Коллективные инвестиции в недвижимость: можно ли на этом заработать?

В те времена, когда прямые инвестиции в недвижимость требуют миллионов, коллективные схемы открывают двери для частных инвесторов. Вместо покупки квартиры вы приобретаете долю в фонде или проекте — и получаете доход от аренды или продажи. Неплохо звучит, не правда ли? Предлагаем разобрать механику, примеры и подводные камни на украинском рынке.

REIT-фонды: пассивный доход от коммерческой недвижимости

Real Estate Investment Trust (REIT) — фонды, позволяющие стать совладельцем доходной жилой и коммерческой недвижимости: квартиры и апарты в доходных объектах, ТРЦ, офисы, склады, логистику. Компания, управляющая этим, закупает активы, ищет арендаторов и распределяет прибыль инвесторам.

Как это работает

Инвестор покупает сертификаты (доли фонда);
Фонд инвестирует в недвижимость, получает аренду/продает активы.
≥90% прибыли — дивиденды ежемесячно, ежеквартально или ежегодно + рост стоимости пая.

Что касается доходности, то она составляет 6−15% годовых в гривне или долларах — стабильно от аренды + капитализация.

Вход: Как правило, порог входа от 122 тыс. грн, доинвестиция от 1 тыс. грн. Так, например, в S1 REIT, инвестор владеет долей в форме инвестиционных сертификатов фондов. Юридически это оформляется как право общей долевой собственности на активы фонда.

Как отметил коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук, инвестор имеет полный пакет прав собственности на свою долю:

право на доход. регулярное получение дивидендов от арендной деятельности;
право на капитализацию. Получение прибыли от роста рыночной стоимости объектов;
право на распоряжение. Возможность реализовать свою долю в любой момент.

«Функцию управления берет на себя профессиональная команда, освобождающая инвестора от всей операционной рутины управления доходной недвижимостью, как поиск арендаторов, ремонты, получение арендных платежей, даже уплату налогов с доходов и т. д.», — рассказал Виктор Бойчук.

Доходность REIT-фондов

Чтобы лучше понять, сколько денег и как можно получить, приведем пример нескольких платформ в виде сравнительной таблицы.

Платформа/Фонд	Тип	Мин. вход	Доходность	Активы	Особенности
Inzhur REIT	REIT	4 тыс. грн	8−10% ргодовых (грн)	Коммерция (McDonald's), энергетика	Лидер по активам, фокус на международные бренды
Твоє Коло	REIT	121 тыс. грн (доп. 1 тыс.)	6−15% (грн/долл.)	Коммерческая недвижимость	Гибкие паи, валютные выплаты
S1 REIT	REIT	122 тыс. грн базовый (доп. 1 тыс.)	8,2−10% (долл.) годовых, ежемесячно	Квартиры в доходных домах от девелопера Standard One Build-to-Rent объекты	Первый фонд, позволяющий инвестировать в доходные жилые объекты: квартиры ориентированы на стабильную аренду. Есть возможность выбрать между готовым объектом недвижимости или объектом на этапе строительства.
Ґрунтовно	REIT	50 тыс. грн	10−12%	Аграрная недвижимость	Защита от гривневой инфляции

Что касается прогнозов инвестиционных фондов, то у S1 REIT они основываются на консервативных оценках, однако фактические результаты нередко их превышают.

Например, как сообщил Виктор Бойчук, по результатам 2025 года они имеют следующие результаты:

Фонд «ВДНХ»: план — 8,2% в долларе, факт — 16,9% в долларе.
Фонд «Оболонь»: план — 10% в долларе, факт — 12,34% в долларе.

Что касается доходности фондов S1 REIT, то она имеет два компонента: чистый арендный доход (cash flow от арендаторов — Ред.) и рост рыночной цены актива (капитализация самих объектов — Ред.).

Иногда бывает так, что фактическая доходность отличается от прогнозной. Самый яркий пример — кейс фонда S1 ВДНХ, где доходность оказалась значительно выше прогнозной (16,9% вместо 8,2% в долларе США).

По словам Виктора Бойчука, это произошло благодаря активному росту стоимости вторичной недвижимости в Киеве, что было учтено в независимой оценке активов фонда на конец 2025 года, а также стабильно высокому спросу и заполненности квартир фонда в течение отчетного периода.

«Инвестиции в фонды „С1 ВДНХ/Оболонь“ защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Запланированная прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не являются гарантией доходов в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником»

Краудфандинг девелоперов: от строительства до профита

Что касается этого инструмента, то здесь платформы финансируют конкретные объекты: ЖК, коммерцию. Ваши средства уходят застройщику на строительство или реновацию.

Механика: приобретаем облигации или паи проекта (1−3 года). После завершения/продажи — возврат инвестиций + фиксированный % или доля реализации.

Доходность: 8−20% годовых в долларе в зависимости от рынка и девелопера.

Вход: От 4−10 тыс. грн — самый демократичный вариант.

Здесь, в качестве примера, можно привести ЖК Stolitsa Group, где минимальный вход составляет 10 тыс. гривен, доходность составляет 12−18% в долларе. Особенностью этого актива является высокий риск/доход и фокус на первичке.

Коллективные инвестиции — это мостик к недвижимости для инвесторов с малым капиталом. Лицензированные продукты, прозрачные проспекты и старт от 10−20 тыс. грн позволяют постепенно масштабировать портфель до 8−12% годовых.

Конечно, между REIT-фондами и краудфандингом есть разница. Как отмечают в S1 REIT, в отличие от краудфандинговых платформ, сначала собирающих деньги, а затем ищущих объект, здесь инвестируют собственный капитал, покупают активы, и только после этого предлагают их инвесторам.

«Покупая сертификат, вы с первого дня становитесь совладельцем уже существующего объекта недвижимости», — отметили нам в S1 REIT.

Риски, налоги и прозрачность

Что касается рисков, то на это влияют несколько ключевых показателей:

военные: разрушение активов;
рыночные: падение аренды (вакансия 10−20%);
девелоперские: задержки (крауд > REIT);
регуляторные: изменения НКЦБФР (проверьте лицензию);
налоги: 18% + 1,5% ВЗ на дивиденды. Льготы для 3+ лет содержания.

Мы обратились к представителям S1 REIT с просьбой определить три ключевых риска, учитывая их практический опыт, и объяснить, какими решениями эти риски можно минимизировать.

Военные опасности: физическое повреждение имущества.

Этот риск минимизируется диверсификацией локаций. Разные фонды — разные объекты. И даже в пределах одного фонда речь идет о пуле квартир. Вероятность, что повреждения испытают все квартиры, очень низка.

Риск простоя: отсутствие арендатора.

Минимизируется уникальным форматом недвижимости, предлагаемым S1 REIT. Это сейчас исключительно build-to-rent объекты. Для них характерны топовые локации, развитая инфраструктура и гостиничный уровень сервиса. Не говоря уже об энергонезависимости и энергоэффективности. Такие объекты пользуются стабильно высоким арендным спросом. На примере дома S1 ВДНХ заселенность арендаторами достигает 98−99%.

Рыночные колебания: понижение цен на аренду либо недвижимость.

Этот риск нивелируется долгосрочным владением. Даже в условиях полномасштабного вторжения на длинной дистанции рынок недвижимости демонстрирует стабильность и потенциал роста цен. Возможны краткие этапы корректировки. Однако тренд по росту стоимости недвижимости в столице остается относительно стабильным.

Также существует риск неплатежей арендаторов. В S1 REIT используются для этого проверенные инструменты защиты — финансовая гарантия и договорная дисциплина.

Что касается первой, то при заключении договора арендатор вносит гарантийный платеж в размере месячной аренды.

Договорная дисциплина в свою очередь учитывает четко прописанные штрафные санкции и пеня за каждый день просрочки. Из практики, как отмечают в S1 REIT, этого вполне достаточно, чтобы нивелировать риски нарушения договорных условий со стороны арендаторов.

Большую роль играет и прозрачность отчетности для инвесторов.

Как отмечают в S1 REIT, она является их приоритетом и базируется на трех уровнях.

Регулярность. Ежемесячные личные отчеты перед инвесторами.
Государственный надзор. Деятельность контролируется регулятором рынка — НКЦБФР.
Ежегодный независимый аудит. Инвестиционные фонды недвижимости и КУА обязаны проходить независимый аудит своей деятельности.

Вывод

В заключение добавим, если смотреть в разрезе стратегии, то стоит начать с REIT — 5−7 тыс. долларов. Диверсифицируйте 2−3 фонда. Мониторьте ежеквартальные отчеты.

К примеру, S1 REIT привлекает внимание: фокус на доходной жилой недвижимости в формате Build-to-Rent (объекты для долгосрочной аренды) обеспечивает стабильный cash flow.

По материалам:

Finance.ua

Место для вашей рекламы

Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.