3178
Куда движутся цены на столичные квартиры, и как долго это движение будет продолжаться?
— Недвижимость
В последнее время цены на столичную недвижимость могли изрядно запутать неискушенного инвестора. За год гривневая стоимость жилья в зависимости от рынка и класса выросла на 30-90%.
В то же время цены на недвижимость в долларах, на которые привык ориентироваться украинский покупатель, снизились.
Более того, застройщики и владельцы подержанных квартир поднимали цены различными темпами.
Более того, застройщики и владельцы подержанных квартир поднимали цены различными темпами.
Еще больше усложнила анализ ситуации недавняя стабилизация национальной валюты и появление на рынке “суперпредложений” – квартир за 19-20 тыс. долл.
Куда на самом деле движутся цены на столичные квартиры, и как долго это движение будет продолжаться?
Диктует доллар
По данным портала “Столичная недвижимость”, в марте средняя стоимость метра в новостройке увеличилась на 19,56% до 25 350 грн, а за год цены подскочили аж на 86,3%. В то же время долларовые цены на новые квадратные метры в 2014 году падали.
По данным компании НЕСТ, цены в американской валюте снизились на 22-26% для жилья классов “эконом” и “эконом-комфорт”, на 25% – для бизнес-класса и на 20-30% для классов «премиум» и «де люкс».
Рост гривневых цен на первичную недвижимость, первый квартал 2015 года
Поднимать цены на квартиры застройщиков заставило резкое увеличение себестоимости квадратных метров, в частности, потребность в иностранных материалах. В то же время снизилась покупательная способность населения, поэтому упала и рыночная цена. Этот диссонанс сократил количество сделок на рынке в 2014 году по сравнению с 2013 годом.
Начале 2015 года сделок тоже было немного, хотя в марте наблюдалась положительная динамика. Вероятно, это объясняется желанием населения найти объект для инвестиций ради сохранения сбережений.
Количество сделок на первичном рынке недвижимости в Киеве
Однако в целом спрос на “первичку” остается далеким от желаемого, поэтому застройщики вынуждены активизировать продажи дополнительными мерами.
“Участники рынка должны стимулировать продажи, например, скидками от 5% до 15% при условии полной оплаты, фиксацией курса на уровне 18-23 грн за доллар или предлагать жилье в рассрочку без уплаты процентов”, – говорят в компании НЕСТ.
Некоторые фирмы не анонсируют скидок, но в случае заинтересованности покупателей предлагают выгодные условия, добавляет руководитель департамента маркетинга CDS Алла Куценко.
При нынешних ценах на жилье скидки обычному украинцу крайне необходимы. Квадратный метр в однокомнатной квартире в эконом-сегменте в среднем стоит 16 656 грн, в двухкомнатной – 16 801 грн, в трехкомнатной – 17 095 грн.
Изменение цен на первичную недвижимость в Киеве, грн – долл.
Бывают предложения и получше, однако эксперты призывают быть осторожными.
“В Киеве квартиры стоят 800-1000 долл. за кв м, в области – от 500 долл. В то же время в столице много строек, имеющих признаки аферы: там рекламируют цену 500 долл. за кВ. м. Надо понимать, что такие объекты вряд ли достроят”, – предупреждает аналитик поисковика недвижимости ЛУН Анна Гребнева.
В целом же покупатель и так осторожен. Люди все реже рискуют и инвестируют средства в строительство на начальных этапах. В первом квартале 2015 г. таких сделок было на 50-60% меньше, чем в предыдущем квартале, говорят в CDS.
Цены – вниз
В отличие от квартир в новостройках, цены на вторичном рынке снижаются. В марте средняя стоимость жилья в этом сегменте упала на 2,3% до 1687 долл. Средняя цена предложения в гривне уменьшилась на 23,7% до 39540 грн за метр. За год цены на вторичное жилье в долларах упали на 20%, а в гривне – выросли на 80%.
“Если квартира в долларах стоила 100 тыс., то сегодня ее стоимость – 80 тыс. Если в гривне жилье стоило 1 млн, то сегодня – 1,8 млн грн”, – объясняет руководитель комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины – АСНУ – Артур Пилипчук.
Благодаря укреплению гривни сейчас покупать жилье на вторичном рынке снова выгоднее. Если в 2014 году больше сделок было заключено на первичном рынке, то в первом квартале 2015 года ситуация изменилась на противоположную.
“Когда стоимость «метра» приближается к тысяче долларов, невостребованная “вторичка” становится востребованной”, – говорит президент АСНУ Сергей Злыдень.
Количество сделок на вторичном рынке недвижимости в Киеве
Снижение цен на вторичное жилье объясняется прежде всего падением курса гривни. Однако “вторичка” также ориентируется на цены в новостройках, а застройщики снижать стоимость квартир пока не собираются.
“Сейчас в прогнозах проводят параллели с 2008 годом, когда гривня подешевела вдвое. Так, если рынок вторичной недвижимости обвалился, и цены упали на 50%. Однако тогда застройщики не меняли стоимость квартир.
Если “метр” стоил 1 тыс. долл. или 5 тыс. грн., то после падения гривни до 8 грн. за долл. застройщики оставили цену на том же уровне. Соответственно, “вторичка” в феврале 2009 года опустилась в долларовом эквиваленте до 5 тыс. грн.”, – комментирует Злыдень.
В 2014-2015 годах застройщики наоборот повышают цены на недвижимость, хотя и поэтапно и с некоторой задержкой по сравнению с ростом курса доллара. “Это дает возможность продавцам на вторичном рынке удерживать цены”, – подчеркивает эксперт.
Недавняя стабилизация курса гривни способствовала восстановлению некоторой активности на вторичном рынке жилья. Участились просмотры квартир, выросло количество сделок. Быстро продаются квартиры, которые выставляются по привлекательным ценам.
“Между ценой предложения и ценой спроса существует разница 15-20%. Если продавец опускает цену, то такой объект продается за несколько недель”, – говорит Злыдень.
Однако несмотря на некоторое оживление общая картина не изменилась. Владельцам жилья не хочется терять, поэтому продавцы, которым “не горит”, выжидают.
“Покупал однокомнатную квартиру за 50 тыс. долл. несколько лет назад. Недавно думал о продаже, но, судя по объявлениям, реально получить всего за 35 тыс. долл. Лучше подожду до лучших времен”, – делится соображениями программист Виктор. Он уверен, что столичное жилье в любом случае еще будет дорожать.
Однако всегда будут люди, которым срочно нужно продать жилье, и тогда цена продажи может быть невысокой, а торг – превышать средние 5-6,5%.
В поисках дешевизны
Украинцы традиционно больше интересуются недорогим жильем. В структуре спроса доля заинтересованности квартирами до 80 тыс. долл. достигает 90%.
В последнее время внимание потенциальных покупателей привлекают наиболее бюджетные варианты – до 40 тыс. долл. Согласно исследованию компании Colliers International и поисковика Address.ua, доля желающих найти жилье стоимостью до 40 тыс. с декабря 2014 по январь 2015 выросла с 40,5% до 43,5%.
_Структура спроса на квартиры в зависимости от стоимости, % _
Среди потенциальных покупателей недорого жилья – не только люди, желающие там поселиться, но и желающие найти более надежную инвестицию, чем депозиты. Отток капитала из банков в недвижимость начался еще в 2014 году и продолжается до сих пор.
В столице действительно можно найти варианты квартир до 20 тыс. долл., но это будут “гостинки” или малосемейки общей площадью до 26 кв м.
“В Киеве есть единичные варианты стоимостью 20-25 тыс. долл. Однако это жилье низкого уровня в отдаленных районах. За такую сумму выставляются “хрущевки” и “гостинки”, которые нуждаются в ремонте, на Воскресенке, Лесном массиве, Борщаговке”, – отмечает гендиректор АН “Благовест” Галина Мельникова.
Квартиры на вторичном рынке недвижимости Киева в 20 тыс. долл.
“Метр” в квартирах площадью от 35 кв. м стоит 1300 долл., добавляет Злыдень.
Со временем увеличивается спрос на жилье не в Киеве, а в городах-спутниках. Такой вариант выбирают не только те, кто не может позволить себе жилье в столице, но и покупатели, которые ищут лучшие условия по цене, равной стоимости однокомнатной квартиры хрущевской застройки в Киеве.
“Когда маленькие квартиры в Киеве стоили 50 тыс., мы купили за 47 тыс. в Коцюбинском полноценную двухкомнатную квартиру”, – рассказывает флорист Олеся.
Сейчас цены в столице и за городом изменились, но суть та же. По словам президента АСНУ, 30-километровая зона вокруг Киева активно застраивается, особенно Ирпень, Боярка, Буча, Глеваха и Чабаны. “Эта зона популярна, но “квадрат” на стадии строительства тоже недешевый – 600-700”, – говорит он.
Еще одна тенденция – рост интереса украинцев к квартирам за рубежом. Например, юрист Ирма присматривается к небольшой студио в Будапеште. “Несколько десятков тысяч евро – и квартира в ЕС. К тому же, при покупке недвижимости в Венгрии можно получить вид на жительство”, – говорит она.
Обвала не будет?
Рынок недвижимости зависит от экономической и политической ситуации: реформ в государстве, уровня зарплат, доверия к банкам, состояния ипотеки.
В краткосрочной перспективе первичный рынок, очевидно, будет менее интересен потенциальному покупателю, чем вторичное жилье. Этому будут способствовать снижение цен на вторичную недвижимость, а также риски, связанные с новостройками.
К таким рискам можно отнести возможное снижение качества жилья или “замораживание” строительства. К тому же, квартиры в новых домах обычно большие по площади и с ценой, которую может себе позволить обычная украинская семья.
По мнению Гребневой, некоторые застройщики могут снизить стоимость квартир. “Те, кто вместе с ростом курса доллара поднял цены с запасом, будут уступать. Правда, такое снижение будет происходить в виде различных акций, например, скидки на 10% при стопроцентной оплате”, – говорит эксперт.
Резкого падения цен на вторичную недвижимость, похоже, не будет. “Если в 2014 году цены снизились на 20%, то в 2015 году падение может достичь 10%. Из-за этого к концу 2015 году может вырасти и активность на рынке”, – прогнозирует Пилипчук.
Полноценное же восстановление спроса возможно лишь через полтора-два года при условии стабилизации курса гривни и общей экономической ситуации.
“Покупателю совет традиционный: если есть возможность и хороший вариант – берите. Нет – ищите. Выгоду от приобретения недвижимости измерять годом-двумя глупо, это долгосрочная инвестиция. Торг зависит от того, насколько интересен вариант. Торг до 30% не соответствует действительности, только в 10-15% сделок торг превышает 20%.
Продавцам, если «не припекло», лучше не спешить. Если же есть кредит или надо уезжать, следует сразу выставлять реальную цену”, – резюмирует директор отдела агентских услуг АН “Ситикон” Эдуард Бразас.
Ольга Дубенская
По материалам: Економічна Правда
Поделиться новостью
