Квартиры для аренды: покупать готовую или ждать новостройку

Вопрос, что лучше купить под аренду — квартиру в новостройке на этапе котлована или готовую «вторичку» с ремонтом, — нет универсального ответа. Выбор зависит от ваших финансовых возможностей, уровня готовности к риску, инвестиционного горизонта и ситуации на местном рынке.

Как отличаются цены и темпы роста

На старте строительства девелоперы обычно предлагают цену на 5−25% ниже среднерыночной для готового жилья. По мере приближения сдачи цена растет и сравнивается или превышает рыночную. На вторичном рынке цена уже отражает баланс спроса и предложения.

Новостройки во время строительства могут давать быстрее рост стоимости, однако сопровождаются риском задержек или снижения спроса. Вторичная демонстрирует более стабильную динамику, ее стоимость больше зависит от инфляции и общих макротрендов.

Доходность инвестиций

Для инвестора важно понимать не абсолютную разницу в цене, а экономику владения. Рассмотрим простую формулу: годовая доходность (cap rate) = годовой арендный доход/стоимость покупки.

Если вторичка с ремонтом предлагает годовой доход 6−8% капитала, а новостройка после сдачи — 4−6% (в первый год после сдачи, если цена покупки была низкой, а арендные ставки еще не выросли), то в случае плана на получение регулярного дохода вторичка выглядит более привлекательной.

Но если ваша стратегия перепродажи по окончании строительства с ценой значительно выше, то потенциальная прибыль от котлована может компенсировать временное отсутствие дохода.

Перепродажа квартиры с котлована обычно делает ставку на рыночный тренд в период строительства. Если спрос на жилье растет, инвестор получает возможность перепродать с прибылью еще до завершения строительства (флип на бумаге) или после, когда квартира может стоить больше.

Диверсификация рисков

Один из простых вариантов уменьшения рисков — комбинированная стратегия. Если позволяет капитал, часть средств инвестируйте в готовую квартиру для получения оперативного дохода, а часть — в новостройку как инструмент капитального роста.

Такой подход объединяет ликвидный кешфлоу и потенциальный прирост капитала. После ввода в эксплуатацию можно будет оценить опцию консолидации: продать одну из позиций и реинвестировать прибыль в более ликвидный актив.

Налоги и регуляции

В разных юрисдикциях правила налогообложения и оформления недвижимости разнятся. Для инвестора важно знать, какие налоги платятся при купле-продаже, какова ставка НДФЛ при сдаче в аренду, какие отчетные требования, а также есть ли возможность использовать НДС/налоговые льготы при покупке от девелопера. Некоторые девелоперы продают как физлицам, так и юрлицам, что может влиять на ставку налога и на документацию. Также следует учитывать правила жилищно-коммунальных платежей, ОСМД, возможные ремонты дома и т. д. — все это влияет на чистый доход.

Критерий	Покупка в котловане	Покупка вторички с ремонтом
1. Репутация / документы	Проверьте репутацию застройщика: завершенные проекты, судебные споры, отзывы покупателей.	Проверьте правоустанавливающие документы: владельца, отсутствие обременений, арестов или судебных споров.
2. Финансовая безопасность	Оцените финансовую схему: наличие эскроу-счета, гарантии банка, привлеченные инвесторы.	Убедитесь в прозрачности сделки и наличии всех финансовых документов.
3. Строительство / техническое состояние	Проверьте сроки строительства и разрешительную документацию.	Осмотрите состояние коммуникаций, качество ремонта, оцените возможные затраты на обновление.
4. Локация и инфраструктура	Исследуйте инфраструктуру: дороги, транспорт, школы, магазины – это повлияет на спрос на аренду.	Анализируйте расположение: транспортная доступность, инфраструктура, привлекательность района для арендаторов.
5. Полная стоимость инвестиции	Рассчитайте реальные расходы: отделка, мебель, техника – включите в общую стоимость покупки.	Рассчитайте полную экономику: цена покупки + налоги + ремонт + мебель + текущие расходы vs ожидаемый доход.
6. Юридические и страховые механизмы	Проверьте страхование, возможность расторжения договора при задержках.	Убедитесь, что сделка прозрачная и без скрытых рисков.
7. Потенциал аренды / доходность	Прогнозируйте спрос после завершения строительства.	Анализируйте среднюю арендную ставку, заполняемость и конкурентные предложения.

Кому выгоднее инвестировать в котлован

Покупка на этапе строительства подходит тем, у кого более длинный инвестиционный горизонт (от 2−3 лет), кто готов принять риск задержек в обмен на потенциально более высокий капитальный прирост, и имеет возможность выдержать период без арендного дохода.

Это также хороший вариант для тех, кто умеет оценивать качество девелопера или имеет доступ к проектам с хорошими условиями финансирования (рассрочка, фиксированная цена). Инвесторы, которые работают с портфелем и могут позволить себе «поставить» часть капитала на более длительный срок, найдут в котловане инструмент для получения дополнительного дохода в виде прироста стоимости.

Кому лучше выбрать вторичку

Этот вариант оптимальный для тех, кто зависит от дохода для покрытия обязательств. А также тех, кто готов ждать годами для реализации капитала. Также это подходит для инвесторов, которые только входят в рынок недвижимости и хотят приобрести опыт управления активом без риска недостроев.

Примеры чисел и сценариев (условные, иллюстративные). Представим, что средняя цена м² в вашем городе на вторичке со стандартным ремонтом — 1 500 долл./м², а стартовая цена на котловане в той же локации — 1 200 долл./м². Купив квартиру 50 м² в котловане за 60 тыс. долларов, при вводе в эксплуатацию через год аналогичная готовая квартира может стоить уже 72 тыс. долларов — прирост 20%. Но если рынок остановится или девелопер задержит объект, этот сценарий может измениться.

Если же вы приобретаете вторичку за 75 тыс. долларов и сдаете ее в аренду за 600 долл./мес., годовой валовой доход составит 7,2% (600*12/75 тыс. долларов). После отчисления налогов, коммунальных и расходов на управление чистая ставка может составить 4−6%. В котловане же, даже при той же арендной ставке после сдачи, первоначальная рентабельность в первые годы ниже, но капитальная выгода может повысить общую доходность.

Что лучше выбрать для покупки и практические советы для инвесторов Finance.ua рассказывает в статье: