2030
Программы ипотечного кредитования остановились - даже банки понимают, что это обдираловка
— Недвижимость
Доля ипотеки в общем объеме сделок на первичном рынке в Киеве за 8 мес. не превышает 2%. И эта тенденция будет только увеличиваться, прогнозируют в City Development Solution. Причин этому несколько – во-первых, слишком высокие проценты под такие займы, а во-вторых, застройщики предлагают взамен ипотеки собственные программы рассрочек чтобы стимулировать продажи.
Высокая цена, высокие проценты
В Киеве цены на адекватные предложения по первичной недвижимости начинаются от 10 тыс. грн за 1м². “В Киеве сейчас есть около 15 жилых комплексов, которые предлагают такую цену. Однако надежных среди них – единицы. Поэтому надо понимать, что в городе цена квадратного метра, на ранних стадиях строительства, на котловане, у нормальных застройщиков – это 10-12 тыс. гривен. То, что называют бизнес-класс – это 18-24 тыс. грн за 11м² при текущем курсе. Как альтернатива – нормальные застройщики в области, которые строят и продают 6-9 тыс. грн. за 11м²”, – анализирует коммерческий директор поисковика недвижимости ЛУН Андрей Мима.
“Да, это расстояние 2-3 км. от Киева, но – цена в 7 тыс. грн. В Киеве покупать жилье, цена которого менее 11 тыс. грн за “квадрат” я бы не советовал”, – убежден эксперт.
У всех застройщиков – разные цены, отмечает директор компании “Гранит-Плюс” Лариса Шевченко. “Но цена в 8 тыс. грн за квадратный метр – не реальна, это фактически себестоимость. Надо ориентироваться где на 1,5 тыс. долларов”, – добавила она.
По данным City Development Solutions, изменения цен наблюдались во всех сегментах рынка первичной недвижимости. При этом диапазон роста цен отдельных объектов очень широк – от 7% до 55%. По состоянию на 1 сентября цены на эконом-жилье выросли на 12,5% за последние два месяца. Комфорт и бизнес добавили 11,8% и 6,1% соответственно. Жилье премиум-калсу прибавило в цене 10,9%.
Однако, даже при наличии более доступных по цене вариантов, далеко не у всех украинцев есть необходимые средства для покупки жилья. По словам директора департамента инвестиций и продаж “Лико-Холдинга” Ларисы Ломакиной поддержка населения кредитованием сошла на ноль. “Схема ипотеки сейчас не работает. Ранее по крайней мере была госпрограмма 70/30. Она была одной из самых популярных и реализуемых. Но сейчас мы не заключаем новые договора по ней, поскольку у государства нет средств на ее финансирование”, – рассказала она.
Замглавы правления Укргазбанка Елена Дмитриева отметила, что только по этому банку объемы ипотечного кредитования упали в семь раз за январь-август текущего года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. “В прошлом году мы за восемь месяцев выдали кредитов на 390 млн грн, сейчас это 55 млн грн за восемь месяцев. На сегодня эффективная процентная ставка по ипотеке на общих условиях для физлиц составляет 22% годовых. Как видите, процентные ставки очень велики, поэтому о кредитовании говорить не приходится”, – отметила банкир, подчеркнув необходимость восстановления реализации госпрограмм доступного жилья для развития рынка ипотеки в стране.
Застройщики пытаются заменить ипотеку рассрочками
Чтобы стимулировать продажи “первички” девелоперы предлагают разнообразные условия и акции, которые могут стать заменой схемам ипотечного кредитования. “Бывают и такие случаи, когда на компактном участке строятся сразу несколько жилых комплексов и компании конкурируют между собой, запускают какие-то акции, чтобы выделяться на фоне конкурентов”, – рассказывает Андрей Мима. По его словам, эти специальные предложения можно разделить на несколько условных типов:
- Акционная цена – наиболее распространенное предложение. Бывает акционная цена на квартиры и акционная цена за квадратный метр. Чаще всего их предлагают, когда комплекс только запускается или запускает новую очередь. Тогда компания-застройщик может позволить себе акционную цену в новых очередях, которые находятся на очень ранних стадиях строительства. Однако, стоит помнить, что низкая цена всегда несет с собой повышенные риски.
- Акции “наоборот” – квартира намного дороже, чем в предыдущем варианте, но в уже сданном в эксплуатацию доме.
- Акции на не совсем ликвидные квартиры, 3-4 комнатные или с не очень удачной планировкой.
- Фиксированная цена курса – тенденция последних месяцев. Предлагаются квартиры по фиксированному курсу 10,6 грн./$. Это позволяет покупателям немного вернуться в прошлое к более низкому курсу и купить квартиру со своего рода отсрочкой. Реально цены у застройщиков немного отстают от валютного курса – на две недели или месяц. Здесь также есть свои большие риски – в случае, если курс гривна-доллар опустится, то цена в сделке останется той же.
- Рассрочка. Популярные сроки – 1, 1,5, 2 года или до ввода в эксплуатацию или завершения строительства. Часто это рассрочка 0% при ощутимых первых вкладах от 30 до 70% от стоимости. Очень часто предоставляется скидка 3-5% при полной оплате.
- Высокорисковые строительства, которые вообще не собираются завершить. Они очень часто запускают акции, цель которых еще больше забрать денег у широкого круга населения. Например, предоставляют рассрочку не от 50% первого взноса, а от 20%. Дают ее не два года, а на пять или даже семь. Это выглядит как – “просто приноси деньги, которые есть!”
Коррупция никуда не исчезла
Как ранее уже писал Finance.UA, участники рынка определяют коррупционную составляющую в стоимости недвижимости на уровне $ 200 на 1м². На сегодня они констатируют – поборы никуда не исчезли. “Когда произошла смена власти, коррупционная составляющая все же пошла немного на спад. Все эти вопросы поднимаются в Конфедерации строителей Украины, они стоят очень остро”, – рассказала директор компании “Гранит-Плюс” Лариса Шевченко.
Однако, ее коллега Лариса Ломакина из “Лико-Холдинга” не соглашается с таким мнением. “Все стало только хуже. По моему мнению, коррупционная составляющая лишь увеличилась. Попробуйте сейчас получить документы из регистрационной службы, если вы сдаете готовый дом. Здесь ничего не изменилось”, – подчеркнула специалист. Поэтому рассчитывать на удешевление жилья за счет уменьшения коррупционных поборов рассчитывать не стоит.
Однако, есть другой момент, который сейчас волнует застройщиков, и который может сделать квадратные метры более доступными – это урегулирование внесения паевых взносов и зачисление инженерных коммуникаций, возведенных строительными компаниями. “Дело в том, что на законодательном уровне установлены следующие моменты: застройщик платит паевой взнос в процессе строительства, и до ввода дома в эксплуатацию он должен олатиты весь этот взнос. Но параллельно есть еще инженерные сети, которые застройщик также делает за свой счет, получает технические условия на подключение дома, за свой счет строит и передает городу. Законодательно прописано, что если стоимость сети, переданной городу, выше, чем паевой взнос, это должно взаимозачисляться. Но ни у кого на практике так не происходило. И это тот момент, который занимает довольно ощутимую долю в себестоимости квадратного метра жилья. Застройщик не может самостоятельно нести эти расходы – они ложатся и на тех, кто инвестирует в это жилье, на покупателей”, – объяснила Лариса Шевченко.
“Вот эти моменты нужно урегулировать. Да, мы не придем к 8 тыс. грн. за квадратный метр жилья по Киеву. Но уменьшить уже существующие цену – можно”, – добавила она.
Покупательная способность и потребительские настроения украинцев снижаются все больше. Поэтому динамика продаж недвижимости очень скоро может повернуть на спад, ведь большинство свободных средств и депозитных сбережений граждан уже давно превратились в квадратные метры или другие реальные ценности. И судя по стремительному падению гривны, это были не самые плохие решения потребителей.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
