Как менялся рынок недвижимости Киева: причины роста

В 2021 году рынок находился в фазе активного роста: запускались новые проекты, цены росли постепенно, а покупатели активно заходили на ранних этапах строительства. После начала полномасштабного вторжения в 2022 году рынок фактически остановился.

Часть строек была заморожена, спрос резко просел, а сделки откладывались из-за высокого уровня неопределенности. В 2023 году началось постепенное восстановление. Девелоперы вернулись к работе, но гораздо осторожнее: новых проектов стало меньше, а темпы строительства медленнее.

К тому времени уже сформировался дефицит предложения, который рынок испытывает до сих пор. В 2024—2025 годах спрос стабилизировался, но стал качественно другим.

Покупатели больше не инвестируют «вслепую» и не готовы ждать годами. На первый план вышли сроки ввода в эксплуатацию, надежность застройщика и понятные финансовые условия.

Почему цены на квартиры растут

Ключевая причина — комплексное влияние нескольких факторов. Война остается базовым риском для рынка. Она влияет на все этапы — от логистики до финансирования. Девелоперы закладывают эти риски в стоимость квадратного метра. Второй фактор — дефицит предложения. Из-за паузы в запуске новых проектов рынок недополучил значительное количество жилья.

В то же время, спрос постепенно вернулся, что создало дисбаланс. Третий — резкий рост себестоимости строительства. Так, по оценкам девелопера РИЭЛ, с 2021 до 2025 года она выросла в среднем на 25%. Этот рост стал результатом комплексного влияния ряда факторов, в частности, удорожания строительных материалов, энергоносителей, логистики, строительно-монтажных работ и т. п.

Больше всего подорожали энергоемкие и импортозависимые материалы (цемент, минвата, керамогранит, газоблок) — примерно на 30%, бетон и арматура — на 10−15%.

Четвертый фактор — инфляция. В условиях нестабильной экономики недвижимость традиционно воспринимается как инструмент сохранения средств, дополнительно поддерживающий спрос.

Пятый — миграционные процессы. Киев остается центром тяготения для внутренне перемещенных лиц и возвращающихся в столицу. Это создает дополнительное давление на рынок жилья.

Больше деталей читайте в нашей статье: