37
Город в городе как бизнес-модель: где экономия может превратиться в прибыль
— Недвижимость
Еще пять лет назад автономность дома от внешних сетей была нишевой прихотью для загородных коттеджей. Сегодня это критерий, определяющий цену квадратного метра и скорость продажи. Массированные атаки на энергетическую инфраструктуру изменили саму логику спроса: покупатель смотрит не только на локацию и цену, но и на то, продержится ли дом без света, воды и отопления недели подряд.
Девелоперы ответили на этот запрос не точечными решениями вроде генератора во дворе, а системным продуктом — автономными жилыми комплексами и микрогородами, где вся инфраструктура спроектирована как единый контур. И именно в этой точке экономия на коммунальных рисках превращается в новую бизнес-модель для застройщиков, управляющих компаний и инвесторов.
Украинские примеры
Нам удалось пообщаться с представителями застройщика Sensar Development, создающего новый формат городской жизни в Ужгороде, и его масштабный проект — Central Park. Этот проект является самым большим жилым кварталом Закарпатья формата «город в городе».
Central Park это 13 га обустроенной территории с собственной набережной и развитой инфраструктурой, включающей: бассейн, школу и клинику. В целом этот квартал насчитывает 2810 квартир, при этом 60% территории — парковая зона. Кроме того, на территории будут представлены еще и инфраструктура известных брендов — McDonald’s, ТЦ с Сильпо, Sport Life.
В девелопере подчеркивают, что для них «город в городе» — прежде всего о создании полноценной среды для жизни, а не просто жилой застройки.
«Мы исходим из того, что современный человек должен получать рядом с домом максимум необходимого для повседневной жизни: возможность работать, заниматься спортом, отдыхать, решать бытовые вопросы, пользоваться сервисами и проводить время с семьей. Поэтому разница заключается не просто в наличии коммерции на первом этаже. Речь идет о комплексной расширенной инфраструктуре, которая формирует отдельную экосистему внутри проекта», — отмечает Марк Марченко, СЕО и основатель Sensar.
Например, человек может с утра поработать в коворкинге, после работы пойти в спортзал или бассейн, а необходимые покупки или бытовые вопросы решить в пределах комплекса. Действительно, в таком случае формируется совсем другое качество жизни: меньше времени в пути, меньше лишних поездок и больше времени на себя и семью.
Другой пример — проект Vlasne Misto в 7 км от Киева. Это не жилищный комплекс, а концепция нового города на 450 гектарах с дополнительными 150 гектарами под отдельный энергетический парк, построена вокруг десяти экономических кластеров — от энергетики и агросектора до медицины и образования.
Логика команды проекта сознательна: сначала инфраструктура и рабочие места, затем масштабирование жилья во избежание судьбы моноэкономических городов. По заявленной модели, оборот экономики города на полную мощность должен составить около 2,8 млрд евро в год, а общий объем инвестиций во все кластеры на горизонте 15 лет оценивается в 2,5 млрд долларов.
В проект вложено около 100 млн долларов, преимущественно в землю, инженерию и проектную документацию, а первая очередь собственного энергокластера мощностью 75 МВт солнечной генерации с накоплением запланирована на 2026−2027 годы.
Для инвесторов открыто несколько инструментов участия: долговые с ориентиром 10−12% годовых на пять лет, партнерские — от 16% годовых через долю в фонде совладельцев и накопительная программа, где вклад 20 тыс. долларов должен вырасти до 50 тыс. за пять лет с возможностью обмена на квадратные метры.
Также под концепцией «город в городе» существуют и проекты девелопера blago в Ивано-Франковске и Черновцах. Там автономное энергообеспечение через крышные котельные и генераторы, подземная транспортная инфраструктура с зарядными станциями для электромобилей, частные образовательные учреждения и большие рекреационные зоны в пределах комплекса.
Это пример более локального масштаба — не новый город, а автономный квартал в составе существующего. Модель воспроизводима для средних застройщиков, без необходимости покупать сотни гектаров земли.
Технологическая база автономии
В основе таких проектов лежит не одна технология, а комбинация нескольких контуров, закрывающих базовые потребности жителей, независимо от городских сетей.
Энергетика — это ядро модели. Речь идет о солнечных электростанциях с системами накопления (BESS), крышных котельных и генераторах как резервном контуре, а также о микросетях (microgrid), которые позволяют комплексу балансировать производство и потребление электроэнергии внутри собственного периметра.
В продвинутых проектах эта микросеть может работать по принципу «умной» — с IoT-платформами, которые в реальном времени перераспределяют излишки энергии между домами или даже продают их наружу, когда внешняя сеть восстанавливается и нуждается в поддержке.
Например, в Sensar Development внедряются современные инженерные решения, в частности конденсационные газовые котлы, позволяющие более эффективно использовать газ и оптимизировать расходы на отопление и горячую воду по сравнению с другими системами. Также в их проектах предусмотрены: резервное питание, системы безопасности, видеонаблюдение, закрытые территории и укрытия.
В девелопере отмечают, что это особенно важно сегодня, когда вопросы бесперебойности и безопасности стали неотъемлемой частью качественного жилья.
Второй контур — вода и отходы: собственные очистные сооружения и системы водоподготовки, сортировки и переработки мусора, иногда — вертикальные теплицы для продовольственной автономии. Третий — инженерия и транспорт: подземная инфраструктура, зарядные станции для электромобилей, укрытия, интегрированные в общий план застройки, а не достроенные постфактум.
Ключевое отличие от «умного дома» в том, что автономия здесь проектируется на уровне квартала или города, а не отдельной квартиры. Это позволяет распределить капитальные затраты на генерацию, очистку воды или резервное питание на сотни или тысячи единиц жилья — и сделать то, что для одного домохозяйства экономически неэффективно, рентабельным в масштабе.
Где у этой модели деньги
Для застройщика автономность — это, прежде всего, инструмент дифференциации и эффективной продажи: квартиры и дома с гарантированным резервным питанием и водоснабжением продаются быстрее и по более высокой цене, чем среднерыночные аналоги. Это уже фиксированный тренд рынка недвижимости после масштабных отключений. И дальше модель усложняется.
Вместо классической логики «продал метры — вышел из проекта», застройщики все чаще оставляют за собой долю в операционной инфраструктуре: коммерческие объекты или энергопарк, а формируют общую собственность, совладельцами которой становятся жильцы и партнеры. Это превращает одноразовую продажу в источник долгосрочного операционного дохода.
Эти слова подтверждают и в Sensar Development, где отмечают то, что сейчас арендатор более требователен, поэтому все чаще выбирает не просто квартиру, а определенный образ жизни.
Кроме того, как подчеркнули в компании, для него важны не только площадь, планировка или ремонт. Имеет значение то, что находится за дверью квартиры. В частности, речь идет о среде. Фактически, люди сравнивают уже не квадратные метры, а качество жизни.
«Чем больше потребностей человека можно закрыть в пределах одного комплекса, таких как сильная инфраструктура, тем выше его ценность для арендатора. Объект с развитой инфраструктурой имеет больше аргументов для потенциального арендатора и может быть более конкурентным на рынке», — говорят в Sensar.
Для управляющей компании автономная инфраструктура — это новый центр прибыли, а не просто статья расходов на обслуживание. Если комплекс имеет собственное поколение, КК может продавать электроэнергию жильцам по модели, аналогичной розничному поставщику, или балансировать излишки с внешней сетью, когда и требует поддержки в пиковые часы.
Для инвестора логика меняется наиболее сильно. Вместо покупки квадратного метра и надежды на рост цены, такие проекты предлагают несколько форматов участия с разным профилем риска и доходности: долговые инструменты с фиксированной доходностью и коротким горизонтом, партнерское участие в прибыли операционных кластеров с более высокой потенциальной доходностью, или накопительные программы, где вклад конвертируется.
Диверсификация дохода между несколькими кластерами — энергетика, коммерция, сервисы — снижает зависимость от одного источника выручки, что для инвестора принципиально отличается от классической ставки на один девелоперский проект.
Риски, которые следует считать отдельно
Модель привлекательна, но не безрискова. Капитальные затраты на собственное поколение и очистные сооружения существенны, а окупаемость даже небольших солнечных инсталляций для частного потребления в Украине обычно составляет 6−8 лет. Этот горизонт закладывается в себестоимость проекта и, наконец, в цену для конечного покупателя.
Продажа электроэнергии на рынок требует лицензирования и работы по правилам, которые регулятор может изменять. При этом масштабные проекты типа Vlasne Misto несут классический риск выполнения: чем длиннее горизонт — десять-пятнадцать лет — тем выше зависимость от макроэкономической стабильности, доступа к финансированию и темпам самого строительства. Государство со своей стороны поддерживает тренд программами энергоэффективности и компенсациями резервного питания, что снижает часть капитальных затрат для меньших проектов, но не устраняет риск для крупных инфраструктурных инвестиций.
Вывод
«Город в городе» перестает быть маркетинговым слоганом и приобретает все более искреннее понятие. Это значит, что человеку не нужно выезжать за пределы своего ЖК, поскольку все рядом — магазины, садик, школа, клиника, ТЦ, спортзал. Кроме того, «город в городе» становится операционной моделью, где энергонезависимость — не дополнительная опция, а источник выручки для по меньшей мере трех сторон: застройщика, который продает быстрее и дороже; управляющей компании, получающей новый центр прибыли на генерации и сервисах; и инвестора, который вместо ставки на один объект недвижимости покупает долю в диверсифицированной экономической системе.
Для инвестора это тоже важная тенденция. Он вкладывает деньги не просто в квадратные метры, а в объект, вокруг которого создается среда и постоянный спрос.
Поделиться новостью
