54
Индустрия ипотечного кредитования устанавливает рекорды, но не впадает в эйфорию
— Кредит&Депозит
Перспективы американского рынка ипотечного кредитования оцениваются как довольно радужные, однако банкирам не стоит впадать в эйфорию.
Для индустрии ипотечного кредитования США нынешний год является уже вторым рекордным годом подряд, и, казалось бы, ни у кого сейчас нет столько поводов для радости, сколько у ипотечных банкиров. Прогнозы по объему ипотечных кредитов в 2002 г. продолжают расти: если год назад они составляли менее $2 трлн., то к середине нынешнего года они повысились до $2 трлн., а ныне достигли уже $2,5 трлн.
В отличие от бума рефинансирования, разразившегося в начале 1990-х гг., на сей раз компании не прогнулись под тяжким грузом бумажной работы, связанной с оформлением ипотек, поскольку новые технологии, в частности системы автоматизированной подписи, сделали процесс более быстрым и эффективным. Как отмечает Джейми Горелик (Jamie Gorelick), вице-председатель Fannie Mae, одной из крупнейших компаний на рынке ипотечного кредитования, отрасль справляется с "приливной волной" рефинансирования с минимальным числом нарушений или задержек, и дела идут так хорошо, что бум, очевидно, продолжится в 2003 г.
Следует отметить, что, в противоположность другим отраслям финансового сектора, ипотечные банки принимают на работу новых сотрудников: с января 2001 г. общая численность их персонала возросла на 81 тыс. человек, или на 27%. В то же время, несмотря на массу позитивных факторов, в отрасли существуют проблемы, серьезно тревожащие провайдеров услуг жилищного кредитования и ухудшающие их настрой.
Во всяком случае, когда члены американской Ассоциации ипотечных банков (Mortgage Bankers Association, MBA), на прошлой неделе собрались на свою ежегодную конференцию, их выступления звучали не так уж восторженно. Признавая текущие успехи, они выразили озабоченность перспективами развития ситуации на жилищном рынке США и в сфере ипотечного кредитования, в том числе в связи с предстоящими изменениями в законодательстве, причем их оценки оказались весьма неоднозначными.
По словам Леланда Брендсела (Leland Brendsel), главного исполнительного директора второй по величине ипотечной финансовой компании США Freddie Mac., ипотечные банки переживают необычайно успешный год, и в следующем году едва ли можно ожидать такого же огромного объема жилищного кредитования. Согласно оценкам экономистов МВА, постепенный подъем американской экономики в следующем году приведет к повышению ставок по ипотечным кредитам и охлаждению "раскалившегося докрасна" рынка ипотечного рефинансирования. Однако эксперты считают, что ставки повысятся незначительно, и их средняя величина в 2003 г. будет близка к 6,5% - уровню, возврат к которому ожидается до конца нынешнего года.
Дуг Данкан (Doug Duncan), главный экономист МВА, говорит, что следующий год будет "очень сильным" для рынка жилья, хотя объемы ипотечных кредитов существенно снизятся в сравнении с нынешним годом. Данкан прогнозирует уменьшение объемов строительства нового жилья, сокращение продаж новых и существующих жилых домов, однако не ожидает никаких серьезных проблем. Ипотечные кредиты сократятся после достижения рекордных уровней в течение двух лет подряд - $2 трлн. в 2001 г. и, по оценкам, $2,5 трлн. в текущем году, - причем прогнозный показатель их объема в 2003 г. - $1,6 трлн. - превышает показатель объема на уровне $1,5 трлн., зафиксированный в 1998 г., когда был установлен предыдущий рекорд. Данкан отмечает, что активность в сфере купли-продажи жилья не столь чувствительна к процентным ставкам, как принято считать; поэтому в связи с повышением ставок в следующем году будет происходить некоторый откат назад, но он будет невелик.
Предполагается, что существенное сокращение претерпит сегмент рефинансирования ипотечных кредитов, на который в этом году придется порядка 60% от общего объема ипотечного кредитования. Объем рефинансирования, согласно текущим прогнозам, снизится с $1,4 трлн. в 2002 г. до $566 млрд. в 2003 г. Мощный взлет активности в сфере рефинансирования, наблюдаемый в этом году, связан с тем, что владельцы домов стремятся воспользоваться низким уровнем ставок ипотечного кредитования, приблизившихся к 40-летним минимумам.
По словам Гарта Грэхема (Garth Graham), вице-президента банка ABN AMRO, контролирующего операции Mortgage.com, его компания вышла на очень высокие показатели объема кредитования, но рано или поздно наступит момент, когда число людей, желающих рефинансировать кредиты, значительно сократится. Одним из свидетельств такого поворота событий являются опубликованные 23 октября данные еженедельного обзора МВА, согласно которым сводный индекс активности на рынке ипотечного кредитования, рассчитываемый экспертами ассоциации, упал на 12,4% в результате почти 18-процентного снижения компонента, измеряющего активность ипотечного рефинансирования.
В текущем году рынок жилья выигрывает от необычного сочетания низких процентных ставок и низкой инфляции в период, когда экономика, будучи ослабленной, все же не переживает спада. Как отметил Лайл Грэмли (Lyle Gramley), консультант МВА по экономическим вопросам и бывший член Совета управляющих ФРС, наиболее необычным экономическим фактором является то, что произошло с долгосрочными процентными ставками. Как правило, в процессе восстановления экономики они растут, и никогда ранее не наблюдалось их снижения, каковое имело место в прошедшем году.
Грэмли считает, что политика ФРС в оставшейся части 2002 г. будет зависеть от возможных изменений в текущей экономической ситуации. По его мнению, шансы на то, что процентные ставки будут снижены на 50 базисных пунктов с целью предотвращения возможной дефляции, составляют 50 на 50. ФРС всегда боролась с инфляцией и в результате получила то, чего добивалась: ценовую стабильность. Темпы инфляции находятся в диапазоне 1-1,5%, и единственным риском, виднеющимся на горизонте, являются колебания цен на нефть. Однако дефляция ФРС также совершенно не устраивает.
По мнению Грэмли, даже если ФРС снизит ставки еще один раз, этот раз будет последним. К концу 2003 г., когда экономика наберет обороты, ФРС, очевидно, начнет вновь "натягивать вожжи" монетарной политики. Это означает, что для долгосрочных процентных ставок существует значительный риск повышения. В то же время Грэмли полагает, что доходность 10-летних казначейских обязательств - финансового инструмента, динамика которого оказывает наибольшее влияние на ставки ипотечного кредитования, - к концу 2003 г. вырастет примерно до 5% в сравнении с уровнем 4,25%, зафиксированным 23 октября.
Для заемщиков, ожидающих, пока ипотечные ставки опустятся до минимального уровня, прогнозы должны явиться сигналом о том, что им пора включиться в игру. Однако покупателям домов, которые придут на жилищный рынок в следующем году, не стоит волноваться. Даже на уровне 6,5% ставки ипотечного кредитования будут оставаться самыми низкими, по крайней мере, с 1964 г. - если не учитывать 6-процентного уровня, вблизи которого они находились в последние два месяца.
В ходе конференции МВА выявилось недовольство ипотечных банкиров противоречивостью постановлений властей штатов и местных властей, нацеленных на ограничение "хищнических кредитов", т.е. практики взимания излишних комиссионных или предоставления кредитов по чрезмерно высоким процентным ставкам заемщикам, многие из которых принадлежат к национальным меньшинствам или старшему поколению. Руководство MBA рассматривает вопрос о лоббировании соответствующего федерального закона, который бы упреждал действия штатов в этом направлении. Кроме того, с точки зрения коммерческих кредитных учреждений, являющихся членами MBA, возросшие страховые издержки, связанные с терроризмом, могут представлять угрозу для ряда сделок на рынке жилья. Однако ожидания обещанной федеральной помощи в этой сфере могут не оправдаться, поскольку нет никаких гарантий, что она получит законодательное оформление в Конгрессе.
Некоторые игроки жилищного рынка не удовлетворены процессом подготовки реформы Закона о процедуре расчетов по недвижимости (Real Estate Settlement and Procedures Act, RESPA), определяющего правила совершения сделок продажи жилья и, таким образом, непосредственно затрагивающего процесс ипотечного кредитования. Этот закон, принятый в 1974 г., несомненно, устарел и не отражает изменений, произошедших в индустрии недвижимости и ипотечного кредитования за последние два десятилетия. Министерство жилья и городского развития США (Department of Housing and Urban Development, HUD), предложило свой план реформирования RESPA, состоящий из трех частей. 90-дневный период обсуждения, в течение которого общественность могла представлять свои комментарии относительно предлагаемых изменений, истек в понедельник 28 октября. За это время, по меньшей мере, две организации заявили, что новые правила, разрешающие "гарантированные пакеты ипотечных кредитов", на самом деле, приведут к ослаблению конкуренции и повышению издержек потребителей.
На конференции МВА глава HUD Мел Мартинез (Mel Martinez) признал, что предложения министерства удовлетворили не всех, однако подчеркнул, что они не дают особых преимуществ ни одному из сегментов отрасли. По словам Мартинеза, министерство "никогда не теряет из виду тот факт, что RESPA является инструментом, предназначенным для защиты потребителей в процессе ипотечного кредитования". Мартинез указал, что одной из важных целей министерства является ликвидация неопределенности, связанной с ипотечным кредитованием. Оно стремится найти способы сделать процесс кредитования более удобным для потребителей и при этом нанести как можно меньше ущерба бизнесу ипотечных банкиров. Мартинез заявил, что его ведомство внимательно рассмотрит все комментарии и замечания, однако постарается ввести новые правила в действие как можно скорее. По мнению Мартинеза, реализация плана HUD по реформированию правил RESPA может привести к снижению стоимости расчетов в среднем на $700 для каждой сделки ипотечного кредитования, что в общей сложности даст покупателям и продавцам домов годовую экономию средств в размере до $7 млрд.
Но не все считают, что HUD движется в правильном направлении. В письмах, направленных в Комитет финансовых услуг Палаты представителей и Банковский комитет Сената, президент Национальной ассоциации риэлторов (National Association of Realtors, NAR) Мартин Эдвардс (Martin Edwards Jr.) заявил, что его организация поддерживает цели Мартинеза по облегчению процесса ипотечного кредитования для потребителей, но выразил сомнения по поводу того, что планы министерства приведут к желаемым результатам. По его мнению, нужно убедиться, что реформа не повредит системе, хорошо работающей для подавляющего большинства потребителей. "Жилищный сектор слишком важен для общего здоровья экономики, чтобы проводить столь решительные изменения поспешно", - сказал он. Эдвардс считает недостаточным 90-дневный период, установленный HUD для комментирования своих предложений, и предлагает провести дополнительные слушания в Конгрессе по этому вопросу в следующем году.
American Land Title Association, ALTA, объединяющая учреждения, которые выдают сертификаты права собственности на землю и недвижимость, вообще подвергла сомнению то, что HUD имеет законные полномочия осуществлять предложенные реформы. По словам исполнительного вице-президента ALTA Джеймса Маера (James Maher), поддерживая введение правил о расчетах по недвижимости, способствующих расширению выбора потребителей, повышению прозрачности и эффективности расчетных услуг, ALTA в то же время считает, что текущие предложения HUD по пересмотру положений RESPA не помогут достичь этих целей.
В частности, ALTA полагает, что "ипотечные пакеты" не обеспечат потребителей информацией и свободой выбора услуг и компаний, защищающих их интересы в сделках ипотечного кредитования. Реализация данной идеи HUD будет означать, что компании, предоставляющие расчетные услуги, получат доступ к потребителям только через кредиторов. Это негативно отразится на всей отрасли, особенно на малом бизнесе, составляющем ее значительную и важную часть. По мнению ALTA, цели реформы могут быть достигнуты, если пакеты, включающие заем и связанные с ним услуги по единой гарантированной цене, будут предлагаться кредитными учреждениями, а отдельные пакеты расчетных услуг, не имеющих отношения к кредиторам (выдача сертификатов на право собственности, завершение транзакций и др.) будут предлагаться по единой гарантированной цене любыми учреждениями, включая кредиторов, титульные компании и риэлтеров.
Со своей стороны, сообщество ипотечных банкиров готово одобрить большую часть предложений HUD по реформированию RESPA. Джон Курсон (John Courson), председатель МВА, отмечает насущную необходимость упрощения процесса ипотечного кредитования. MBA поддерживает, хотя и не безоговорочно, два из трех главных компонентов плана HUD: создание гарантированных ипотечных пакетов и полное раскрытие премий по спреду доходности. (Последние представляют собой добавленную процентную ставку, устанавливаемую кредитором, работающим с индивидуальными клиентами, сверх оптовой ипотечной ставки в качестве средства компенсации.) Правда, Курсон выразил сомнения относительно того, что гарантированные ставки, которые могут изменяться только в соответствии с фиксированным индексом, определяемым на момент заявки о кредите, окажутся эффективными на динамичном рынке жилья. Что касается третьего компонента плана - упрощения и дополнения правил Good Faith Estimate, требующих, чтобы потребители заранее знали полную стоимость ипотечного кредита, - Курсон утверждает, что его нельзя осуществлять одновременно с другими изменениями, поскольку нужно дать рынку возможность адаптироваться к ипотечным пакетам.
HUD ожидает, что новые положения RESPA примут окончательную форму весной следующего года, однако это зависит от Конгресса, который может еще потребовать дополнительных поправок или расширить масштабы предлагаемых изменений законодательства.
По материалам: Укрсоцбанк (об\'єднано з Альфа-Банком)
Поделиться новостью
