605
Обзор цен на квартиры в Киеве за ноябрь 2007 года
— Недвижимость
Индекс стоимости жилья Киева за период с 01 по 30 ноября 2007 года вырос (1% за месяц) и по состоянию на 30 ноября 2007 года составил 2483$/кв.м.
Индекс ценового ожидания составляет 1,1%, его снижение за месяц -0,2%.
Индекс доходности за ноябрь 2007 года составил +2%, его снижение за месяц -0,2%.
За ноябрь 2007 года усредненный показатель стоимости жилья столицы на вторичном рынке вырос на 1% или на 26$. Несмотря на этот рост цен, в четвертом квартале ощущаются следующие симптомы кризиса на рынке жилья Киева:
количество продаж квартир существенно сократилось,
если рассматривать историю отдельных квартир по базе данных, то отмечается постепенное снижение стоимости квартиры после первой заявки в базе,
банки испытывают недостаток клиентов по ипотечному кредитованию,
потенциальные покупатели квартир ведут себя вяло, процесс подбора квартиры увеличился в несколько раз.
количество продаж квартир существенно сократилось,
если рассматривать историю отдельных квартир по базе данных, то отмечается постепенное снижение стоимости квартиры после первой заявки в базе,
банки испытывают недостаток клиентов по ипотечному кредитованию,
потенциальные покупатели квартир ведут себя вяло, процесс подбора квартиры увеличился в несколько раз.
Значение индекса доходности вторичного жилья за ноябрь 2007 г. составило 2% за месяц. По данным Национального банка Украины годовая средневзвешенная ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам за октябрь 2007 года составила 10% годовых (выросла), т.е. 0,84%/мес.. Можно отметить, что индекс доходности вторичного киевского жилья в ноябре был в 2,4 раза больше средневзвешенной ставки доходности по долгосрочным банковским депозитам, что делает вложение средств в недвижимость более привлекательным на данный момент.
Соотношения средней стоимости 1, 2, 3-х комнатных квартир самая высокая стоимость квадратного метра на квартиры в Печерском и Шевченковском районах, при этом максимальная стоимость в сегменте трехкомнатных квартир. Так же высокая стоимость квадратного метра на квартиры в Голосеевском, Подольском и Оболонском районах. В этих районах средняя стоимость квадратного метра превышает 3000$/кв.м. Интересно, что в них цены на квадратные метры жилья тем больше, чем больше комнат в квартире.
В спальных районах ситуация обратная - больше ценятся однокомнатные квартиры. Кроме того, можно отметить, что в Дарницком, Деснянском и Святошинском районах наблюдается наименьшая разница стоимости квадратного метра жилья между различными сегментами квартир.
Соотношения максимальной, минимальной и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости в ноябре максимальная стоимость квадратного метра была отмечена в Печерском районе и составила 15 993 $/кв.м.
Минимальная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в ноябре традиционно наблюдалась в Дарницком районе - 1872$/кв.м.
Средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости Киева наибольшая в центральных районах - Печерском и Шевченковском, и составляет соответственно 5588$/кв.м и 4370$/кв.м за ноябрь 2007 г. Дарницкий, Деснянский, Днепровский и Святошинский районы остаются для Киева самыми дешевыми, здесь порой можно найти квартиры стоимостью ниже 2000$/кв.м.
Согласно графику прироста средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы за ноябрь 2007 г. по отношению к октябрю 2007 г. по большей части цены на квартиры повысились. Снижение наблюдалось только в Дарницком и Шевченковском районах, при этом в Дарницком районе цены практически остались на прежнем уровне, изменение составило лишь -0,01%, а в Шевченковском районе цены упали на 4,75%.
Максимальное увеличение средней стоимости квадратного метра было отмечено в Голосеевском районе, которое составило 6,17% за месяц. Средними темпами увеличилась стоимость квартир в Деснянском, Днепровском, Печерском, Подольском и Святошинском районах, в этих районах средняя стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем от 2,02% до 2,96% по отношению к предыдущему месяцу.
В Соломенском районе средняя стоимость квадратного метра практически не изменилась - цены остались на прежнем уровне, добавив за месяц 0,13%.
Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в ноябре в сегменте одно- и двухкомнатных квартир выросли, а в сегменте трехкомнатных - понизились:
- в сегменте однокомнатных квартир на 1,3%;
- в сегменте двухкомнатных квартир на 3,2%;
- в сегменте трехкомнатных квартир на -0,4%.
- в сегменте однокомнатных квартир на 1,3%;
- в сегменте двухкомнатных квартир на 3,2%;
- в сегменте трехкомнатных квартир на -0,4%.
Средние ставки капитализации вторичных квартир Киева за ноябрь 2007 года, % по районам:
Ставка капитализации - это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков.
Таким образом, киевские инвесторы на текущий момент используют нормы капитализации в диапазоне от 5,43 до 8,85%.
Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья – 7,20%. Получается, что, покупая квартиры, предназначенные для сдачи в наем, инвесторы сегодня рассчитывают, что каждая вложенная тысяча долларов принесет в среднем чистый доход на уровне 72,0 доллара в год. Однако разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный.
Следует отметить, что по расчетам аналитиков компании среднее значение нормы капитализации с каждым месяцем растет, так например, за прошедшую осень, эти значения выглядели следующим образом:
Таким образом, инвесторы жилья оценивают свои риски выше, чем пару месяцев назад и требуют большую норму дохода на свои вложения. Здесь есть над чем задуматься.
По прогнозам аналитиков компании Канзас наиболее вероятным сценарием развития событий на рынке жилья Киева на ближайшие месяцы видится стабилизация цен на достигнутом уровне. Слабовыраженный рост цен на вторичное жилье в ноябре месяце создает иллюзию продолжения тенденции роста цен, но на самом деле ситуация не так однозначна. Количество сделок на рынке сократилось, настроения покупателей и продавцов не совпадают: многие продавцы полагают, что недвижимость стабильно росла, и будет расти в цене, автоматически повышая стоимость своих объектов от недели к неделе; вместе с тем покупатели "впали в зимнюю спячку" или апатично наблюдают за рынком.
Эта ситуация может означать возможность изменения тренда, хотя как о свершившемся факте об этом говорить рано. Пока мы наблюдаем неявный вялотекущий кризис на рынке жилья и ипотечного кредитования с туманными перспективами.
Материал компании Канзас
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
