4502
Потускневшее золото. Спрос и цены на недвижимость в столице и регионах уверенно падают
— Недвижимость
Спрос и цены на жилую недвижимость как в столице, так и в регионах продолжают уверенно падать. И дна еще не видно.
Киевлянка Евгения в январе 2015‑го купила двухкомнатную квартиру на Соломенке в Киеве за $140 тыс. Через год продала ее — но выручила всего $125 тыс. “Выставили на продажу за ту же цену, что и купили. И постепенно снижали, снижали”,— рассказывает она.
Евгении еще повезло — она потеряла всего 11 % от первоначальной стоимости жилплощади. По данным аналитического центра крупнейшего столичного агентства недвижимости Благовест, долларовые цены на двухкомнатные квартиры в Киеве за 2015‑й в среднем упали на 15 . Еще больше — на 26 — снизилась стоимость трехкомнатных квартир. Даже самые популярные однокомнатные потеряли за год до 8 % своей стоимости.
Похожая картина и в сегменте новостроек. По данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра в них снизилась с прошлогодних апрельских $1.040 до нынешних $880.
Все это — часть долгосрочного тренда: с самого “дорогого” 2008 года долларовые цены на некогда “золотую” столичную недвижимость упали вдвое. Череда экономических кризисов и отсутствие ипотеки неумолимо делают свое дело.
Свистать всех вниз
Классический закон — чем ниже спрос, тем ниже цены — идеально сработал на рынке. В 2015‑м спрос показал десятилетний минимум — и цены с еще большей скоростью устремились вниз.
По данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в прошлом году в столице продали
8,2 тыс. квартир, что на 40 % меньше, чем в 2014‑м. Расхождение с 2013‑м еще больше: в том году в Киеве купили почти 31,5 тыс. квартир.
При этом предложение только росло. Как отмечают в консалтинговой компании City Development Solution (CDS), среднемесячный объем предложения на вторичном рынке в 2015‑м на 40,5 % превысил уровень 2014‑го. Максимальный всплеск предложения пришелся на июль, когда на вторичку вышли квартиры в уже сданных ранее новостройках.
Все это давит на и без того постоянно проседающие цены. Так, по данным аналитиков Благовеста, столичная однокомнатная квартира в 2008 году в среднем стоила $150,1 тыс., а сейчас — лишь $82,8 тыс. Аналогичные цифры по двухкомнатным — $254,7 тыс. и $132,4 тыс., трехкомнатным — $400,1 тыс. и $221,7 тыс.
Цены могли бы упасть и больше, если бы те, кто покупал квартиры до 2008 года и продает их сейчас, более адекватно оценивали нынешнюю ценовую ситуацию. Как правило, такие продавцы стремятся продать по тем же ценам, что и купили, хотя рыночная ситуация изменилась. “Они хотят вернуть свои вложения в долларах”,— говорит Ярослава Чапко, директор CDS. По ее словам, когда такие покупатели снизят запросы, произойдет весомое снижение цен по всему рынку.
Директор CDS уточняет: сделки по “докризисным” квартирам все‑таки происходят, но только у тех продавцов, которые готовы торговаться.
“Если хочешь живые доллары, будь готов к компромиссам”,— разводит руками бывшая киевлянка Александра, которая год искала покупателя на трехкомнатную квартиру на Позняках. “Реальных покупателей было за весь год от силы три человека”,— рассказывает она. В итоге месяц назад при первоначальной цене $60 тыс. Александре удалось продать жилье за $52 тыс. На пике цен ее квартира стоила бы около $120 тыс.
Малые ценности
Несмотря на кризис, в Киеве остается категория жилья, которая даже в кризис дорожает. Правда, незначительно. Речь о самых дешевых однушках в непрестижных районах города. Так, по данным аналитического центра Благовеста, средняя цена на подобное жилье в Дарницком районе Киева в начале 2015‑го составляла $24,5 тыс., а сейчас поднялась до $29,5 тыс. В Деснянском районе также растет минималка — с $26,3 тыс. до $27,5 тыс.
Именно в сегменте подобного жилья, стоящего до $40 тыс., сконцентрирован сейчас наибольший спрос, отмечают в компании CDS. При этом количество запросов здесь постоянно росло в течение года — с 41 % в общем объеме до 61 . По данным SV Development, в структуре заключенных в 2015‑м сделок квартиры экономкласса занимали более 70 .
И сейчас дешевая недвижимость продолжает быть самой востребованной в Киеве. По словам Галины Мельниковой, гендиректора Благовеста, нынешней весной самые недорогие объекты покупают еще чаще. Если в начале прошлого года на киевском рынке проведено 350 сделок по продаже квартир стоимостью до $ 80тыс., то в 2016‑м на тот же период пришлось 600 операций. А вот продажи жилой недвижимости в более дорогих сегментах, по словам Мельниковой, выросли ненамного.
Клиентская база
У дорогих киевских квартир около полугода назад появился новый тип покупателей — иностранцы, которые желают стать собственниками жилья в Киеве, рассказывает Мельникова. “Это в основном поляки, которые покупают квартиры в том числе и для последующей сдачи их в аренду”,— говорит она, отмечая, что пока речь идет о точечных покупках.
Мешает слишком сложное валютное законодательство, рассказывает Ирина Луханина, аналитик риелторской компании Best&Seller. С начала весны у ее агентства было два подобных клиента, которые, правда, квартиру так и не купили. Иностранцы, желающие легально приобрести украинскую недвижимость, должны пройти сложную схему: открыть специальный фонд, завести туда валюту, чтобы потом продать ее на межбанке.
По словам Луханиной, интересуются украинским жильем, кроме поляков, также итальянцы, россияне и граждане США.
А вот поток переселенцев из Донбасса, которые “делали погоду” в продажах недвижимости в 2014‑м, иссяк. “Те, кто хотели и имели возможность купить себе жилье в Киеве или других городах, уже сделали это”,— говорит Мельникова из Благовеста.
Провинциальные вести
В регионах цены на недвижимость тоже падают.
В Одессе, жители которой получают вполне конкурентное со столичными зарплатами вознаграждение за труд, однокомнатные квартиры за год в долларах подешевели меньше, чем в Киеве,— на 3 . Это связано с тем, что ранее такое жилье просело на 30–40 и стало доступно, к примеру, морякам, получающим зарплату в долларах. Самые дешевые предложения в городе начинаются с $18 тыс.— за них можно купить гостинку на жилмассивах или комнату в коммунальной квартире.
В Харькове на рынок влияет близость АТО и большое количество переселенцев. Здесь, по данным OLX, самое дешевое жилье незначительно подорожало.
А вот во Львове, наоборот, эксперты отмечают большее падение цен. Однокомнатные квартиры за год подешевели на 42 %.
Хуже ситуация только в зоне АТО. В Донецке с апреля 2015 года по апрель 2016‑го цены на однокомнатную квартиру упали с $17,3 тыс. до $7,4 тыс.
Все еще инвестиция
Зимой 2015‑го офис продаж Киевгорстроя, крупнейшего столичного застройщика, осаждали толпы клиентов. Покупатели занимали очередь с ночи — она была такой длинной, что с наступлением рабочего дня ее хвост выходил на улицу и огибал офисное здание.
Люди разметали квартиры, чтобы сохранить деньги, объясняет Сергей Пилипенко, генеральный директор промышленно-строительной группы Ковальская, в офисах продаж которой наблюдалась такая же картина. Валюта стремительно дорожала, купить ее было невозможно — и недвижимость оказалась единственным способом сберечь большие суммы в гривне от обесценивания.
За декабрь 2014‑го и февраль 2015‑го, когда цена на доллар доходила до 27 грн, Киевгорстрой продал трехмесячную норму квартир. Аналогичная история и у группы Ковальская. “Если мы видим, что курс доллара идет вверх по отношению к гривне — у нас растут продажи”,— говорит Пилипенко.
А значит, уточняет он, первичная недвижимость по‑прежнему остается средством для сбережения денег, а не для решения жилищных проблем. Подтверждает этот вывод и то, что люди, покупая новую квартиру, не интересуются дополнительными преимуществами. “Сейчас они должны видеть надежность застройщика и приятную цену. Все остальное не так важно”,— говорит девелопер.
Подпитывает спрос и то, что покупка новой квартиры, по словам одного из игроков рынка недвижимости, помогает легализовать серые капиталы. Ведь в таком случае нет обязательной проверки происхождения средств.
Несмотря на такой ажиотаж, количество продаж нового жилья в Киеве в прошлом году, по данным SV Development, упало на 55 %, до 3.524 квартир. Что, впрочем, ненамного меньше, чем на вторичном рынке, где за год продали 4.141 квартир.
И дальше будет хуже: как считает Чапко из CDS, рынок все еще не достиг дна. По ее мнению, спрос и цены на недвижимость продолжат падать. Заметней всего это отобразится на старом жилье. Новые и качественные квартиры также будут дешеветь, но незначительно.
Другая история с новостройками, считает Пилипенко из группы Ковальская. Если новых экономических и валютных потрясений не случится, то цены на первичном рынке, скорее всего, подрастут.
Екатерина Шаповал
По материалам: НВ
Поделиться новостью
