1401
Первичные накопления
— Недвижимость
Вложение средств в жилую недвижимость на этапе начала строительства в последние пять-семь лет было самой популярной формой частных инвестиций. Высокая доходность таких капиталовложений привлекала на первичный рынок жилья новых игроков, готовых мириться с разного рода рисками. Сегодня на фоне стабилизации цен и применения новых инструментов финансирования недвижимости условия игры меняются.
Согласно сформировавшейся в Украине практике новые квартиры пополняют предложение на рынке, когда выделенный для возведения жилого дома участок огораживают забором с логотипом застройщика. На этой стадии цена квадратных метров привлекает потенциальных инвесторов ощутимой разницей с рыночной стоимостью уже построенного жилья. Кроме того, благодаря сохранявшейся вплоть до 2007 года динамике роста цен, капиталовложения в новостройки в течение года-двух могли увеличиваться в разы. Но "первичка", как и любой высокодоходный рынок, сулит инвестору не только выгоду.
Можно выделить ряд типичных рисков, с которыми могут быть сопряжены спекулятивные операции на первичном рынке недвижимости. Немало хлопот может доставить инвестору хорошо известное еще с советских времен явление под названием "долгострой". По словам директора инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергея Тумасова, самым большим риском является остановка строительства на любом этапе. Как правило, перспективы продолжения строительства и конечной реализации таких проектов оказываются весьма призрачными. Эксперт связывает такие ситуации с легкомысленным подходом отдельных застройщиков к формированию цены, которая на этапе котлована устанавливается ниже себестоимости. "Чаще всего такие ситуации возникают у неопытных застройщиков, которые не могут рассчитать конечную себестоимость объекта, а значит, и правильно сформировать цену продажи",– отмечает Сергей Тумасов.
Второй причиной "долгостроя" являются так называемые юридические риски. К ним, по словам юриста департамента строительства и финансовых услуг адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Дмитрия Сичкаря, можно отнести длительную процедуру оформления застройщиком прав на землю, а также получение и согласование разрешительной документации на строительство; сложность и забюрократизированность процедуры принятия объекта недвижимости в эксплуатацию и несвоевременная его передача инвестору. В результате задержка сдачи объекта на срок до полугода является обычным явлением для Киева. В подобной ситуации инвестор не может рассчитывать на гарантированный возврат вложенных средств и получение прибыли в определенный срок, что ведет к дополнительным издержкам. Но иногда инвестора жилой "первички" подстерегают и более серьезные опасности. Так, генеральный директор компании VOK Development Игорь Цаленчук отмечает риски, связанные с полномочиями субъекта распоряжаться объектом инвестирования. "Например, сделка купли–продажи недвижимости, заключенная с лицом, которое не является собственником данного объекта и не получило от владельца надлежащих полномочий, является недействительной",– поясняет эксперт.
Репутация под микроскопом
Для того чтобы максимально обезопасить себя от описанных выше рисков, инвестору следует внимательно изучить "резюме" застройщика. Тщательно проверить репутацию строительных компаний необходимо еще на этапе подготовки к инвестированию. Для начала можно воспользоваться открытыми источниками информации: периодикой, тематическими и профессиональными ресурсами интернета и т.п.
По словам Дмитрия Сичкаря, на следующем этапе следует запросить сведения о строительной компании из Единого государственного реестра предприятий и организаций и только после этого отправляться непосредственно в офис выбранной компании. Там можно ознакомиться с документами, касающимися строительства будущего объекта. Дмитрий Сичкарь рекомендует обратить особое внимание на документы, подтверждающие права на земельный участок (государственный акт на право собственности или договор аренды), на наличие положительного заключения комплексной государственной экспертизы, разрешения на строительство и проведение строительных работ.
Необходимость проверки всех разрешений, лицензий и согласований подчеркивает и Игорь Цаленчук. По его словам, в случае если компания не является заказчиком строительства, у нее должны быть документы, подтверждающие участие в проекте, например инвестиционно-подрядный договор.
Далее следует подробно расспросить о деятельности компании на рынке, динамике ведения строительных работ, управлении завершенными проектами. А самое пристальное внимание нужно уделить объекту инвестирования, выяснив степень его готовности и список всех участвующих в строительстве лиц – от генподрядчиков до поставщиков. "Информацию о наличии согласованной разрешительной документации инвестор может получить также в официальных органах: в местном отделе земельных ресурсов, управлении архитектуры и градостроительства, 'Укринвестэкспертизе'",– добавляет Дмитрий Сичкарь.
Инвестору также стоит обратить внимание на партнеров строительной компании, в частности на то, есть ли среди них хорошо известные на рынке игроки.
"Если в процесс строительства вовлечены такие посредники, как банки или страховые компании, инвестору предоставляется еще одна гарантия надежности строительной компании – так называемый бесплатный аудит,– говорит Дмитрий Сичкарь.– Ведь перед тем как банк или страховая компания принимают решение о сотрудничестве с застройщиком, юристы данных организаций проверяют всю документацию, касающуюся механизма строительства и продажи жилья". Следовательно, договорные отношения с ведущими банками могут стать для инвестора косвенным свидетельством финансовой стабильности строительной компании. "Банки, как правило, очень осторожны при заключении договоров о сотрудничестве в области ипотечного кредитования. Ведь на этапе строительства жилья вещественный залог отсутствует и единственной гарантией выполнения обязательств является обещание строительной компании построить и сдать в срок квартиру",– поясняет Игорь Цаленчук.
Непростой алгоритм проверки строительной компании, необходимой для получения максимально достоверной информации, требует от инвестора глубоких, практически профессиональных знаний. Впрочем, доверить независимый "аудит репутации" можно квалифицированным специалистам – юристам или риэлтерам.
Превратности финансирования
Риски инвестора, вкладывающего капиталы в жилую "первичку", во многих случаях определяют механизмы финансирования, которые практикует строительная компания. На сегодняшний день инвестировать в строительство жилья можно через Фонды финансирования строительства (ФФС) и Фонды операций с недвижимостью (ФОН). Другие схемы, в том числе и те, которые широко применялись ранее, уже нелегитимны. В частности, Дмитрий Сичкарь отмечает, что с 14 января 2006 года, после вступления в силу закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 15 декабря 2005 №3201-IV, для застройщиков очень серьезной проблемой стал вопрос, связанный с законностью использования определенных инструментов инвестирования в строительство, таких как дисконтные облигации и инвестиционные договоры. Сегодня, подписав такой документ, инвестор, в роли которого выступает физическое лицо, рискует остаться ни с чем. При этом ряд строительных компаний продолжают и по сей день применять если не указанные сомнительные схемы, то весьма близкие к ним по своей сути.
"Степень рисковости инвестирования с использованием договоров поручительства, совместной деятельности или комиссии практически сопоставима с запрещенными инвестиционными договорами,– отмечает руководитель проектов, партнер консалтинговой компании 'Диалог-Классик' Роман Шкурат.– Если покупатель уверен в надежности строительной компании, он может рассчитывать на те же отношения, которые имели место при использовании инвестдоговоров. В противном случае стоит поднять вопрос о дополнительных гарантиях от самого застройщика либо искать предложения о приобретении жилья у компаний, использующих иные схемы".
Наименее рискованной схемой финансирования жилья на первичном рынке большинство экспертов считают ФФС. Впрочем, здесь есть свои нюансы. Так, Игорь Цаленчук указывает на то, что ФФС можно считать наиболее надежным только при условии, что управитель фонда не был создан строительной компанией. В противном случае руководство ФФС не способно реально контролировать процесс стройки, что может привести к срыву инвестиционных обязательств перед вкладчиками. Поэтому господин Цаленчук рекомендует изначально разобраться во взаимоотношениях застройщика, генподрядчика и управителя ФФС.
Целевые облигации нельзя назвать однозначно безупречным и безопасным механизмом инвестирования жилья.
"Целевые облигации являются необеспеченными ценными бумагами,– объясняет Роман Шкурат.– Поэтому в случае банкротства эмитента (застройщика) держатели облигаций могут потерять все инвестированные в строительство средства. А отсутствие четко отлаженной процедуры признания передачи права собственности в БТИ на объекты жилой недвижимости, оплаченные целевыми облигациями, может создать вкладчику дополнительные сложности". Впрочем, Дмитрий Сичкарь напоминает, что говорить о надежности тех или иных строительно-инвестиционных схем на сегодняшний день нецелесообразно, поскольку строительство дома ведется около двух лет, а новая редакция закона вступила в силу только в 2006 году. Следовательно, первые результаты будут видны не ранее 2008 года.
Откуда прибыли
В условиях резкого замедления роста цен на жилую недвижимость особенно актуальным для частных инвесторов становится риск недополучения прибыли. Тем не менее стоимость жилья в сданном в эксплуатацию доме сегодня по-прежнему значительно выше, чем в том же объекте на этапе строительства. Например, сейчас в Киеве стоимость жилья бизнес-класса на стадии котлована составляет $2-2,5 тыс. за кв. м, а в аналогичном готовом доме – $3-4 тыс.
Следовательно, риска недополучения прибыли при инвестировании на ранних этапах строительства нет. Но частные инвесторы, привыкшие в последние годы к сверхприбылям, сегодня перенаправляют капиталы на рынок земли.
К недополучению запланированной прибыли в большей или меньшей степени могут привести как вышеупомянутые факторы, так и целый ряд так называемых экономических рисков. К ним Дмитрий Сичкарь относит хаотичное состояние и постоянное изменение ситуации в сегменте жилой недвижимости, неразвитость и непрозрачность рынка земли, стагнацию цен, отсутствие основы для долгосрочных инвестиций и качественного предложения, наличие объектов с низкой доходностью, и, опять же, ограничение на использование финансовых инструментов, позволяющих грамотно инвестировать в строительство жилой недвижимости.
"Отдельно стоит отметить возможность несоответствия качества сдаваемого в эксплуатацию жилья заявленному классу и заплаченной сумме,– добавляет Сергей Тумасов.– Ярким примером такой ситуации является комплекс "Лазурный блюз" по ул. Туманяна, в котором квартиры приобретались инвесторами на основании фасадных решений, соответствующих стандартам бизнес-класса. Между тем сданный объект представляет собой обычное здание эконом-класса, каковых в новых спальных районах сотни".
Мария Бабенко
По материалам: Коммерсант-Україна
Поделиться новостью
