9112
Столичный рынок жилья снова нащупывает дно
— Недвижимость
На киевском рынке жилья - традиционное затишье, которое сопровождается прогнозным снижением стоимости "квадрата".
По мнению экспертов, до конца года цены будут ползти вниз с ежемесячной динамикой, как минимум, до 1,5%. Если на столичной "первичке" рубеж в 1 тыс. долл./кв.м уже пройден, то "вторичке" еще предстоит потерять в весе примерно до 1,2 тыс. долл./кв.м.
"Гостинки" и "хрущевки" становятся неликвидом
Жилье на вторичном рынке Киева продолжает дешеветь, но менее стремительно, чем во время кризиса. Теперь падение цен измеряется не в разах, а всего лишь десятком процентов. К примеру, за год (с июля 2010 г. по июль 2011 г.) стоимость жилья на вторичном рынке столицы снизилась на 8,5% - с 1949 до 1787 долл./кв. м.
По данным сети агентств недвижимости RealDruzi, с начала года стоимость "квадрата" в самых востребованных однокомнатных квартирах эконом-класса упала почти на 13%, двухкомнатных - на 4%. Причем наиболее быстрыми темпами дешевели малогабаритные квартиры в домах старого жилого фонда - "гостинках", "хрущевках" и типовых панельных домах.
Такую тенденцию подтверждает и президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов. По его мнению, разрыв между стоимостью некачественного, устаревшего и нового жилья будет увеличиваться, поскольку сейчас покупатели предпочитают приобретать квартиры в новых жилкомплексах с развитой инфраструктурой.
По его данным, до кризиса стоимость "хрущевки" в центре Киева составляла 2-3 тыс. долл/кв.м, в спальных районах - 1,7 тыс. долл./кв.м, а на сегодня средняя цена в данной категории на уровне 1,1-1,3 тыс. долл./кв.м.
В среднем "гостинку" можно купить за 50 тыс. долл., стандартную "единичку" - за 70 тыс. долл., "двушку" - за 95 тыс. долл., "трешку" - за 125 тыс. долл.
Риэлторы первое, но не последнее ценовое "дно" в этом году на вторичке, зафиксировали в апреле.
"Я думаю, что это ценовое "дно" не последнее, потому что мы будем еще фиксировать снижение стоимости с динамикой приблизительно 1-1,5% в зависимости от сегмента. По нашим прогнозам, этот процесс еще будет длиться довольно долго, как минимум, 1,5-2 года. Поэтому ожидать сейчас какого-то роста, по нашим оценкам, несколько преждевременно", - считает президент ССНУ.
В то же время председатель национального совета Риэлторской палаты Украины (РПУ) Александр Бондаренко отмечает, что тренд падения стоимости жилья может быть не таким длительным, а ценовое "дно" может быть достигнуто через год, после чего наступит оживление рынка и незначительный рост цен.
По мнению эксперта, к зиме стоит ожидать снижения стоимости на вторичном рынке жилья столицы в пределах 6%. Причем, падать будет как цена малогабаритных квартир в старых домах, так и квартир бизнес и премиум-класса, где предложение превышает спрос.
По словам, А.Бондаренко, исходя из экономической логики, цены на вторичном рынке выше примерно на 10-20% стоимости "первички". "Если мы видим сейчас цены у застройщиков ниже 1 тыс. долл./кв.м (7-8 тыс. грн./кв.м), то на вторичном рынке средняя цена в Киеве должна быть примерно 1,1 тыс. долл./кв.м. И это будет корректная цена по ситуации сегодняшнего дня. Сейчас она составляет около 1,7 тыс. долл./кв.м. Поэтому есть еще куда двигаться вниз. Этот лаг - 600 долл. может быть на протяжении года-полутора, а может и одномоментно, если наступит вторая волна кризиса", - считает эксперт.
Среди позитива первого полугодия RealDruzi отмечает увеличение количества сделок с привлечением ипотеки: если в 2010 году их доля не превышала 3-5%, то во втором квартале она выросла до 6-7% общего количества сделок.
Вместе с тем, по мнению экспертов, под неподъемные процентные ставки по ипотеке кредит может взять только чиновник, получивший взятку и желающий конвертировать ее в недвижимость и при этом остаться "чистым" перед фискальными органами. Или же ипотека берется, когда на покупку жилья не хватает каких-нибудь 10 тыс. долл.
По оценкам А.Бондаренко, объем сделок купли-продажи жилья в Киеве и Украине в целом снизился в разы: если до кризиса ежемесячно в столице заключалось 3,8-4,8 тыс. сделок, а в Украине - 350-400 тыс., то сегодня такое количество набирается за год.
Впрочем, RealDruzi отмечает 30% увеличение объема сделок в первом полугодии по своей сети, и прогнозируют рост их общего количества на рынке, как минимум, на 10-15% по сравнению с прошлогодними показателями (по данным компании SV Development, в 2010 году в Киеве было заключено 11,7 тыс. сделок на первичном и вторичном рынках жилья).
Между тем, если годом ранее предположения риэлторов по восстановлению рынка касались 2011-го, то сегодня стабилизация снова "отложена" на будущие пару лет.
Спрос перетекает в пригород
Киевская "первичка" тоже не может похвастаться активностью, несмотря на массовую рекламную атаку: живущие в памяти строительные "пирамиды" и застывшие во время кризиса недострои отбили охоту вкладывать в котлован. Эксперты утверждают, что застройщики максимально снизили рентабельность при строительстве жилья - до 10-12%. И все же, на первичном рынке покупают только готовое жилье.
Застройщики же предпочитают делать "хорошую мину при плохой игре": мол, квартиры идут как горячие пирожки, особенно ходовые одно- и двухкомнатные, а количество сделок растет стахановскими темпами. Причем, "стимулируя" покупателя, строительные компании в своих комментариях зачастую прогнозируют дефицит квартир в обозримом будущем из-за отсутствия "задела" новых строек.
В то же время, по словам председателя Союза консультантов по недвижимости Виктора Несина, некоторые застройщики официально не афишируют свою готовность уступать на стоимости "квадрата" в строящихся домах, но когда потенциальный покупатель приезжает в отдел продаж, идут навстречу, сбрасывая цену в пределах 5%.
Несостоявшиеся покупатели квартир в новостроях рассказывают, что, откликнувшись на рекламу объекта и обратившись в отдел продаж известного застройщика, сталкиваются с тем, что в доме, где только начались продажи, однокомнатных квартир уже нет - дескать, разобрали. Но тут же предлагают за дополнительную плату изыскать жилье, причем в этом же доме.
Такие схемы не в диковинку консультантам, которые считают виновниками такого положения дел "отдельно взятых людей в отделах продаж".
"Это те люди, которые работают вопреки сложившимся морально-этическим правилам. Человек, который работает на своего застройщика, заинтересован максимально быстро продать, чтобы получить деньги в оборот. А он, мерзавец, говорит: "А у меня ничего нет". И ждет, когда ему занесут слева или справа конверт", - подчеркнул А.Бондаренко.
Тем не менее, акции застройщиков, предполагающие покупку с отсрочкой платежа, пользуются спросом у населения. В среднем рассрочка дается на 1-2 года с первоначальным взносом свыше 80% стоимости квартиры. Особенно популярным становится приобретение жилья в близлежащем пригороде - Боярке, Вышгороде, Ирпене, Буче, Гостомеле.
"Спрос на жилье в пригороде увеличился однозначно. Эта тенденция будет продолжаться. Люди постепенно оценят преимущества проживания не в мегаполисе, а за его пределами", - считает председатель нацсовета РПУ.
По данным эксперта, средняя стоимость готового жилья на первичном рынке Бучи составляет 650-900 долл./кв. м. А на окраинах Киева в строящихся домах - от 1 тыс. долл./кв. м.
Цены на аренду расти не будут
Для тех, кто не может себе позволить решить квартирный вопрос путем покупки жилья, остается его арендовать. Эти люди на сегодня и формируют спрос на данном рынке с той разницей, что до кризиса их львиную долю составляли офисные работники, а сейчас - арендующие в складчину.
"Если в докризисное время достаточно высокая активность была связана с тем, что огромное количество "белых воротничков" влияли на рынок аренды, то после сокращения штатов в компаниях эти люди ушли с рынка и вернулись в свои города. Теперь на рынок вышли "пары", которые снимают жилье в складчину. Сейчас на рынке аренды в основном те, кто вернулся в Киев, или те, кто не может решить жилищный вопрос путем покупки", - отметил А.Бондаренко.
По данным компании SV Development, за первые полгода стоимость аренды жилья в столице выросла незначительно - в пределах 5-6 долл. В частности, месячная аренда однокомнатной квартиры подорожала на 1,4% - до 354 долл., двухкомнатной - на 1,2% - до 499 долл., трехкомнатной - на 0,8% - до 614 долл.
По мнению экспертов, до конца года не стоит ожидать существенного роста цен в этом сегменте рынка. "Цены катастрофически расти не будут", - считает А.Бондаренко.
Сейчас самым большим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры с арендной платой 2,5-3,8 тыс. грн. в месяц.
Татьяна Акимова
По материалам: УНІАН
Поделиться новостью
