Недвижимость: актив, выполняющий сразу три ключевые функции (подробности)

Добавьте Finance.ua в избранные источники Google

Недвижимость — физический актив, который нельзя «занулить» техническим сбоем или банкротством контрагента, поэтому традиционно выполняет роль основы портфеля.

Об этом говорится в нашей новой статье — Как распределить большие сбережения: почему сочетание недвижимости, валюты, ОВГЗ и металлов не всегда работает

Итак, недвижимость — это реальный актив, выполняющий сразу три ключевые функции для владельца: сохранение капитала, генерацию дохода и рост стоимости (капитализацию).

Доходность от аренды

В Киеве и других крупных городах номинально составляет 7−11% годовых в валютном эквиваленте, а чистая доходность с учетом расходов и налогов — 4−7%.

Основной заработок сегодня дает не аренда, а рост стоимости самого объекта. Оптимальным для портфеля считается доля недвижимости до 35% — и принципиально важно балансировать эту долю между несколькими разными объектами (по типу, локации, классу. — Ред.), а не концентрировать все в одной квартире или доме: один объект несет локальный риск конкретного дома, района или даже конкретного арендатора, а несколько объектов.

Место для вашей рекламы

При оценке жилой недвижимости инвестор может учитывать не только площадь и характеристики квартиры, но и инфраструктуру жилого комплекса, уровень безопасности, автономность и доступность необходимых сервисов. Совокупность этих факторов может влиять на потребительскую привлекательность объекта и спрос на него.

Пример

Показательным примером такого подхода служит проект City by blago в Черновцах, концепция которого предполагает сочетание жилой застройки с объектами социальной и коммерческой инфраструктуры, подземным паркингом и укрытиями. Отдельным фактором при выборе недвижимости является регион расположения. По оценке компании Blago, инвесторам следует учитывать перспективы развития конкретной локации и устойчивость спроса на жилье.

Кстати, мы обновили раздел депозитов на сайте. Теперь выбрать самый выгодный вклад среди украинских банков, сравнить их ставки и условия стало еще проще.

В то же время, эти характеристики целесообразно оценивать вместе с более широкими рыночными показателями — динамикой цен, уровнем спроса, темпами развития инфраструктуры и экономическими условиями региона.

«Примером высокой инвестиционной привлекательности сегодня является Ивано-Франковск, ставший абсолютным лидером по темпам роста цен, продемонстрировав увеличение медианной стоимости квадратного метра на 80−85% по сравнению с началом 2022 года.

Для сравнения, цены во Львове выросли примерно на 55%, в Черновцах — более 50%, тогда как в Киеве рост составил всего 8−10% из-за более высоких рисков безопасности.

Динамика Ивано-Франковска и в целом Запада объясняется комфортными условиями жизни, развитием бизнеса, близостью к Карпатам и относительным фактором безопасности, — говорят в Blago.

К слову, относительно Ивано-Франковской области, здесь Blago имеет инвестиционный проект премиального дизайн-гостиницы — Son Daven, который расположен в живописном Яремче.

Инвестор может приобрести апартаменты в составе гостиничного комплекса с его последующим управлением через профессиональную управленческую компанию и получать доход.

Порог входа в Son Daven сегодня — от 42 тыс. долларов. Конкретная сумма зависит от площади, планировки и выбранного апартамента. Как отмечает девелопер, в случае Son Daven это недвижимость с определенной площадью и правами на объект, которая после запуска работает внутри гостиничной системы. То есть инвестиционная модель имеет две составляющие:

стоимость самого актива;
его потенциальную операционную доходность.

Son Daven сегодня интересен именно с точки зрения баланса этих факторов: это уже не проект на уровне концепции — инвестор может оценить архитектуру, концепцию, будущую инфраструктуру и фактический ход строительства, но до ввода в эксплуатацию еще остается потенциал для роста стоимости актива", — подчеркнули в Blago.

Если говорить о средне- и долгосрочном горизонте инвестирования в 5−10 лет, главным фокусом становится потенциал трансформации.

Здесь важно смотреть не только на текущее состояние объекта, но и на то, как изменится локация и сам продукт через пять или десять лет. Именно поэтому для максимального прироста капитала инвестору следует анализировать пять ключевых факторов:

Динамика и экономика города. Прежде всего, следует оценивать перспективность самого населенного пункта: растет ли здесь население, создаются ли новые рабочие места, релоцируется ли бизнес и как развивается инфраструктура.
Потенциал конкретной локации. Даже недооцененный сегодня район через 5−10 лет может стать новым центром тяготения.
Качество продукта и стоимость владения. Современные базовые требования к жилью — это качественная архитектура, продуманная планировка, благоустройство, энергоэффективность, автономность, безопасность и наличие паркинга.
Репутация, надежность и экспертиза девелопера. Инвестор покупает не просто «квадраты» — он инвестирует в способность девелопера реализовать заявленную концепцию: достроить объект в срок, качественно выполнить благоустройство и создать обещанную внутреннюю инфраструктуру.
Прогнозируемая ликвидность. Перед покупкой инвестор должен четко ответить на вопрос: «Если мне понадобится продать этот актив завтра или через 5 лет, кто будет моим покупателем?».

Главный вывод для инвестора

Не стоит искать самый дешевый квадратный метр на рынке. Нужно искать актив с высоким потенциалом роста ценности — как самой локации, так и конкретного продукта.