Что будет с ценами на жилье в Украине?

05.12.2009, 10:00 — Недвижимость

7453

Независимый портал "Недвижимость" отметил, что за ноябрь "вторичка" подорожала в среднем на 2%. Проанализировав сотни вариантов выставленных на столичном рынке квартир, "Сегодня" подтверждает: у продавцов аппетиты действительно подросли. Неужели прекратилось затяжное падение стоимости бэушных метров и отныне нас ждет уже подзабытое удорожание? Мы опросили экспертов, чего ждать в ближайшие три месяца, и... мнения разделились, пишет Сегодня.

Дешевле уже не будет

Директор АН "Золотые ворота" Алексей Холмецкий прогнозирует: "Еще и в декабре квартиры подорожают на 2-3%, особенно наиболее востребованные рынком 1-2-комнатные. Причина: декабрь всегда, за исключением прошлого года, когда разразился кризис, был пиковым месяцем продаж, и владельцы на волне спроса вполне смогут немного поднять цены. А с января и до весны наступит мертвый сезон, сделок будет крайне мало, но и стоимость не будет снижаться: я думаю, рынок уже достиг дна. Единственный фактор, который может привести к возобновлению ценового спада - это резкое обесценивание гривни, ведь именно оно стало главной причиной обвала стоимости "вторички" прошлой осенью и зимой".

"Не будет просвета в смысле роста продаж ни в декабре, ни даже в феврале, - считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. - Некоторые риелторы используют сомнительный маркетинговый ход, подталкивая продавцов к повышению цен, но мы видим, что такое жилье зависает на рынке. Однако и удешевления зимой не ждите: большинство сделок выстраивается по цепочке, когда, продав большую жилплощадь, человек покупает две маленьких квартирки или - наоборот. Не имея возможности занять недостающую сумму для последующей покупки, ведь ипотека практически не работает, люди не станут продавать "абы почем", иначе описанная цепочка сделок прервется".

Данные аргументы не очень убедительны. И прошлой зимой ипотека уже лежала, а стоимость жилья катилась под откос. Далее зарплаты в реальном исчислении падают, все меньше людей могут себе позволить покупку жилья, а это значит, что платежеспособный спрос будет и впредь падать, заставляя продавцов быть сговорчивее.

Нет! Дешевле будет!

"Уже в ноябре рынок был очень вялый, а зимой вообще будет провальным, - говорит директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. - Конечно, большинство продавцов могут переждать межсезонье, они просто снимут квартиры с экспозиции. Но найдутся и такие, кому по житейским обстоятельствам нужно срочно продать "хатки" - они, естественно, будут демпинговать, а в итоге и прочим продавцам придется плавно снижать цены. Думаю, за зиму они упадут на 5-7%, т.е. на $3-5 тысяч за "единички" и "двушки" в спальных жилмассивах".

"Не оправдались надежды риелторов, что люди, которым удалось вырвать свои депозиты из банков, тут же бросятся вкладывать их в недвижимость, - констатирует директор АН "Аякс" Борис Егизарян. - Если даже осенью, в пик сезона, не отмечен рост цен, то зимой его тем более не будет. Полагаю, что до марта цены просядут на 5%, поскольку покупателей будет мизерное число, а продавцов - не намного меньше, чем сейчас". А вот с этими доводами спорить не приходится: зимой, очевидно, цены споткнутся и упадут.

Самые доступные

Супердешевые "хатки", особенно 1-комнатные, как мы убедились, уходят быстро, обычно за неделю-две. Но отметим пару интересных моментов. Первый: торг в $1-1,5 тысячи за такие "единички" и в $1-2 тысячи за "двушки" и "трешки" стал правилом, а еще в начале осени был исключением. Второй: все больше среди этих квартир предлагается не убитых, а вполне приличных. Встречаются даже варианты, когда жилье продается уже с мебелью и с довольно свежим ремонтом.

1-комнатные
$39 000 Святош. р-н, ул. Чистяковская, 22/12/5 кв. м
$40 000 Подол. р-н, пер. Межевой, 20,5/10,3/4,6 кв. м
$42 000 Десн. р-н, ул. Милютенко, 22/11/5 кв. м

Аналогичные цены фигурировали и в октябре.

2-комнатные
$54 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 46/31/6 кв. м
$58 000 Святош. р-н, ул. Сосниных, 45/29/6 кв. м
$59 000 Днепр. р-н, бул. Перова, 46/30/7 кв. м

Демократичные "двушки" за месяц не подорожали.

3-комнатные
$72 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 62/42/8 кв. м
$74 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 61/45/8 кв. м
$75 000 Днепр. р-н, ул. Шалетт, 62/45/7 кв. м

Месяц назад такие "трешки" выставляли за ту же цену.

Новострои: меньше "калибр" и цена

Провал госпрограммы поддержки строительной отрасли - явление вполне закономерное. Из 14 млрд. грн. госкредитов на достройку домов готовностью 70% и более, в которых застройщики нуждались, дабы разморозить возведение жилья, выделен всего 1 млрд. грн. И лишь немногие из новостроек за последние пару месяцев ожили.

По словам руководителя информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимира Германова, работы идут всего на трети из почти 150 объектов в Киеве. Остальные стоят. "Застройщики уже забыли о 30-60% прибыли, сейчас им 10-15% будет за счастье, - говорит он. - Массового покупателя нет и он не появится, пока не возобновится выдача ипотечных кредитов на новые квартиры, а это, видимо, произойдет не скоро. Ведь банки не уверены в ликвидности такого жилья и, соответственно, в гарантии возврата денег в случае если клиент окажется неплатежеспособным. Строителей банки также практически не кредитуют, поэтому в ближайший год будет вводиться в строй все меньше домов, но к дефициту и росту стоимости новья это не приведет (хотя и удешевления не будет), поскольку на рынке полно предложений "вторичной первички": новых квартир, ранее купленных гражданами с целью перепродажи".

Примечательно, что и сами застройщики не дерзнули прогнозировать удорожание. В частности, начальник инвестотдела проектно-консалтинговой компании "Новобудова" Дмитрий Колиснык и зампредседателя совета директоров Украинской строительной ассоциации Милан Паевич утверждают, что стоимость до весны останется прежней.

А незаангажированные специалисты говорят о незбежности удешевления новья. "Вряд ли будет серьезное падение цен, за зиму - до 5%, - считает независимый эксперт Ярослав Цуканов. - Зато, думаю, скоро застройщикам придется резко снижать абсолютную стоимость квартир за счет уменьшения их "калибра" - только малометражки будут пользоваться спросом: "единички" - до 40 кв. м и "двушки" - до 60". Между тем независимый эксперт Руслан Кизлайтис прогнозирует: "Из-за снижения доходов и резкого падения покупательского спроса застройщикам к марту придется давать скидки в 15-20%". "Даже на 20-30% цены должны рухнуть, до $700-800 за метр, иначе покупателей не найдется", - считает эксперт корпорации "Антар групп" Роман Зинец.

Аренда: дешевле сдавать или лапу сосать

Как мы и предсказывали, в столице осенняя попытка поднять стоимость найма квартир потерпела фиаско. Уже в ноябре пошло плавное снижение цен. Правда, всего на 2-3%, т.е. в среднем 50-70 гривен удешевления на самые востребованные 1-2-комнатные квартиры в спальных жилмассивах. Такой спад соответствует сезонному, до мая, снижению стоимости оплаты отопления и горячей воды. Но эта мелочь приятна в том смысле, что должна продолжиться и в будущем. Главное - здравая тенденция наметилась: поскольку зарплаты не растут, в отличие от расходов на жизнь (сказывается инфляция), платежеспособность клиентов падает, и у хозяев жилья нет возможностей для повышения "тарифов".

Из-за кризиса на съемные квартиры находится меньше претендентов, а число сдающих, напротив, увеличивается: уже 15-20 тысяч "хатинок" в Киеве красуется на рынке. Как мы выяснили, нередко они висят по 2-3 месяца в ожидании желающих. Дождется ли этот вал "лишнего" жилья постояльцев и что произойдет с ценами?

Ниже некуда

"Ценовое дно достигнуто, дешевле квартиры под найм хозяева вряд ли станут сдавать, поскольку большая амортизация в результате простоя впоследствии оборачивается солидными расходами на ремонт, - говорит директор АН "СІТ" Эдуард Бразас. - Владельцы будут выжидать, порой и до полугода, удерживая цены, чтобы затем надолго ангажировать платежеспособных арендаторов". Вторит ему директор АН "Оселя" Виталий Лопата: "Не стоит надеяться на снижение стоимости аренды. Владельцам невыгодно опускать цены, поскольку уже с мая будут расти расходы на "коммуналку", которые по договору обычно оплачивают владельцы жилья".

Директор АН "Виктория" Анатолий Карпа считает: "Спрос на столичное наемное жилье вырастет, после выборов президента в Киев снова массово поедут провинциалы. Ведь есть надежда, что экономическая ситуация улучшится, появятся новые рабочие места и спрос на съемные квартиры подскочит".

Готовы поспорить

Во-первых, если и начнется подъем экономики, то не сразу, пройдет немало месяцев, прежде чем столица распахнет объятия провинциалам. Во-вторых, невыгодно хозяевам квартир выжидать и держать цены, ведь каждый месяц - это потери по оплате "коммуналки" и возрастающая конкуренция в стане желающих заработать на сдаче жилья.

Упадут!

Поэтому, наверное, ближе к истине мнения риелторов, предсказывающих неизбежность дальнейшей "демократизации" съемных метров. "Видим колоссальное превышение предложения над спросом, - констатирует даректор АН "Аякс" Борис Егизарян. - Уже сейчас арендаторы смело могут требовать у хозяев скидки в 5-10% под угрозой того, что найдут более дешевые варианты жилья. А зимой, полагаю, ежемесячно стоимость найма будет снижаться на 5%. Я не вижу факторов для увеличения числа арендаторов, а вариантов для съема становится все больше".

Прогноз от директора АН "Велес" Олега Бугаенко в целом совпадает с предыдущим: "Да, снижение на рынке аренды неизбежно. Думаю, что за зиму номинальное удешевление будет всего 5%, зато распространенным явлением стал торг с арендодателями, реально сбить первоначально выставленные цены еще на 5-10%".

Самые доступные

Ясно, что все меньше остается новых платежеспособных постояльцев. И все больше - владельцев квартир, стремящихся их сдать. Мы заметили, что самое дешевое жилье уходит быстро. Но притом убедились, что столь же стремительно взамен ему появляются новые варианты. Причем реальные, а не, как ранее, фиктивные, когда брокеры охмуряли клиентов якобы лучшими, но более дорогими квартирами. Съемщик нынче мудрый пошел, его наличием в квартире стиралки, телека, холодильника не завлечешь, ему скидки на аренду давай!

Комнаты
720 грн. Днепр. р-н, бул. Дарницкий, 46/30/7 кв. м
840 грн. Святош. р-н, ул. Зодчих, 45/30/6 кв. м

В октябре хозяева просили на 20-40 грн. больше.

1-комнатные
1900 грн. Днепр. р-н, Днепр. набережная, 34/17/7 кв. м
2100 грн. Обол. р-н, ул. Кондратюка, 23/11/5 кв. м

За ноябрь такое жилье упало в цене в среднем на 50-80 грн.

2-комнатные
2300 грн. Солом. р-н, ул. Неходы, 45/28/6 кв. м
2500 грн. Днепр. р-н, ул Стальского, 46/27/7 кв. м

Удешевление за ноябрь достигло 50-100 грн.

3-комнатные
3100 грн. Днепр. р-н, ул. Тампере, 55/35/7 кв. м.
3300 грн. Десн. р-н, ул. Лаврухина, 68/42/8 кв. м

Имеем среднее снижение цен за месяц на 100-150 грн.

Земля: ее - хоть засыпай, так что цены упадут

Неудивительно, что в ноябре, на излете сезонного спроса на землю, ее стоимость, пусть символически, но повысилась. Произошло это потому, что стали активнее покупать грунты те, кто дожидался их максимального удешевления. Дождались, начали брать, но... Тут и собственники наделов, не лыком шитые, сыграли на ситуативном повышении спроса. Однако, похоже, это последний бал владельцев участков. В дальнейшем им нет смысла дорожиться, если они хотят превратить свои сотки в звонкую монету.

Пора брать?

Ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: "Рынок восстанавливается, число сделок по Киевщине достигло 1200 в месяц, а полгода назад было вдвое меньше. Не думаю, что по земле с целевым назначением под индивидуальное жилстроительство или под садоводство будет серьезное падение цен. Номинальное снижение за зиму может быть всего 2-3%. Плюс уровень торга, обычно составляющий 10-15% от заявленной цены. Сейчас самое время покупать участки. Но только для себя, а не для последующей перепродажи. Как инвестиция для сохранения и приумножения денег, земля еще долго не будет представлять интереса: купив ее сегодня, вряд ли сможете ее через год-два продать дороже".

Пожалуй, и это слишком оптимистическая оценка касательно привлекательности этой недвижимости. Худо-бедно, но действует постановление Кабмина о бесплатном получении госактов на землю. И мы вскоре увидим, что сотни тысяч из 6,5 миллиона претендентов на легализацию земельных прав, получив вожделенную бумажку, тут же "выбросят" свою почву на рынок, и так засыпанный предложениями.

Не брать - выжидать!

"Декабрь-февраль - это время "туризма", просмотров, но не покупки земли, - говорит независимый эксперт Руслан Кизлайтис. - Даже осенью, в сезон, спрос на самые популярные участки размером 6-15 соток не сильно оживился, а теперь он упадет чуть ли не до нуля. За зиму цены снизятся еще на 10-15%, так что покупателям спешить не стоит, время работает на них".

"Предложение во много раз превышает спрос, и этот перекос будет усиливаться, - отмечает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - Недавно по Житомирской трассе было выделено 1000 участков, многие из которых вскоре поступят на рынок, и без того засыпанный землей под завязку. За зиму, думаю, цены снизятся еще на 15%. Это номинально, а реально еще 20-30% можно выторговать, если принесете владельцу надела живые деньги".

Вывод сам собой напрашивается: если вам не горит с покупкой земли - выжидайте, к весне и выбор наделов будет больше, да и цены рухнут.

Михаил Романцов

По материалам:

Сьогодні

Место для вашей рекламы

Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.

Поделиться новостью

Подпишитесь на нас