ЖКХ: кто продавец и покупатель?


ЖКХ: кто продавец и покупатель?

Абсурдна ситуация, когда ЖЭКи требуют от владельцев квартир подписать индивидуальные договора на обслуживание дома. А что делать, когда из ста владельцев один откажется подписать такой договор, так как считает какие услуги лишними или не платит за них?

Отдельной задачей реформирования отношений в сфере ЖКХ является четкое определение, кто является продавцом и покупателем услуг, и какие у них возникают права и обязательства.

Нынешняя неразбериха приводит к тому, что невозможно, например, определить, кто отвечает за отсутствие или низкую температуру теплоносителя и горячей воды.

Производитель, он же транспортер и продавец, отвечает лишь за поставки услуги до входа в дом. Затем ответственность за доведение тепла и воды к потребителю несет ЖЭК, ЖСК или ОСМД, которые отвечают за состояние домовых сетей. Однако к кому должен предъявлять претензии владелец квартиры, не знает никто.

К тому же, в большинстве многоквартирных домов не установлены домовые счетчики теплоносителя, поэтому невозможно определить, был ли он поставлен вообще.

Отсутствие понимания, какими должны быть отношения в сфере ЖКХ, - увы, явление, характерное как для чиновников, так и для законодателей.

В качестве примера можно привести ситуацию с законом "Об основах функционирования рынка природного газа". Депутаты определили, что с 2014 года заключать договора и продавать газ населению могут не только облгазы, но и любые торговцы.

В то же время законом "Об обеспечении коммерческого учета природного газа" предусмотрено, что устанавливать счетчики газа потребителям должны продавцы, которые, вполне вероятно, будут меняться, и их может быть несколько.

Однако очевидно, что устанавливать и затем контролировать счетчики должны газораспределительные предприятия, т.е. транспортеры газа. Именно они отвечают перед розничным продавцом за доставку газа конечному потребителю. И в месте, где газ переходит от поставщика к потребителю, должен быть счетчик.

Также непонятно, у кого с кем возникают правоотношения, когда речь идет, например, об уборке дома и придомовой территории, работе лифтов, вывозе мусора, обслуживании осветительных приборов.

Абсурдной является ситуация, когда, например, ЖЭКи требуют от владельцев квартир подписать индивидуальные договора на обслуживание дома и придомовой территории. Что делать, если из ста владельцев один откажется подписать такой договор, так как считает какие услуги лишними или не платит за них?

ЖЭК должен тогда одну сотую дома не убирать и не обслуживать? Компания, которая занимается вывозом мусора, должна одну сотую отходов оставлять в контейнере у дома? А что делать фирме, обслуживающей работу лифтов?

Очевидно, что не отдельные владельцы являются получателями услуг, а весь дом как целостный имущественный объект. Именно с уполномоченным представителем совладельцев - управляющим - должны заключаться соглашения на обслуживание дома.

Кстати, управляющий - не обязательно юридическое лицо. Им может быть и назначен руководящими органами ОСМД менеджер, который на платной основе выполняет обязанности по текущему управлению домом.

В ЖСК и ОСМД является управители, которые координируют деятельность бухгалтера, электрика, сантехника, дворника. Они заключают соглашения со сторонними организациями по коммунальным услугам, предоставляемым дома. Иногда функции управляющего де-факто на себя берет председатель правления ЖСК или ОСМД.

Итак, правильное определение, кто является продавцом и заказчиком услуг, и какие у них права и обязанности, является чрезвычайно важным для качественной работы ЖКХ. При этом не всегда заказчиком услуг должно быть объединение совладельцев дома.

Основные типы отношений между поставщиками и получателями услуг в ЖКХ следующие.

1. Отношения между производителем - оптовым продавцом - услуг, розничным продавцом и компанией-транспортером услуг.

Если речь идет об отношениях между производителем услуг и розничным продавцом, то каждый из них должен иметь соответствующее соглашение с компанией-транспортером. Производитель должен обеспечить поставки услуги до входа в соответствующую сеть. На входе должен стоять счетчик, который подтверждает ее предоставление.

Кстати, как недавно сообщил городской председатель Черкасс Сергей Одарич, выяснилось, что в стране во многих котельных нет счетчиков. За что им в этом случае платят, и сколько средств разворовано и продолжает разворовываться, - отдельный вопрос.

Производитель должен оплачивать компании, транспортирующей услуги, абонплату за возможность воспользоваться ее услугами. Взамен розничный продавец по определенному тарифу должен оплачивать услуги по транспортировке электроэнергии, тепла, воды, газа до конечного потребителя.

Понятно, что компания-транспортер обязана отвечать перед розничным продавцом за объем услуг, который она приняла в сеть и предоставляет покупателю.

2. Отношения между розничным продавцом услуг и конечным покупателем.

Продажа электроэнергии и газа

При продаже электроэнергии и газа конечными заказчиками являются владельцы квартир. Они должны иметь отношения с двумя предприятиями, одно из которых будет продавать газ или электроэнергию, остальное - транспортировать их до счетчиков в квартирах.

Платить придется розничным продавцам за количество потребленных киловатт-часов и кубов газа, а также фиксированную абонплату предприятиям, которые будут транспортировать газ или электроэнергию до счетчика конечного потребителя.

Обязательность абонплаты связана с тем, что сеть нужно поддерживать в работоспособном состоянии независимо от того, сколько владельцы потребили ресурса, а может вообще некоторое время его не потребляли, потому что были в отпуске.

Следует отметить, что при продаже газа или электроэнергии владельцам квартир возникает проблема отношений между компаниями, которые будут транспортировать электроэнергию или газ, и тем, кто обслуживает домовые газовые и электрические сети, сегодня это ЖЭКи, ЖСК и ОСМД. Им тоже следует урегулировать отношения о взаимных правах и обязанностях.

Продажа тепла, холодной и горячей воды

Для розничного продавца конечным покупателем этих услуг должно быть ОСМД, и ответственность транспортера заканчиваться на входе в дом. Понятно, что в этой точке должен стоять домовой счетчик.

В этой связи планы правительства установить до конца 2012 года во всех многоквартирных домах счетчики тепла, холодной и горячей воды особенно актуальны. Хотя это следовало бы сделать еще 20 лет назад.

Чтобы понять, почему в этих случаях формальным заказчиком должен выступать ОСМД, а не владелец каждой квартиры, целесообразно разобраться, как работает система поставки тепла, холодной и горячей воды.

Итак, какое теплокоммунэнерго поставило определенный объем теплоносителя до входа в многоквартирный жилой дом. Если считать заказчиком услуг владельцев жилищ, то предприятие должно заключить с ними соглашения и доставить тепло в квартиры. Там должен стоять счетчик, который фиксирует объем поставленных гигакалорий.

Вроде все хорошо, хотя установление в старых домах счетчиков на каждую батарею потребует огромных затрат. Однако главное даже не это. Дело в том, что все теплосети в доме принадлежат совладельцам дома и их состояние - это ответственность уже не предприятия теплокоммунэнерго.

В случае порывов или при наличии в трубах накипи, которая мешает пропуску теплоносителя, обязательства перед собственниками квартир теплокоммунэнерго не сможет выполнить. А еще бывают прорывы труб в подвалах зимой, когда приходится сливать из системы весь теплоноситель. Эта неприятность поставщику тепла точно не нужна.

Похожая ситуация и с поставкой воды. Отвечать за дырявые трубы в подвале и потерю воды ни один водоканал не захочет.

Следовательно, заказчиком услуг по поставке тепла, холодной и горячей воды должен выступать не каждый отдельный владелец квартиры, а весь жилой дом, и ответственность за их доставку в квартиры должны нести управляющие ОСМД.

Управляющий с согласия руководящих органов ОСМД или на основании решения общего собрания должен заключить соглашения с компаниями, которые продают тепло, холодную и горячую воду, и фирмами, которые их транспортируют в дом. Нужно будет отдельно платить за поставленные гигакалории и кубы воды и абонплату за услуги транспортных компаний.

Если в квартирах будут установлены счетчики воды, это очень хорошо. Чтобы заставить владельцев их установить и пускать управителей в квартиры для проверки показателей, следует существенно повысить тарифы на воду для тех, у кого счетчиков нет, и кто не пускает в квартиру контролеров.

Тогда не придется пугать граждан, что кто-то захочет попасть в помещение для проверки данных. Не хочешь пускать - плати за воду или газ значительно дороже.

Устанавливать же квартирные счетчики тепла, как показывает опыт бывших социалистических стран, стоит только в новостройках.

Теплоноситель подается в квартиру через один вход, и счетчик устанавливается за пределами квартиры. Тогда жителю сложнее вмешаться в работу счетчика. Кроме того, представители ОСМД или управляющий имеют свободный доступ к показателям.

Кстати, именно поэтому счетчики холодной и горячей воды в новостройках тоже устанавливаются за пределами квартир.

Понятно, что ремонтировать домовые сети придется управляющему. Без этого обеспечить нормальное снабжение тепла и воды будет невозможно.

Завершая обзор ключевых проблем реформирования ЖКХ, хотелось бы еще раз отметить: нравится это владельцам квартир или нет, но они являются совладельцами своих домов, а собственность порождает не только права, но и обязанности.

Обязанность государства в том, чтобы законодательно урегулировать вопрос нормального функционирования объединений совладельцев и демонополизировать предприятия, оказывающие услуги в ЖКХ. Все остальное - ответственность владельцев квартир.

Владельцу частного дома некому жаловаться, когда у него протекает крыша. Он вынужден сам думать, где найти средства на ремонт. То же касается и ЖСК и ОСМД, члены которых сами заботятся о своих домах.

Время надежд на государство должно закончиться. Хорошо, если государство создаст условия для получения ОСМД долгосрочных льготных кредитов. Если нет - то наводить порядок своей собственности собственникам придется самостоятельно. Другого пути нет. Возврата в советское прошлое, где все было народное, то есть ничье, уже не будет.

Ругать государство и слушать политических демагогов, которые говорят, что нельзя заставлять людей создавать ОСМД, бессмысленно. ОСМД - это установленный законом механизм самоорганизации и защиты общих интересов совладельцев домов. Только объединившись, владельцы квартир смогут защитить свои интересы.

Борис Кушнирук

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Смотри также
Сервис подбора кредитов
  • Отправьте заявку
  • Узнайте решение банка
  • Подтвердите заявку и получите деньги
грн
Заказать кредит онлайн
В Контексте Finance.ua