном, это договор аренды земельного участка). Обратите внимание на срок действия договора аренды- он не должен заканчиваться раньше или одновременно с планируемой датой ввода дома в эксплуатацию. Проверьте информацию о целевом назначении участка. Это должно быть “строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома”. Иногда недобросовестные застройщики начинают строительство многоквартирных домов на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство, офисы или нежилую недвижимость. Введение такой недвижимости в эксплуатацию скорее всего будет сопряжено с многочисленными проблемами и затянуто во времени.
2. Экспертный отчет (так называемая “экспертиза”) о рассмотрении проектной документации, выданный ООО “Укрстройэкспертиза”. В нем должно быть сказано, что проектная документация может быть утверждена. Также в отчете необходимо обратить внимание на следующее: многоэтажное строительство должно идти по 5-й категории сложности; технические показатели проекта должны соответствовать заявленным офисом продаж.
3. Разрешение на проведение строительных работ, выданное Государственной Архитектурно-строительной инспекцией Украины. Там, среди прочего, должна быть указана этажность здания и категория строительства и участники проекта. Реальность не должна расходиться с документами.
Заботимся о здоровье
Если вы не враг своему здоровью – проверьте, как обстоят дела с экологической обстановкой вокруг вашего будущего дома. Киев большой город и здесь хватает разных опасных объектов. Вот только некоторые самые крупные:
Мусоросжигательный завод “Энергия”
Наверное самый известный из всех экологически опасных объектов Киева. Стоит на берегу озера Вырлица, в 15 минутах пешего хода от метро “Харьковская”. Именно он виновник неприятного запаха, на который жалуются жители близлежащих районов.
ТЭЦ-5
Эта ТЭЦ выбрасывает в воздух продукты горения мазута. Они плохо влияют на органы дыхания и иммунитет. При этом там не организована утилизация пепла и шлаковой смеси, которые отравляют воздух. Местонахождение – недалеко от метро Выдубичи, по улице Промышленная 4.
ТЭЦ-6
Самая мощная теплоэлектроцентраль Украины с теми же проблемами что и у ТЭЦ-5. Кроме прочего, рядом находятся торфяники, которые периодически горят. Расположена она на улице Пуховской 1а, в двух километрах от северо-восточного края Троещины.
Спецкомбинат “Радон”
Склад радиоактивных отходов, которые закопаны на глубине 10 метров. Хранилище в аварийном состоянии. Расположен комплекс на улице Пироговский шлях 50 (бывшая Краснознаменная).
Государственное предприятие “Запад”
Сейчас завод не работает, но остатки радиоактивного металла бериллия до сих пор хранятся на территории. Его концентрация в земле в этом месте превышает норму в несколько раз. Расположен он в районе Академгородка, по улице Академика Вернадського 38.
Завод “Радикал”
Ртуть. Очень много ртути прямо под открытым небом возле “Дарынка” и метро “Лесная” (Красноткацкая 61). Точно известно, что в 2007 году произошёл разлив жидкого металла, тогда его вывозили с завода. Но вывезли явно не весь.
Это далеко не полный список. Есть еще Бортническая станция аэрации, большие и маленькие свалки, заводы и заводики… На это надо обращать внимание. Иначе платить придется собственным здоровьем.
Стоит обращать внимание и на близость вашего будущего дома к большим автодорогам. С одной стороны, расположенная рядом транспортная развязка – это удобно. С другой – чрезмерная загазованность воздуха пользы не принесет. Что из этого важнее – выбирать вам.
Смотрим, из чего строят
Изучите на сайте проекта или задавайте на месте вопросы о материалах, из которых будет построен дом. Наиболее прочные, долговечные и быстростроящиеся – монолитно-каркасные здания. Стены в них строят из керамического или силикатного кирпича, кератерма, газобетонных, пенобетонных, керамзитобетонных блоков или керамзитобетонных панелей. Основная определяющая характеристика здесь – экологичность. Кирпич, в особенности красный, в этом смысле считается лучшим материалом.
Далее уточняйте, чем и как будут утеплять здание. Технологий две: мокрый и вентилируемый фасады. Для утепления последнего чаще всего используют минеральную вату. Для мокрого же в худшем случае берут дешевый пенопласт, в лучшем – минеральную плиту.
Далее уточняйте, чем и как будут утеплять здание. Технологий две: мокрый и вентилируемый фасады. Для утепления последнего чаще всего используют минеральную вату. Для мокрого же в худшем случае берут дешевый пенопласт, в лучшем – минеральную плиту.
Немаловажным будет узнать, в каком состоянии сдаются квартиры. Обычно производится только минимальный набор работ, предусмотренный государственными строительными нормами: установка окон и металлических входных дверей, счетчиков воды, газа и электричества, разводка электричества и вывод из сантехнического стояка. Бывает, что в добавку к этому делают стяжку пола, штукатурку стен и потолка, иногда – установку розеток, выключателей и сантехники.
В последнее время популярностью пользуются квартиры с ремонтом от застройщика и даже с мебелью. Но не стоит надеяться, что это будет что-то качественное и дорогое. Линолеум, плитка в ванной, возможно обои и встроенная кухня. Скорее всего – все это за дополнительную плату. И вполне возможно, что оно того не стоит.
Принимаем решение
Обязательно узнайте, что находится рядом. Фитнесс-клубы, магазины, кафе, детские сады, школы, парки, детские и спортивные площадки, автомобильные стоянки… Иногда, если жилой комплекс достаточно большой и включает в себя несколько очередей строительства, застройщик предусматривает если не все, то очень многое из этого списка.
Никогда не принимайте решение, просмотрев всего один вариант. Определитесь с ценой, за которую вы готовы приобрести квартиру, и районом, в котором хотите жить. Далее рассмотрите все новостройки, которые продаются там. Сравнивайте, и только потом покупайте.
Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers
По материалам: Файненс.ЮА
Поделиться новостью
