Обзор цен на квартиры в Киеве за февраль 2008 года


Индекс стоимости жилья Киева за период с 01 по 29 февраля 2008 года вырос на 1,6% и составил 2570$/кв.м.

Индекс ценового ожидания составляет 1,6%, не изменился.

Индекс доходности за февраль 2008 года составил +2,7%, его снижение за месяц -0,1%.

В феврале 2008 года средняя стоимость жилой недвижимости Киева в целом по городу выросла на 1,6 %. Цены на жилье целый месяц продолжали расти.

Одной из наиболее вероятных причин очередного витка роста цен на жильё, который мы наблюдаем, можно назвать девальвацию доллара, которая сейчас бурно обсуждается мировой экономической прессой. Так, например, недавно соотношение евро / доллар показало очередной исторический рекорд, преодолев отметку 1,55 доллар/евро. Обесценивание доллара США (а именно в этой валюте участники рынка исторически привыкли исчислять стоимость недвижимости) выливается в рост цен. Но это одна из причин, конечно же.

Первичный и вторичный рынок очень тесно связаны между собой, и продавцы относительно нового вторичного жилья зачастую отталкиваются от актуальных цен застройщиков на жилье такого же уровня и месторасположения. Первичные квартиры также растут в цене на данный момент и примерно такими же темпами, как "вторичка". Застройщики ссылаются на подорожание стройматериалов и энергоносителей, увеличение затрат на приобретение и освоение земельных участков. Кроме того, возросли риски строительных компаний, работающих в столице, что обусловлено непрозрачной политикой действующей столичной власти. Кроме того, решением Киевсовета сравнительно недавно были увеличены размеры долевого участия инвесторов жилых проектов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города.

Если говорить о количестве предложений квартир на рынке столицы, то интересно сравнить объемы базы данных аналитического отдела компании "Канзас" за февраль 2006, 2007 и 2008 года: 6 840, 7 000 и 6 520 предложений соответственно.

По состоянию на февраль 2006 года рынок пребывал в равновесном ценовом положении, которое длилось более полугода. Февраль 2007 года - это завершающий этап стремительного роста цен, начавшегося осенью 2006 года. Февраль 2008 года - по всей видимости новый виток роста цен, но относительно сниженное количество предложений на рынке говорит о сдержанности продавцов, которые не спешат продавать недвижимость в условиях политической нестабильности, длительного парламентского кризиса. Жилье в Киеве по-прежнему - стабильный и ликвидный инструмент сбережения денег. Если же говорить об инвестировании в жилье с целью получения прибыли, то этот инструмент уже не такой привлекательный и многообещающий, как в прежние годы.

Нельзя не отметить, как тяжело протекает ипотечно-жилищный кризис в США. На рынке недвижимости Великобритании наблюдается явный застой и даже тенденция к снижению стоимости жилых домов, но это в большей степени касается недвижимости за пределами Лондона. Начали снижаться цены в Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС. Доходность от вложений в недвижимость редко где превышает 10%, а в некоторых странах и вовсе ушла в минус. Так, например, Латвия переживает кризис на рынке недвижимости и ипотеки - цены существенно снизились, банки проводят аукционы по продаже залогового имущества, при этом не всегда покрывается задолженность заемщика. Таким образом, в развитых странах на рынке жилья в той или иной степени наблюдается кризис.

В Украине цены пока наоборот растут. Это похоже на ментальные инстинкты украинцев - если деньги обесцениваются, то нужно их сбросить, поменяв на что-то более твердое: может быть золото, а может недвижимость…

Сравнивая ситуацию на рынке Украины и других стран, стоит отметить, что развитие последних кризисов проходило по следующему сценарию:

Предшествует кризису стадия активного роста цен в течение достаточно длительного периода, к примеру, 7-10 лет. В результате чего обыватель сталкивается с проблемой огромной разницы между ценой квадратного метра жилья и ежемесячными доходами.

Большие объемы ипотечного кредитования и достаточно привлекательные условия банков.

Провоцирование кризиса осуществляется в связи с неожиданными сбоями в экономике (для Украины более вероятно одновременное наступление политического и экономического обострения ситуации). В результате чего происходит выброс на рынок того жилья, по которому люди оказались не способны рассчитываться с банками, либо жилья, которое неустойчивые мелкие инвесторы приобрели с краткосрочными и не оправдавшимися целями.

Количество предложений по продаже квартир стремительно растет, цены падают, количество невозвратов растет, банки вынуждены реализовывать залоги.

Впрочем, это самый пессимистичный сценарий развития событий. Более мягкая форма кризиса выражается в замедлении роста цен до такого уровня, который находится ниже уровня инфляции.

Затишье на рынке Киева в течение всего прошлого 2007 года можно трактовать как достижение ценами определенного покупательского потолка. На фоне политического кризиса продавцы и покупатели выжидали и привыкали к новому уровню цен. Количество сделок существенно снизилось. Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Однако эта ситуация по оценкам разных специалистов может продлиться год - два. Кроме того, на рынок недвижимости Украины влияет так много факторов, что вектор развития рынка можно изменить, применяя различные рычаги. Есть ведь резервы и возможности у правительства и местных властей влиять на развитие рынка.

Национальный банк, управляя банковской системой страны, также вносит существенные коррективы в ситуацию на рынке жилья. Принятое Нацбанком постановление №458, вступившее в силу 13 февраля 2008 года, по прогнозам аналитиков может привести к тому, что длина отечественной ипотеки может уменьшиться с нынешних 25-30 до 5-15 лет (в зависимости от финучреждения). Учитывая сегодняшние цены на недвижимость и такое существенное сокращение сроков кредитования, собственное жилье для многих может стать нереальной мечтой.

Таким образом, несмотря на январский и февральский рост цен в 2008 году, прогнозирование перспектив рынка жилья остается неоднозначным. Однако не отпускает сомнение в реальности этих цен. Не иллюзия ли роста?

Значение индекса доходности вторичного жилья за февраль 2008 г. составило 2,7% за месяц. По данным Национального банка Украины годовая средневзвешенная ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам на январь 2008 года составила 10,3% годовых (не изменилась), т.е. 0,86%/мес. Таким образом, доходность киевского жилья в феврале была в 3,1 раза больше доходности банковских депозитов, и недвижимость снова вышла на первый план как более эффективный инструмент вложения денег.

Соотношения средней стоимости 1, 2, 3-х комнатных квартир Печерский и Шевченковский районы лидируют по стоимости жилья, при этом здесь мы видим закономерность: чем больше комнат в квартире, тем больше стоимость квадратного метра.

В Голосеевском и Оболонском районах наибольшая стоимость квадратного метра в сегменте двухкомнатных квартир.

В спальных районах столицы средняя стоимость за квадратный метр жилой недвижимости наибольшая на однокомнатные квартиры, но в целом цены находятся в одном диапазоне и разница стоимости квадратного метра между сегментами квартир здесь небольшая.

Соотношения максимальной, минимальной и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости в феврале 2008 года максимальная стоимость квадратного метра была отмечена в Печерском районе и составила 17 284 $/кв.м.

Минимальная стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости наблюдалась в Деснянском районе - 1936 $/кв.м.

Район Минимальное ($/кв.м) Максимальное ($/кв.м) Среднее ($/кв.м)
Голосеевский 2226 9557 3914
Дарницкий 2007 4896 2786
Деснянский 1936 4218 2684
Днепровский 1977 5627 3128
Оболонский 2325 6908 3588
Печерский 3334 17284 6317
Подольский 2312 7353 3707
Святошинский 2150 4812 3058
Соломянский 2232 5416 3267
Шевченковский 2464 13667 4818

Наибольшая стоимость квадратного метра вторичной недвижимости Киева отмечается в центральных районах - Печерском и Шевченковском. За прошедший месяц средняя стоимость цены за квадратный метр в Печерском районе значительно выросла и на сегодняшний день превышает 6000 $/кв.м

В диапазоне цен до 3000 $/кв.м находятся квартиры в таких районах: Дарницкий, Деснянский, Днепровский и Святошинский, то есть спальные районы столицы.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Голосеевском, Оболонском, Подольском и Соломянском районах находится в границах от 3000 до 4000 $/кв.м.

Район прирост, %
Голосеевский 3,24
Дарницкий 1,38
Деснянский 1,05
Днепровский 2,21
Оболонский -0,03
Печерский 6,94
Подольский 5,03
Святошинский 5,51
Соломянский -0,14
Шевченковский 5,41

Прирост средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы за февраль 2008 г. по отношению к январю 2008 г. в большинстве районов цены на квартиры вырос, за исключением некоторых районов, где цена предложения практически не изменилась.

Максимальное увеличение цены было отмечено в Печерском районе и составило 6,94% по отношению к январю 2008 года. А так же значительными темпами увеличилась стоимость жилья в Подольском, Святошинском и Шевченковском районах, которые соответственно составили 5,03%, 5,51%, и 5,41% за месяц.

Темпы роста в Голосеевском и в Днепровском районах за февраль 2008 года составили 3,24% и 2,21% за месяц. Цены в Деснянском и в Дарницком районах так же выросли, в среднем прирост составил 1,05% и 1,38% соответственно.

Практически не изменились цены на квартиры в Оболонском и в Соломенском районах, где снижение стоимости квадратного метра составило соответственно -0,03%, -0,14%.

В целом в феврале 2008 года можно выделить ярко выраженную тенденцию роста на рынке вторичной недвижимости Киева.

Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в феврале выросли:
- в сегменте однокомнатных квартир на 2,1%;
- в сегменте двухкомнатных квартир на 2,7%;
- в сегменте трехкомнатных квартир на 5,5%.

Средние ставки капитализации квартир Киева за февраль 2008 года, % по районам:

Район Ставки: 1-ком. Ставки: 2-ком. Ставки: 3-ком. Ставки: сред.
Голосеевский 7,61 7,96 8,42 8,13
Дарницкий 7,18 7,03 6,63 7,10
Деснянский 5,96 5,40 5,19 6,10
Днепровский 6,40 7,39 6,82 7,55
Оболонский 8,56 6,86 7,12 7,10
Печерский 6,92 6,01 5,07 6,52
Подольский 8,44 5,88 7,41 7,24
Святошинский 7,73 6,44 6,21 6,79
Соломянский 7,38 7,40 7,19 7,11
Шевченковский 8,16 6,90 6,84 7,30
Среднее по городу 7,43 6,73 6,69 7,09

Ставка капитализации - это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков.

Таким образом, киевские инвесторы на текущий момент используют нормы капитализации в диапазоне от 5,07 до 8,56%.

Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья - 7,09%. Получается, что, покупая квартиры, предназначенные для сдачи в наем, инвесторы сегодня рассчитывают, что каждая вложенная тысяча долларов принесет в среднем чистый доход на уровне 70,9 долларов в год. Однако разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный.

Согласно данным компании за период с июня 2007 г. по февраль 2008 г. средние значения нормы капитализации выглядят следующим образом:

Месяц, год Среднее значение нормы капитализации, %
Июнь, 2007 5,86
Июль, 2007 6,18
Август, 2007 6,52
Сентябрь 2007 6,91
Октябрь, 2007 7,00
Ноябрь, 2007 7,20
Декабрь, 2007 7,15
Январь, 2008 7,11
Февраль, 2008 7,09

Можно отметить, что в прошлом году отмечался ежемесячный рост средней ставки капитализации по Киеву, а в 2008 эта ставка ежемесячно снижается на несколько пунктов.

По прогнозам аналитиков компании в марте ситуация на рынке вторичной недвижимости Киева значительно не изменится по сравнению с февралем. В марте месяце можно ожидать рост цен на уровне 1,5-2% за месяц.

Материал компании "Канзас"

www.kanzas.ua

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Смотри также
Весь рынок:Недвижимость
Все, что мы знаем про:ООО Канзас
Сервис подбора кредитов
  • Отправьте заявку
  • Узнайте решение банка
  • Подтвердите заявку и получите деньги
грн
Заказать кредит онлайн
В Контексте Finance.ua