18
Финансовая пирамида или выгодное вложение? Что учитывать при инвестициях в недвижимость
— Недвижимость
Высокая доходность еще не означает, что инвестиционный проект действительно выгоден. Перед вложением денег следует проверить несколько критериев, ведь за обещанием высоких процентов могут скрываться дополнительные риски и финансовые пирамиды.
Девелопер Виктор Забоенко в видео для Finance.ua рассказал, как проверять инвестиционные проекты, на что смотреть в финансовой модели и почему обещание гарантированной прибыли может быть тревожным сигналом.
Что проверить перед тем, как вкладывать деньги
По словам Забоенко, главным критерием при оценке инвестиционного проекта должны быть цифры. Если финансовая модель сходится, а у каждого показателя есть свое обоснование, это уже хороший сигнал для инвестора.
В то же время, картинки, презентации и красивый вид объекта — лишь дополнительные аргументы. Например, если застройщик или оператор заявляет, что номер можно сдавать за $500, $1000 или $2000 в сутки, фотографии могут показать, почему продукт действительно может стоить таких денег. Но сама картинка не подтверждает доходность.
Выбирайте только надежные банки для депозитов. В этом вам всегда поможет каталог от Finance.ua. 💰
Инвестору нужно разобраться, за счет чего формируется доход, какие расходы заложены в модель, сколько составляют налоги и насколько реалистичны показатели заполняемости.
Отдельно следует оценить локацию. Главный вопрос — способен ли район генерировать достаточный поток клиентов и насколько он будет интересен для арендаторов или гостей.
«Все решает финмодель. Если финмодель ваша бьется и у каждой цифры есть свой аргумент, можно инвестировать. Все остальное имеет второстепенное значение», — отмечает Забоенко.
Критерии оценки недвижимости для инвестиций
По словам девелопера, значительную часть работы инвестор может сделать самостоятельно. Особенно если речь идет о рынке, который он хорошо знает и где достаточно открытых данных.
Перед инвестицией стоит:
- проверить доходную часть — по какой ставке планируют сдавать объект и соответствует ли она аналогичным предложениям на рынке;
- посмотреть на заполняемость — насколько реалистичен показатель, заложенный в финансовую модель;
- разобрать расходы — зарплаты, комиссии операторов, электроэнергию и другие операционные расходы;
- проверить налоги — учтены ли они в финансовой модели;
- оценить локацию — способна ли она обеспечивать необходимый поток клиентов;
- сравнить проект с конкурентами — их ценами, заполняемостью и другими доступными показателями;
- проверить, как открыты данные на конкретном рынке.
Именно последний пункт, по словам Забоенко, может быть особенно важен. На некоторых рынках инвестор может найти в открытых источниках информацию о ценах аналогичных объектов, налогах, заполняемости и операционных расходах. На других такие данные гораздо менее доступны.
Поэтому эксперт советует либо хорошо знать рынок, в который вкладываете деньги, либо самостоятельно подробно его исследовать. Экспертов можно привлекать для проверки собственных выводов и гипотез.
Как распознать признаки финансовой пирамиды
Особенно стоит насторожиться, по словам Забоенко, в случаях, когда инвестору гарантируют фиксированную доходность, например, 8%, 10% или 12% годовых. Сам факт такого обещания еще не означает, что перед вами пирамида, но может свидетельствовать о соответствующей модели привлечения средств.
Эксперт объясняет, что проект может длительное время работать без проблем, если застройщику удается постоянно привлекать новых инвесторов. Часть новых денег при этом может использоваться для финансирования уже запущенных проектов.
Проблемы возникают, когда приток новых инвесторов останавливается. Тогда у застройщика может не хватить средств, чтобы продолжать финансирование всех объектов, и часть из них останется недостроенной.
«Пирамида закрылась, потому что новых инвесторов стало привлекать значительно труднее», — объясняет Забоенко.
Он также обращает внимание на отсутствие, по его словам, механизма обеспечения и защиты капитала инвестора в Украине. Отдельный риск — когда средства, привлеченные на один объект, направляются на другой. В этом случае одновременно могут возникнуть проблемы с несколькими проектами.
При этом, по словам эксперта, даже если застройщик не планирует создавать пирамидальную модель и заранее закладывает в финансовую модель необходимую маржу или резерв для выплат, сама гарантированная доходность все равно может быть признаком такой модели.
Какую доходность недвижимости можно считать реальной
По оценке Забоенко, готовый объект недвижимости может давать около 6−8% годовых. При этом 8% он считает уж очень хорошим результатом.
Если в готовом объекте заявленная доходность на уровне 10%, инвестору следует особенно внимательно проверить расчеты: либо речь идет о действительно хорошем объекте, либо могла возникнуть где-то ошибка в модели.
Для рынка новостроек доходность на вложенный капитал, по словам девелопера, может быть выше — примерно 8−12% без учета капитализации. Она может увеличиваться с течением времени, например, если растет арендная ставка. Тогда объект, в который инвестировали определенную сумму, через несколько лет может приносить больший доход по отношению к первоначальным вложениям.
Поэтому сама по себе высокая цифра не означает ни гарантированного дохода, ни мошенничества. Ключевое для инвестора — понять, как именно эта цифра была подсчитана и насколько каждое предположение в финансовой модели можно проверить.
Подробности об инвестициях в недвижимость смотрите в видео:
Поделиться новостью
