43
Сколько действительно приносит недвижимость в 2026 году? 8% безопасности против 15% риска
— Недвижимость
12−15% годовых от инвестиций в недвижимость могут быть реальной доходностью. Иногда за красивым процентом могут стоять реальные расчеты, а иногда — слишком оптимистичные прогнозы и маркетинговые обещания.
Об этом в видео для Finance.ua рассказал девелопер, соучредитель и CEO Fero Development Виктор Забоенко. Он объяснил, как инвестору проверить обещанную доходность и на какие цифры в финансовой модели следует смотреть в первую очередь.
Реально ли зарабатывать 12−15% на недвижимости
По словам Забоенко, доходность на уровне 12−15% годовых по недвижимости действительно может быть реальной. Поэтому автоматически считать любое предложение с доходностью более 10−12% мошенничеством не стоит.
Такие показатели могут появляться, например, на новом рынке или благодаря эксклюзивной концепции, которую сложно повторить. Также на доходность может оказывать влияние использование кредитного финансирования.
Если риск в инвестициях — не ваша стратегия, помните, что всегда можно получать проценты с депозита. А на Finance.ua вы можете получить «Бонус к депозиту». 💰
В то же время , высокая доходность почти всегда означает и более высокие риски. Поэтому главный вопрос для инвестора — не просто «сколько обещают», а за счет чего именно формируется эта цифра.
«Реальна, но не у всех, кто обещает такую доходность, — она нереально такая будет. В большинстве своем это фейк», — отмечает девелопер.
Красивая цифра еще не означает реальную прибыль
Понять, насколько реалистична заявленная доходность, можно по финансовой модели проекта.
Если цифра построена преимущественно на оптимистических прогнозах, например, на ожидании роста рынка или туристических потоков, риск ошибиться значительно выше. Такие сценарии могут сбыться, а могут и нет.
Вместо этого более реалистичную картину дает модель, в которой каждый показатель можно проверить.
Например, доходность может рассчитываться через чистый операционный доход — NOI. Для этого учитывается суточная ставка, заполняемость, расходы и налоги.
Далее у инвестора есть возможность углубиться в каждую цифру. Сколько будет стоить персонал? Какие комиссии будут получать операторы? Почему прогнозируется именно такая заполняемость?
По словам Забоенко, заполняемость также можно сравнивать с конкурентами: смотреть на их показатели, отчеты и данные рядом работающих объектов.
Так же следует проверять заявленную цену аренды. Если инвестору говорят, что объект можно сдавать по определенной ставке, нужно посмотреть, сколько аналогичные объекты сдаются на том же рынке.
Как самостоятельно посчитать доходность
Забоенко советует смотреть на финансовую модель в два этапа.
- Первый — быстрый расчет. Инвестор должен оценить, сколько недвижимость потенциально может приносить, какую заполняемость закладывают, какие будут расходы, формируемые NOI и какие налоги нужно уплатить.
- Если базовая модель выглядит логичной, можно переходить ко второму уровню — проверять каждый отдельный показатель.
То есть недостаточно увидеть в презентации надпись «15% годовых». Следует понимать, из каких ставок, количества арендованных дней, расходов и других показателей состоит эта цифра.
Именно детализация финансовой модели, по словам девелопера, помогает понять, насколько заявленная доходность может оказаться реальной и какие риски за ней стоят.
Даже хорошая финмодель не гарантирует прибыль
Имеются и другие факторы, которые могут повлиять на результат инвестиции. В их числе Забоенко называет ликвидность и безопасность объекта.
Даже если на определенный момент недвижимость показывает хорошую потенциальную доходность, ситуация может измениться. К примеру, может возникнуть перенасыщение рынка, проблемы с поиском рабочей силы или измениться другие показатели, от которых зависит доходность.
В результате может снизиться не только доходность объекта, но и возможность привлекать новых инвесторов, гостей или арендаторов.
Поэтому для инвестора главной должна быть не сама цифра 12, 15 или любой другой заявленный процент, а ответ на вопрос: откуда он взялся и можно ли проверить каждую составляющую этой доходности.
Детальнее о том, как понять, что инвестиционный проект действительно надежен, а также как распознать финансовую пирамиду — смотрите в видео:
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
