2117
Правительство нацелилось на оценщиков
— Недвижимость
Фонд госимущества внял возмущению оценщиков и наконец-то отменил свои приказы, монополизирующие рынок оценки недвижимости для налогообложения 12-ю компаниями. После двухнедельной неразберихи, ситуация на рынке купли-продажи стабилизировалась: оценщики получили доступ на рынок, нотариусы удостоверяют сделки, а стоимость оценки снизилась до предыдущего уровня.
Однако, оценщики не спешат радоваться: теперь их бизнес заинтересовал правительство, которое планирует отобрать у Фонда госимущества функции регулятора рынка оценки недвижимости для налогообложения.
Монополисты исчезли
С начала июня на рынке недвижимости заработали новые правила, касающиеся оценки недвижимости, в соответствии с которыми нотариусы получили право заверять договоры купли-продажи или обмена недвижимости только при наличии независимой оценки. С одной стороны, вроде как была предпринята попытка соблюсти единый подход к налогообложению, а с другой - все было прописано так, что эксперты и участники рынка в один голос заговорили об искусственном создании приоритетных условий для одних, о монополизации рынка, которые должны были в итоге взвинтить в разы стоимость сделок с недвижимостью.
Такая резкая реакция принесла свои плоды и инициаторы нововведений пошли на попятную и в итоге Фонд госимущества 15 июня отменил приказы №554, 555 и 556, монополизирующие рынок оценки недвижимости. Регулятор внес изменения в свой приказ №2952 от 14 июня, в котором данные документы были признаны утратившими силу.
Впрочем, отмене этих приказов предшествовала целая детективная история.
14 июня глава Фонда государственного имущества Украины Александр Рябченко отчитался о том, что проблема оценщиков снята. "Все те компании, которые работали, могут работать и далее. На сайте ФГИ оперативно размещено все три приказа, которые я демонстрирую сейчас, и которые возвращают состояние рынка оценки до того, каким он был в том же апреле", - сказал он.
В то же время, как рассказали оценщики на пресс-конференции 19 июня, ФГИУ и Минюст (в отношении приказа №766/5, которым обязало нотариусов удостоверять договоры с недвижимым имуществом при условии наличия оценочной стоимости), признали приказы утратившими силу, вместо того, чтобы отменить их, как указывалось в поручении премьер-министра Николая Азарова.
"Таким образом, произошла подмена понятий. Эти скандальные указы Фонда госимущества и Министерства юстиции остались действующими во времени с 23 апреля по 14 и 15 июня. Вся эта схема, все эти компании, все эти оценщики считаются обученными законно, находятся в реестре (Государственный реестр по направлению для целей налогообложения – авт.) на законных основаниях. При этом только они имеют третье направление. Больше никто войти в этот реестр не может. Я вижу в этом консервацию проблемы, не решение ее. Вся схема осталась законной и действующей", - отмечала тогда вице-президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская.
Тогда же Украинское общество оценщиков повторно обратилось к ФГИУ с требованием отменить приказы. А главное – отменить статьи законов, вводящие отдельное направление оценки для целей налогообложения, исключить понятие исключительного вида деятельности для налогообложения, а также восстановить статус Наблюдательного совета по вопросам оценочной деятельности при ФГИУ, который сейчас превратился в консультативный орган и не имеет влияния на рынок оценки (ст. 5 закона "О Фонде государственного имущества" и п.4 "Заключительных положений" закона "О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации по реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы").
Примечательно, что на момент проведения пресс-конференции 19 июня, на сайте Фонда госимущества не было приказа, в котором слова "признать утратившим силу" заменили на слово "отменить", датированного 15-ым июня. В эфире приказ появился спустя почти пять дней после его подписания.
И теперь сертификаты около 80 оценщиков в пресловутых 12-ти компаниях считаются недействительными. По идее, также недействительны и оценка, проведенная данными компаниями, а люди, заказавшие ее, вправе требовать возврата денег.
Как рассказал председатель совета Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров, в организацию уже обращаются люди, заказавшие оценку в одной из 12 компаний и не получивших ее до момента отмены приказов ФГИУ. "В фирме "Альтарика" заказал оценку, заплатил деньги. Оценки нет, сделка совершиться не может. Телефоны фирмы не отвечают", - пересказывает он случай в Полтавской области.
Сделки пошли
Участники рынка говорят, что рынок купли-продажи жилья уже отреагировал на отмену приказов ФГИУ. Правда, со скидкой на традиционное затишье в период летнего сезона.
"Начались сделки очень активно. Эти пару недель все как будто в напряжении было. А сейчас все прорвало: начались сделки, оформление, оценки. Рынок разблокировался полностью", - утверждает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Стоимость оценки жилья для налогообложения вернулась на предыдущий уровень – 300-500 грн за однокомнатную квартиру. Напомним, после нововведений стоимость оценки квартиры в Киеве составляла 2,5-7 тыс. грн за квартиру и 8-24 тыс. грн за домовладение.
Стабилизацию ситуации на рынке подтверждает и частный нотариус Тамила Ситницкая: сделки купли-продажи жилья удостоверяются по старым правилам. В период действия приказов на рынке было затишье, а сейчас он начинает оживляться. "Приказы отменились, соответственно, все вернулось на круги своя", - сказала она.
При этом Т. Ситницкая добавила, что утрата силы приказа Минюста может вызвать проблемы только у тех, кто не успел завершить сделку в период действия приказа. "У тех, кто что-то делал в этом периоде, возможно, будут проблемы. А у всех остальных не будет проблем", - добавила нотариус.
Оценочная стоимость для всех
Оценщики считают, что Минюст своими разъяснениями расширил норму Налогового кодекса, определяющую, что доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта.
По словам А. Амфитеатрова, оценка объекта по оценочной стоимости для уплаты налогов должна применяться только в двух случаях: когда человек владеет объектом менее 3 лет и продает жилье более одного раза.
Если собственник владеет квартирой более трех лет, то государству продавец должен заплатить 2% (1% - в Пенсионный фонд, 1% - госпошлина). Если продавец владеет квартирой менее трех лет, то он, кроме 2%, должен заплатить еще 5% подоходного налога.
Вместе с тем, Минюст разъяснил, что объект должен подлежать оценочной стоимости вне зависимости от того, будет ли объект облагаться налогом, при всех сделках купли-продажи недвижимости.
"Что было сделано, в частности, Минюстом. Определено, что все сделки купли-продажи, вне зависимости, возникает ли налогообложение, идут через оценочную стоимость. Вместе с тем, оценочная стоимость определяется лишь когда лицо владеет объектом менее 3 лет и продает более одного раза. У нас совершается 300-350 тысяч сделок в стране, но из них, если следовать статье кодекса, подпадает под данный вид оценочной стоимости максимум 5-10%", - пояснил он.
Кабмин положил глаз на оценщиков
Активность законодателей, пытающихся урегулировать рынок оценки, пугает субъектов рынка. 20 июня в парламенте зарегистрирован правительственный законопроект "О внесении изменений в ст. 172 Налогового кодекса Украины (относительно оценки имущества)", которым функции регулятора рынка оценки недвижимости для целей налогообложения хочет перебрать на себя Кабмин.
Планируется, что доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, определенной в порядке, установленном Кабинетом министров. А Фонд госимущества будет лишен права определения порядка оценки стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения.
Оценщики считают, что в документе заложены риски опять-таки монополизации рынка оценки недвижимости, поскольку все зависит от порядка, который разработает Кабинет министров.
"Мне кажется, что инициаторы законопроекта пытаются сгладить процесс, а потом разработать отдельный порядок Кабмина, забрав у Фонда эти полномочия. И опять могут возникнуть те же риски, которые были заложены в приказах" , - отметил А. Амфитеатров.
При этом оценщики опасаются, что повлиять на изменения постановлений правительства будет сложнее. "Тогда будет очень сложно воздействовать нам, оценщикам, на все это", - добавил он.
Председатель совета Украинского общества оценщиков считает, что из ст. 172.3 Налогового кодекса следует вообще исключить понятие оценочной стоимости и заменить его на рыночную стоимость.
"Мы предлагали рыночную стоимость, которую может определять любой субъект оценочной деятельности. Пусть Фонд госимущества контролирует субъектов оценочной деятельности, а не оценочную стоимость, которая совершенно непонятна... К примеру, квартира стоит 36 тыс. долл., а оценили ее в 39 тыс. долл. Почему потребитель должен платить больше налогов?", - пояснил А. Амфитеатров.
Украинское общество оценщиков намерено обратиться к министру экономического развития и торговли Петру Порошенко с просьбой включить организацию в рабочую группу для представления интересов оценщиков.
Сценарий с оценщиками может повториться на других рынках?
Ситуация с попыткой монополизировать рынок может повториться со смежными профессиями оценщиков – нотариусов, риелторов, управляющих недвижимостью, считают участники рынка.
В случае с риелторами предпосылка для этого есть – законопроект Минэкономразвития "Об особенностях ведения риелторской деятельности", который предусматривает жесткое государственное регулирование, отводя общественным организациям риелторов функцию совещательного органа.
"Такая же ситуация ожидает риелторов, если будет принят в существующем варианте законопроект, в котором Наблюдательный совет по вопросам риелторской деятельности также при Фонде государственного имущества выполняет функции еще меньшие, чем Наблюдательный совет по оценке", - считает председатель совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.
Ситуация с оценщиками – это попытка взять под контроль не только рынок недвижимости, но и в целом малый и средний бизнес, являющийся основным покупателем жилья, добавил президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич.
Опасения игроков смежных с оценщиками рынков заключается в том, что основные материальные блага в стране уже фактически распределены и ценные активы давно приватизированы или взяты под контроль другим способом. "Бесхозными" остались лишь рынки коммерческих услуг, которые пока приносят неплохие дивиденды их участникам. И, безусловно, манят к себе всех тех, кто имеет желание и возможности "делать бизнес" в том числе и на уже освоенном кем-то рынке. Естественно, любой передел или "подгребание" - дело болезненное и для игроков, и для потребителей.
Татьяна Акимова
По материалам: УНІАН
Поделиться новостью
