2057
Доходная недвижимость как финансовый инструмент: почему REIT становятся альтернативой депозитам и ОВГЗ
— Недвижимость
В этой статье с условными примерами и упоминанием исторических диапазонов доходности рассказываем о том, какую прибыль генерируют REIT-фонды и почему они эффективнее таких инструментов, как депозиты и ОВГЗ.
Роль REIT-фондов и прибыльность
REIT (Real Estate Investment Trusts) — это способ инвестировать в доходную недвижимость без покупки конкретной квартиры или офиса. Инвестор покупает не «стены», а долю фонда, владеющего портфелем объектов: бизнес-центрами, складами, торговыми центрами, гостиницами, жилыми комплексами.
Фонд собирает арендные платежи с арендаторов, платит расходы на содержание и управление, а чистый денежный поток распределяет между инвесторами в виде дивидендов. Во многих юрисдикциях REIT обязаны выплачивать большую часть прибыли, поэтому их модель изначально ориентирована на регулярный денежный доход его инвесторам.
На практике REIT часто воспринимаются как «облигации плюс недвижимость». С одной стороны, инвестор получает периодический доход — как купон по облигации или проценты по депозиту. С другой — владеет активом, стоимость которого может расти вместе с рынком недвижимости.
О том, насколько эффективны в плане доходности REIT-фонды, высказался коммерческий директор инвестиционной компании S1 REIT — Виктор Бойчук.
«Длительное время банковский депозит был базовой станцией для украинцев, но сегодня он перестал выполнять функцию приумножения капитала. А что же на самом деле? Ставки в 10−13% в гривне едва покрывают реальную инфляцию. Если учесть налоги, то инвестор в лучшем случае выходит „в ноль“. ОВГЗ, объем которых по сравнению с маем прошлого года вырос более чем на 61%, стали хорошим временным решением благодаря отсутствию налогов, но это все равно фиксированный доход, не растущий вместе с рынком. Поэтому запрос на REIT-фонды — это запрос на „умные деньги“. Классические „депозитчики“ ищут инструмент, который дает от 10% именно в валюте и имеет реальное обеспечение в виде недвижимости, которая исторически всегда растет в цене. Но, по факту, некоторые фонды недвижимости могут давать до 15−16% годовых в валюте», — рассказывает эксперт.
Отметим, если в условном примере годовой депозит дает 10−15% в гривне, а ОВГЗ — 15−18%, то дивидендная доходность публичных REIT часто колеблется в диапазоне 10−16% в год в валюте.
Разница в том, что реальная общая доходность REIT включает еще и изменение рыночной стоимости доли — как у акций.
К слову, в фондах S1 REIT планируемая прибыль составляет до 10,4% годовых в валюте. Кроме того, в новом фонде на базе торгового центра первичная инвестиция составляет всего 1 тыс. гривен, что позволит недвижимости конкурировать с банковскими депозитами не только по удобству, но и по доступности. Также компания закрывает все вопросы по управлению доходными объектами. Для инвестора это настоящий пассивный доход.
Отметим, что S1 REIT имеет три инвестиционных фонда. К примеру, капитализация, то есть рост стоимости актива одного из них, — S1 ВДНХ, по словам коммерческого директора, за прошлый год составила +5,7% в валюте. Это дополнительный плюс к дивидендной доходности инвесторов фонда. Так, за период с апреля по декабрь 2025 года общая годовая доходность этого фонда составила 16,9% в долларе или 20,5% в гривне*.
В то же время, как отметил Виктор Бойчук, следует подчеркнуть налоговую эффективность дохода от РЕИТов.
«Депозит — это минус 23% вашего дохода в пользу государства. В REIT-фондах налоговая нагрузка существенно меньше (14% вместо 19% НДФЛ), что позволяет оставлять больше прибыли „в кармане“ инвестора. Второе, защита от девальвации. Депозит в гривне — это всегда риск курсовых колебаний. Доходная недвижимость в S1 REIT фактически привязана к валюте, что делает ее естественным хеджем против падения гривны. И третье — двойной доход. Банк платит вам только процент. РЕИТ-фонды предлагают и дивидендные выплаты, и капитализацию — рост стоимости самого объекта», — говорит Виктор Бойчук.
Доходность REIT формируется из двух основных компонентов: дивидендов и роста стоимости тела инвестиции. На размер дивидендов влияют средние арендные ставки, структура договоров (фиксированные ставки либо привязка к инфляции), доля заполненных площадей, операционные расходы, цена привлеченного долга.
В среде роста ставок и удорожания кредитов фонды с высокой долговой нагрузкой могут терять часть прибыли на обслуживание долга, что уменьшает дивиденды. В периоды экономического подъема, когда спрос на аренду и ставки растут, REIT часто демонстрируют лучшую динамику, чем «фиксированные» инструменты вроде депозитов и ОВГЗ.
Второй компонент — изменение стоимости активов фонда, соответственно влияющее на рост стоимости тела инвестиции — это делает REIT похожими на акции. Инвестор получает возможность зарабатывать не только на дивидендах, но и на росте капитализации фонда, если рынок оценивает его портфель дороже.
За долгие периоды в некоторых развитых рынках общая годовая доходность REIT (дивиденды плюс рост. — Авт.) составила около 9−12% в год, что исторически было соразмерно или даже выше широких индексов акций, но с краткосрочными периодами падения в десятки процентов во время кризисов. Для сравнения: высококачественные облигации в таких периодах давали более скромные, но более равные результаты.
Если перевести это в условный «портфельный» пример: инвестор с горизонтом 10+ лет может держать, скажем, 50% в консервативных инструментах (депозиты, ОВГЗ), дающих условные 8−12% годовых в гривне, и 20−30% в REIT, рассчитывая на среднюю доходность около 9−11% в валюте за длительный период, но готовый к существенным колебаниям. Такое сочетание позволяет скомбинировать предсказуемость денежного потока по депозитам и ОВГЗ и потенциал роста и диверсификации через глобальный рынок недвижимости.
Преимущества REIT-фондов
Ликвидность — одно из главных преимуществ REIT. Если инвестор владеет физической квартирой, продать ее быстро, без дисконта и с минимальными затратами сложно. Долю в публичном REIT можно продать на бирже в течение торгового дня, если это международный рынок. В Украине это реализовано из-за обратного выкупа или продажи доли на вторичном рынке. При этом вернуть свою инвестицию можно за считанные часы или один рабочий день.
Для сравнения: депозит часто либо «закрыт» до конца срока, либо преждевременное расторжение ведет к потере начисленных процентов, а продажа ОВГЗ во вторичном обращении требует брокера и готовности принять рыночную цену, которая может отличаться от номинала.
REIT, особенно большие и ликвидные, упрощают этот выход: инвестор видит текущую цену покупки сертификата в приложении и может продать свою долю в несколько кликов в смартфоне.
Можно сказать, что ОВГЗ — это идеальный сейф для среднесрочных планов. REIT — это фундамент роста вашего капитала.
«В облигациях номинал зафиксирован: сколько бы ни росли цены на услуги или жилье, вы получите ровно ту сумму, которая указана на вашей облигации. В случае с REIT ваша доля растет вместе с рынком. То есть ваши деньги сохраняют свою реальную, а не просто номинальную стоимость», — подчеркивает Виктор Бойчук.
Риски
Отдельный блок — специфические риски REIT, которые важно осознавать. Это риск перегрева отдельных сегментов недвижимости (например, офисного или складского), военные риски, концентрация портфеля в одном регионе или типе арендаторов, а также человеческий фактор — профессионализм менеджмента фонда.
Инвестору важно смотреть не только на дивидендную доходность за последний год, но и на структуру портфеля, публичную отчетность и аудиты, историю управленческих решений, динамику показателей фонда, прозрачность раскрытия информации.
Хорошо структурированный REIT с доказанным опытом и диверсифицированным портфелем может стать прочной частью инвестиционной стратегии, но это уже шаг от «депозитного» мышления, как сохранить до мышления, как приумножить.
Отметим, рисковый профиль REIT отличается от классического банковского депозита. Депозит в рамках гарантированной суммы — это по сути ставка на устойчивость банка и регуляторной системы, с фиксированной ставкой и очень низкой волатильностью.
ОВГЗ — ставка на платежеспособность государства и его макрополитику: в нормальных условиях это тоже низкорисковый инструмент, но с привязкой к инфляции, процентным ставкам, валютным колебаниям.
REIT зависят от другого набора факторов: состояния рынка аренды, уровня занятости площадей, темпов строительства и спроса, качества менеджмента фонда. Если рынок недвижимости входит в фазу спада, растет вакантность, снижаются арендные ставки, это быстро отражается на доходах фонда.
Вывод
Подводя итог, REIT — это мостик между рынком недвижимости и публичными рынками капитала. Они дают возможность получать доход от реальных объектов, не покупая их напрямую, и совмещают регулярные выплаты с потенциалом роста капитала.
Для консервативного инвестора, привыкшего к депозитам и ОВГЗ, REIT могут стать логичным следующим шагом: инструмент с более высокой ожидаемой доходностью и лучшей диверсификацией, но и с большей ответственностью за выбор фонда, более длинным горизонтом инвестирования и готовностью выдерживать рыночные колебания.
Если воспринимать их не как «замену депозита», а как дополнительный класс активов в портфеле, REIT могут существенно усилить общий баланс между доходом, риском и ликвидностью.
* «Инвестиции в фонды „С1 ВДНХ/Оболонь“ защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Запланированная прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не являются гарантией доходов в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником. »
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.
Поделиться новостью
