2558
Мыльные пузыри в экономике (часть I)
— Недвижимость
Избыток денежной массы повлек за собой неимоверный рост цен на недвижимость. Это не единственная причина, но одна из фундаментальных.
Спекулянты не пренебрегли возможностью и заработали на том, что, устанавливая самостоятельно цены, ускорили (в данном случае усугубили) тенденцию роста, загнали цены "под облака".
Взаимосвязь проста, рост цен на недвижимость влечет за собой рост стоимости земли, земля дорожает, дорожает себестоимость новостроек, новостройки дорожают… и т.д. практически до бесконечности.
Бесконечность опять таки перерастает в то, с чего все началось, а именно в денежную массу, которой уже нет в нужном объеме.
Нельзя не упомянуть ипотечное кредитование, которое подогревало рынок недвижимости, постоянно снижая кредитные ставки, базируясь на тех сделках, когда доход не позволял приобрести квартиру сразу, предоставляя возможность выплачивать сумму задолженности на протяжении десятка лет. Так продолжалось последних 5 лет вплоть до конца 2007 года.
Но деньги имеют свойство заканчиваться или переходить в другой сегмент рынка. Когда недвижимость перестала приносить высокий доход, ближайшим аналогом по уровню доходности стал фондовый рынок, куда потекли все свободные средства. Как итог, закон спрос/предложение сыграл злую шутку… чаша весов предложения повисла в неопределенности. Спрос все еще превышает предложение в сотни раз, но при этом спроса нет. Ценовая планка достигла своего апогея. Все кто хотел и мог приобрести недвижимость уже это сделали. Текущая же цена слишком высока, поэтому спрос замер, уступив место аренде, стоимость которой, в свою очередь, взлетела в несколько раз.
Основные сделки, которые сейчас совершаются это либо коммерческая недвижимость, либо элитная. Раздувающийся мыльный пузырь сформировался и отправился в свободный полет. Но всем известно, что произойдет с ним через некоторое время.
Почему украинский рынок игнорируется опыт стран-мировых лидеров, ведь рынок недвижимости имеет такой же стержень в экономике Украины, как и в других странах. Япония - обвал, США - обвал, за ними Европа, все это мы сейчас наблюдаем, но не предпринимаем никаких действий, авось пронесет мимо. Уверяю… Не пронесет. Украинцам начинает нравиться жить в кредит, ведь есть возможность купить сейчас и платить за свое, а не кормить кого-то. Почему бы не воспользоваться. Ну а что будет дальше, никого особо не волнует. Будет день - будет пища….
На секунду вернемся в конец 80-ых и начало 90-х годов. Застройщики были ориентированы на средний слой населения, рынок стремительно развивался, так как спрос был постоянным. Любой построенный дом сразу заселялся. Что же наблюдается сейчас? Еще не вбита первая свая, а застройщики уже просят денег за квартиры. И кстати сказать просят они за свои еще несуществующие метры намного меньше стоимости уже готовых, чем собственно и привлекают покупателей.
Однако, нельзя не учесть, очень часто сроки заселения затягиваются и на долго, иногда на годы, реально спрогнозировать практически ничего нельзя. Я уже не говорю о таких горе-застройщиках как "Элита-центр" и им подобным. Если раньше покупатели бегали за застройщиками, то теперь тенденция поменялась диаметрально. Ну, просто картина маслом - нельзя не заметить дома с плакатами "Продаются квартиры"…
Итак, составим некоторые прогнозы о том, как будет развиваться ситуация:
- Если верить одним аналитикам - полное фиаско.
США продолжает висеть на волоске, тянет за собой в долговую яму Европу и Азию. Рецессия неизбежна, а вслед за ней и обвал рынка недвижимости, который одной волной пошатнет мировую экономику. Единственным привлекательным рынком для капиталовложений все же останется США. Ситуация в Украине складывается наихудшим образом для застройщиков, которые не получат сверхприбыли, если получат прибыль вообще.
- Другие же менее пессимистичны - спад, но с последующим восстановлением.
Как не обидно, но все ориентировано на США, другой момент, восстановление экономики "брата, пропагандирующего свою демократию" всему миру. В итоге поток инвестиций устремится в этот рынок, что дальше? Текущая ситуация в Украине не изменится коренным образом, но цены на недвижимость пошатнутся из-за отсутствия постоянного спроса. Каждый раз украинские застройщики будут вынуждено снижать цену удовлетворяя спрос от более богатых клиентов к менее. Этот процесс может растянуться на десятки лет.
- Еще один вариант - фантастический, но очень желанный
Руководство нашей страны в лице Правительства, АМКУ и созданной комиссии (по урегулированию цен на недвижимость) в Верховной Раде проверяют всех застройщиков. Устанавливают реальную цену на недвижимость в каждом индивидуальном случае, и предоставляют обещанный льготный кредит в размере 4-6% годовых каждой семье. Как итог, востребованный рынок жилья оживает, увеличение темпов строительства, снижение цен в полтора - два раза, возможность приобретения квартиры в кредит, снижение арендной платы. Все счастливы и довольны.
Подведем некоторые итоги, базируясь на фактических данных:
Сельское население страны составляет 32%, городское 68%. Перетекать уже больше некуда, да собственно говоря и некому. Сельское хозяйство находится в той ситуации, когда хуже уже быть не может. Все прогнозы, что сельское население продаст земли (после принятия Закона) и переедет в столицу, столь же воздушны и пусты, как и возможность продажи сельскохозяйственных земель. Еще немного и аграрная страна превратится в пустые поля между городами. Кто будет нас кормить?
Фонд жилья развивается столь мизерными темпами, что вообще трудно понять, строят что-то или нет. Так жилая площадь в 2004 году - 1040,00 млн.кв.м, 2005 - 1046,40 млн.кв.м., 2006 - 1049,20 млн.кв.м. Прирост за два года менее 1%! В то время, как полтора миллиона (1 500 000!!!) семей нуждаются в жилье, каждый год становятся счастливыми обладателями всего двадцать тысяч (20 000), чуть более 1%.
Вот и получается, для того, что бы удовлетворить существующую на сегодняшний день потребность, понадобится 100 лет.
С 2004 года, когда 1 кв.м. стоил менее 1000 у.е., считалось, что квартиры достаточно дорогие, но до 2007 года цена выросла до 3000 у.е. за кв.м. Неужели себестоимость всех стройматериалов и последующих расходов выросла в такой степени? Сомневаюсь, зато знаю, что минимальная рентабельность построек, за которую берутся застройщики не ниже 80%.
Как факт, в результате получают 300-500%, что и есть тот доход от необоснованного удорожания. Далее, в подтверждение ранее сказанных слов, что ипотека сыграла немаловажную роль в ценообразовании привожу данные: ипотечных кредитов по состоянию на начало 2006 года выдано почти 11 млрд. грн., а в середине 2007 года эта цифра достигла 39 млрд. грн. Совсем не плохо, чтобы рынок недвижимости оставался в движении.
Почему в США вслед за рынком недвижимости пошатнулись банки, потому, что их картина, скорее всего, была еще хуже, чем сейчас в Украине. На данный момент в украинских банках доля ипотечного кредитования в кредитном портфеле уже превысила 50%. Подобной ситуацией, да и общей ситуации кредитования обеспокоены в НБУ. Тем более, что более 83% от общих ипотечных кредитов выданы в долларах США.
Что может произойти, если мыльный пузырь лопнет? Если цены на недвижимость в действительности упадут?
Первое: банки начнут требовать дополнительный залог или погашение долга у заемщиков, долг по кредиту в некоторых случаях будет выше стоимости залога, а брать риск на себя никто не будет, да и инструкции НБУ никто не отменял.
Второе: возобновление и рост спроса на квартиры. Приток новых средств в этот сегмент рынка. Собственно говоря, банки, выдавшие новые кредиты и застройщики, продавшие квартиры не проиграют. А вот как быть с людьми?
Но мы ведь терпеливые…
ТупУм
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
