Накопить на жилье в Европе. Миссия возможна?

117

Добавьте Finance.ua в избранные источники Google

Даже для жителей достаточно богатых европейских регионов квартира в 2026 году остается существенной финансовой целью. В то же время, разница между странами значительная: в одних случаях жилье стоит несколько годовых доходов, в других — десятки.

В Украине ситуацию затрудняют более низкие зарплаты и более высокие рыночные ставки по ипотеке, хотя благодаря государственной программе єОселя отдельные категории заемщиков могут получать кредиты под значительно более низкий процент.

Мы сравнили Украину, Германию, Польшу, Чехию и Испанию по ценам на жилье, доходам, аренде и условиям ипотеки.

За модель для расчета взяли квартиру площадью 50 кв. м и три варианта сбережений — 10%, 20% и 30% от чистого ежемесячного дохода.

Кстати, на Finance.ua есть возможность застраховать жилье от последствий военных действий. Заказывайте страхование жилья онлайн.

В каких странах сейчас больше всего украинцев

Вышеупомянутые страны для сравнения были нами выбраны неслучайно. Именно в Германии, Польше и Чехии в 2026 году наибольшее количество вынужденных переселенцев, которые находятся там под временной защитой.

И для украинцев, уже настроенных на долгосрочную жизнь в Европе, вопрос стоимости собственного жилья имеет не только экономическое, но и практическое значение.

Место для вашей рекламы

Квартира vs зарплата: базовая модель для сравнения

Для создания базовой модели использовали актуальные в 2026 году данные Numbeo. Они формируются с учетом данных пользователей и ценовых наблюдений, поэтому рассматривать их рекомендуем исключительно как ориентир.

Поэтому, согласно данным Numbeo, средняя зарплата в 2026 году составляла (приблизительно):

в Украине — 21 979 грн (на мес);
в Польше — 6255 злотых (на мес);
в Чехии — 37 590 крон (на мес);
в Германии — 2 960 евро (в мес);
в Испании — 1 756 евро (в мес).

А ориентировочная стоимость квартиры площадью 50 кв. м (приблизительно):

в Украине — 2,01 млн грн;
в Польше — 505 521 злотых;
в Чехии — 4,20 млн крон;
в Германии — 178 455 евро;
в Испании — 117 287 евро.

Читайте также: Аренда жилья или ипотека на свою квартиру: что выгоднее для украинцев в современных реалиях?

Указанные цены на квартиры еще не отображают доступность жилья для местных жителей. Для корректного сравнения следует соотнести цены на предложения не только с доходами, но и с реальной суммой, которую человек может регулярно откладывать.

Сколько лет нужно собирать необходимую сумму

Расчет, с которым предлагаем вам ознакомиться, мы составляли с предположением, что человек не будет откладываться на другие цели, а стоимость квартиры на протяжении всего периода меняться не будет.

Для модели берем три варианта: человек откладывает 10, 20 или 30% от своего чистого ежемесячного дохода.

Страна	В случае накопления 10 %	20 %	30 %
Германия	50,2 года	25,1 года	16,8 года
Польша	67,3 года	33,7 года	22,4 года
Чехия	9,3 года	4,7 года	3,1 года
Испания	5,6 года	2,8 года	1,9 года
Украина	7,6 года	3,8 года	2,5 года

Читайте также: Сколько нужно работать, чтобы накопить на квартиру для вашей семьи

Причина такого результата в соотношении местных доходов и стоимости жилья. В нашей модели сравним не абсолютные цены, а количество средних зарплат, необходимых для накопления общей суммы. Поэтому страна с более дорогими квартирами в абсолютном смысле может оказаться более доступной, если уровень доходов там намного выше.

В столицах ситуация сложнее

Разница между средним показателем в стране и ее столицей может быть значительной.

Берлин

В 2026 году, по данным ImmoScout24, средняя стоимость квартир в Берлине составляет около 4189 евро за кв. м. То есть квартира площадью 50 кв. м по такой цене обойдется примерно в 209 450 евро.

Если, например, получать зарплату около 2960 евро и откладывать 20% дохода, на накопление полной стоимости такой квартиры понадобится более 29 лет.

Конечно, аренда тоже отнимает существенную часть бюджета: квартира площадью 50 кв. м по ставке 12,72 евро за кв. м выходит около 636 евро в месяц без учета дополнительных расходов.

По данным другого источника, Immowelt, на сентябрь 2026 года в плане средней стоимости квартир, еще более дорогие предложения (около 5 003 евро за кв. м). То есть результат очень зависит от методики и базы объявлений.

Варшава

В сентябре 2026 года средняя цена кв. м. квартиры в Варшаве составила около 17 450 злотых, а средняя стоимость аренды — около 3 500 злотых в месяц. Таким образом, квартира площадью 50 кв. м стоила бы примерно 872 500 злотых.

<i>Жилье в Варшаве, источник фото: pexels</i> — *Жилье в Варшаве, источник фото: pexels*

Если ориентироваться на чистый доход жителей примерно в 8127 злотых в месяц (по данным Numbeo), такая квартира, при условии, что вся зарплата будет откладываться на покупку жилья, обойдется более чем в девять годовых чистых доходов.

Если же экономить 20% ежемесячной зарплаты, «горизонт накопления» увеличится до нескольких десятков лет.

Если нужно выехать в Европу или другую часть мира, то здесь пригодится страхование для выезда за границу. На Finance.ua можно оформить такую страховку за 5 минут.

Прага

Прага хорошо демонстрирует разрыв между ценами на жилье и доходами.

Так, в июне 2026 года Numbeo оценивал квартиру в центре Праги примерно в 212,4 тысяч крон за кв. м, а за пределами центра — в 158 тыс. крон. В то же время, средняя чистая зарплата у местных составляет около 49 600 крон в месяц.

В отдельных актуальных рыночных базах даются еще более высокие значения. Так, в сентябре 2026 г. в Праге медианная цена предложения квартир составляла примерно 170 тыс. крон за кв. м.

Для тех, кого интересует ипотека, отметим, что в Чехии макропруденциальные требования к ипотеке более жесткие: стандартный максимум LTV составляет 80%, то есть нужно, чтобы заемщик имел не менее 20% собственных средств. И есть исключение. Например, для покупателей собственного жилья младше 36 лет предел составляет 90%, то есть первый взнос может быть 10%.

Мадрид

В Мадриде разрыв между столицей и другими городами тоже ощутим.

По актуальным данным Numbeo, в центре Мадрида квартира будет стоить примерно 7848 евро за кв. м, за пределами центра — 3 842 евро. То есть общая стоимость за жилье площадью 50 кв. м в центре города — практически 392 тыс. евро, аренда однокомнатной квартиры в центре — примерно 1378 евро в месяц.

А чистая зарплата у местных — около 2220 евро. В то же время рынок жилья в Испании продолжает дорожать.

А как в Украине?

В Украине ситуация с размером кредитования и уровнем доходов совсем другая.

На конец лета (по данным Госстата. — Ред.) средняя номинальная зарплата штатного работника составляла 32 243 грн.

В то же время в столице средняя стоимость квартиры на DIM. RIA по состоянию на сентябрь 2026 года была примерно 2130 долларов за кв.м или 165 тыс. долларов за объект. Среднюю аренду в Киеве DIM. RIA оценил примерно в 1200 долларов, или 16 долларов за кв. м.

То есть, для тех, кто вынужден снимать жилье, откладывать ежемесячно даже 20−30% может быть гораздо сложнее, чем предусмотрено в нашей абстрактной модели.

В плане ипотеки на 20-летний договор в Украине в 2026 году предусмотрена ставка около 17,9% годовых. Для сравнения, ориентировочные ставки по кредитам на аналогичный срок составляют:

в Германии около 4%;
в Польше — 6,9%;
в Чехии — 5,2%;
в Испании — 3,3%.

Официальная статистика ЕCB для еврозоны показывает, что в середине лета 2026 года средняя стоимость новых кредитов на покупку жилья составляла 3,54%, а для кредитов продолжительностью более 10 лет предусмотрена фиксация ставки в размере 3,36%.

В то же время условия кредитования 2026 года в еврозоне несколько изменились: в частности, в Испании и Германии банки сообщили о дальнейшем ужесточении стандартов в отношении жилищного кредитования.

В Украине безусловным исключением является государственная программа есть Обитель.

Согласно ее условиям, на первые 10 лет льготная ставка составляет 3% или 7% (зависит от категории заемщика). С 11 года повышается до 6% или 10% соответственно. Максимальный срок кредитования — 20 лет, а минимальный первоначальный взнос — от 20% (для молодежи возможен взнос от 10%)

Так что сравнивать украинскую рыночную ипотеку и европейские ставки некорректно, потому что человек, отвечающий критериям єОсели, фактически получает кардинально иную стоимость кредита.

Сколько придется собирать на первый взнос

Не будем ничего усложнять и возьмем простую модель с 20% стоимости квартиры в качестве собственного взноса. Это не универсальное требование. Просто модельный ориентир.

Если у человека есть возможность откладывать 20% дохода ежемесячно, то на 20% первый взнос ему математически потребуется столько же времени, сколько и для накопления общей стоимости квартиры при условии ежемесячного сбережения 100% дохода.

Читайте также: Первый взнос на квартиру за 5 лет: реальный план накоплений

В нашей базовой модели это:

около 5 лет в Германии;
6,7 лет в Польше;
9,3 года в Чехии;
5,6 лет в Испании;
7,6 лет в Украине.

Справка Finance.ua

Важно! Ипотека не решает проблему накопления. Она только переносит ключевую часть цены квартиры с этапа накопления на этап многолетних возвратов банка.

С арендой покупку придется откладывать дольше

По нашим условным расчетам, человек может стабильно откладывать 10−30% от зарплаты. Но если нужно арендовать жилье, сначала следует уплатить предусмотренную за это сумму.

На сентябрь 2026 года в Варшаве средняя аренда квартиры получалась примерно в 3500—3630 злотых в месяц, а в Берлине — около 12,72−14,59 евро за кв. м. В Мадриде, по данным Numbeo, превышала 1370 евро.

То есть, если человек рассчитывает исключительно на зарплату, условные 20% сбережений для него могут быть просто недостижимы.

Какой вывод можно сделать из сравнения

Рынок жилья в Европе в 2026 году весьма неоднородный.

В Германии высокие абсолютные цены на недвижимость, но гораздо более высокие доходы и более дешевая ипотека, чем в Украине.

В Польше активно растут доходы в секторе предприятий, но жилье заметно дорожает.

В Чехии особенно дорогая Прага. И ключевым препятствием здесь остается накопление стандартного LTV на уровне 80%.

В Испании в 2026 году наблюдается активный рост цен на жилье. А это значит, что даже при относительно доступных условиях ипотеки покупателей ожидает риск, что стоимость квартиры будет увеличиваться быстрее, чем их накопления.

В Украине гораздо ниже доходы и довольно дорогие рыночные кредиты. Однако, єОселя существенно все меняет. Если семья соответствует условиям программы, ей доступна ставка только 3% или 7%.

Таким образом, стоимость жилья не свидетельствует о его доступности. Следует анализировать соотношение трех величин:

Цена жилья.
Чистый доход.
Возможность регулярно откладывать конкретную сумму.

Если есть возможность откладывать 10% от зарплаты, даже на относительно доступное жилье может потребоваться много лет. По возможности экономить 20% дохода, срок будет сокращен вдвое, а 30% еще больше. Однако подобные накопления сложны для арендаторов в крупных городах.

Итак, в реальной жизни важнее всего не накопление общей стоимости квартиры, а подготовка первого взноса. Конкретно с этого момента клиент может пользоваться условиями ипотеки.

В то же время, до подписания договора следует четко понять: какая «свободная» сумма будет оставаться на руках после уплаты всех налогов и других регулярных расходов, сколько нужно будет платить за аренду, какой взнос устанавливает банк и по какой ставке будет обслуживаться кредит.