Что делать с большой суммой денег после продажи квартиры, авто или бизнеса

122

Что делать с деньгами после продажи жилья, авто или бизнеса, источник фото: pexels

Получить сразу большую сумму от продажи квартиры, авто или бизнеса — значит не просто получить деньги. Это значит получить капитал, которым нужно правильно распорядиться.

Первое, что часто делает человек, ищет, куда быстро положить деньги: на депозит, в ОВГЗ, недвижимость или другие доступные инструменты. Но когда речь идет о существенном капитале, вопрос должен звучать не только «куда вложить деньги?», но прежде всего: как сохранить капитал, как им правильно управлять и какую роль он должен выполнять для вас и вашей семьи в будущем.

Именно с этого следует начинать.

Сначала — организационные шаги, а не инвестиции

Подтверждение источника средств

Операции от 400 тыс. грн. (или эквивалент в валюте) подпадают под обязательный финансовый мониторинг. Следует заранее подготовить договор купли-продажи, документы на предыдущее право собственности и предупредить банк об ожидаемом поступлении и цели использования средств во избежание блокирования счета. Важно не просто получить деньги, а сформировать понятную и документально подтвержденную историю своего капитала.

Как отмечают в Advance Finance Alliance, компании, уже 18 лет создающей капитал, а также предоставляющей украинцам и украинскому бизнесу по вопросам сбережения и инвестиций готовые решения, регулирование ежегодно становится строже.

«Капитал — это не просто большая сумма денег на счету. Это система, которую нужно правильно организовать, защитить и определить, какую роль она должна выполнять в вашей жизни и жизни последующих поколений», — отмечают в компании.

Налоги

Перед тем как принимать какие-либо решения по дальнейшему использованию средств, необходимо закрыть налоговые вопросы. Условия налогообложения зависят от вида проданного актива, количества таких операций в течение года, срока владения активом и других обстоятельств.

Отметим, первая продажа недвижимости за год, которым владели более 3 лет, — не облагается налогом; второй и последующие — 5% НДФЛ + 5% военный сбор. Первая продажа авто за год — без налога, вторая — 5%+5%, третья и далее — 18%+5%.

В случае продажи бизнеса (корпоративных прав) облагается налогом не вся сумма, а только инвестиционная прибыль — разница между ценой продажи и стоимостью взноса — по ставке 18%+5%. При необходимости расчеты следует проверить вместе с бухгалтером или налоговым специалистом.

Резерв на ближайшие месяцы

Не весь капитал нужно сразу привлекать в работу. Часть средств должна оставаться максимально ликвидной — не как инвестиция, а как «подушка» на 6−12 месяцев текущих расходов, пока выстраивается портфель. Его задача не приносить максимальный доход, а обеспечивать стабильность и возможность не принимать финансовых решений под давлением обстоятельств.

После того, как вы получили значительный капитал, сделайте паузу. В Advance Finance Alliance считают, что перед тем, как капитал заработает, необходимо понять его структуру и задачи. Порядок действий, рекомендуемых совершать, это:

закрыть налоговые вопросы и документально зафиксировать происхождение средств;
сформировать ликвидный резерв на 6−12 месяцев расхода семьи;
проанализировать реальные ежемесячные расходы;
определить, какую часть капитала необходимо сберечь;
понять, какой доход и в какие сроки вы хотите получать;
определить горизонт работы капитала;
после этого выбрать соответствующие инструменты и сформировать структуру работы с капиталом.

Самая распространенная ошибка — начинать с вопроса: «Куда вложить деньги?». Но это последний этап, а не первый.

Сначала необходимо понять сам капитал: его происхождение, объем, структуру, потребности семьи, будущие цели и сроки, в течение которых эти средства могут работать. Только после этого можно переходить к вопросу инструментов.

Портфель из семи классов активов

Отметим, инвестиции должны быть распределены минимум по семи классам активов, и ни один из них, даже самый любимый, не должен занимать львиную долю портфеля.

1. Фондовый рынок — национальный и международный. Вход в международные бумаги — через брокерский счет (украинский или иностранный брокер с доступом к NYSE/NASDAQ или европейским биржам); на национальном рынке — акции и облигации украинских эмитентов, торгуемых на Украинской бирже. Это один из двух классов с наибольшим весом в портфеле — горизонт здесь длинный (от 3−5 лет), а ликвидность высока для международных бумаг и умерена для украинских.

2. Недвижимость — рентная и спекулятивная стратегии, в частности через REIT-фонды (коллективные инвестиции в недвижимость без прямого владения объектом и без хлопот с арендаторами или ремонтом). Второй «большой» класс по приоритету наряду с фондовым рынком: горизонт средний-длинный, ликвидность низкая для прямого владения и выше для REIT-фондов.

3. Финансовые инструменты — депозиты, обеспеченные ссуды, банковские металлы. Самый ликвидный и простой класс, база портфеля. Обеспеченный заем (под залог недвижимости или имущества) часто дает более высокую доходность за депозит при сравнимом риске, если заемщик проверен. Банковские металлы (золото, серебро в учетной форме банка) — инструмент для консервативной части портфеля, без физического хранения.

4. Цифровые активы — криптовалюта. Самый волатильный класс с высоким потенциалом и высоким риском; хранение следует распределять между горячим и холодным кошельком, а вход — делать частями (усреднение стоимости), а не одним платежом на пике рынка.

5. Венчур — участие в синдикатных фондах. В Украине для этого есть не менее трех площадок: «Толока», AI Lab, Startup. vc — они позволяют частному инвестору присоединяться к венчурным соглашениям коллективно, с меньшим чеком входа, чем в случае самостоятельного поиска стартапов. Горизонт — самый длинный в портфеле (5−10 лет), ликвидность — практически нулевая к моменту выхода фонда из инвестиции (продажа доли, IPO, поглощение).

6. Бизнес — инвестиции в формате пассивных франшиз: капитал работает в чужой операционной модели (франчайзер ведет операционку), инвестор получает часть прибыли без необходимости самому управлять точкой. Горизонт средний, доходность привязана к конкретной бизнес-модели и региону.

7. Коллекционное — инвестиционные монеты, рынок искусства, часы, исторические артефакты. Нишевый класс с более длинным горизонтом и специфической ликвидностью (нужен покупатель именно на этот предмет), но традиционно устойчив к инфляции и рыночным шокам. Требует экспертизы в конкретной нише — иначе высока вероятность переплатить или купить подделку.

Почему именно недвижимость

Именно на REIT-фондах стоит остановиться отдельно, ведь сейчас в Украине этот инструмент инвестирования приобретает все большую популярность. Получая деньги от, например, продажи авто или бизнеса, человек задумывается о покупке жилья в аренду. Но, не проще ли обратить внимание именно на коллективное инвестирование в доходную недвижимость, это реальный актив, потенциально сочетающий регулярный доход от аренды и рост стоимости самого объекта.

Инвестирование в доходную недвижимость через RЕIТ-фонды позволяет приобрести долю в недвижимости, а операционное управление полностью делегировать профессиональной команде. Так, например, в S1 REIT инвестор через сертификаты становится совладельцем активов фонда, а доход формируется за счет арендного потока и роста стоимости актива.

Если сравнивать между покупкой квартиры в аренду и RЕIТ-фонды, то здесь стоит обратить внимание на такой момент:

«Покупка квартиры под аренду предполагает, что значительная сумма ваших денег, если не вся, концентрируется в одном объекте. Еще примерно такую же сумму придется потратить на ремонт, мебель и обустройство. А дальше инвестор берет на себя поиск арендаторов, обслуживание, контроль и различные операционные вопросы.

Модель RЕIТ-фондов может быть интереснее, если человек хочет получать пассивный доход от недвижимости, но не тратить на это свое время. Или просто нет значительной суммы на покупку «целой» квартиры или коммерческого помещения. Или все эти факторы работают одновременно", — подчеркнул коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук.

Преимущества RЕIТ-фондов над самостоятельным управлением недвижимости

Главным преимуществом, по словам Виктора Бойчука, является то, что инвестор покупает себе не еще одну работу, а актив.

«Если человек самостоятельно покупает квартиру для сдачи в аренду, то мы уже знаем, что этим нужно заниматься. В случае REIТ-фондов эти операционные процессы берут на себя специалисты, для которых это полноценная работа. Они даже уплатят за инвестора налоги, а инвестор просто будет получать на свою карточку ежемесячные дивиденды», — отметил коммерческий директор S1 REIT.

Второй момент — доступ к объектам, которые отдельный частный инвестор часто просто не может приобрести самостоятельно. К примеру, торговый центр. Через сертификаты RЕIТ-фонда можно стать совладельцем профессиональной жилой или коммерческой недвижимости. Не покупая одновременно весь объект. Зайдя меньшей частью, как к примеру фонд S1 Plaza Позняки*, активом которого является торговый центр. Стать совладельцем ТЦ можно всего от 1 тыс. гривен.

*Инвестиции в фонды защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Планируемая прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не гарантируют доходы в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником. — Ред.

Также к преимуществам REIT-фондов Виктор Бойчук относит:

прозрачность модели. RЕIТ-фонды подотчетны и контролируются НКЦБФР;
понятен механизм выхода из инвестиции. Продать квартиру на вторичке может быть непросто или долго. А вот продать инвестиционные сертификаты фонда можно как самостоятельно на вторичном рынке, так и путем обратного выкупа;
экспертиза профессиональной команды, которой можно делегировать анализ и управление.
стоимость и доходность исторически привязана к доллару США. То есть это нивелирует уровень инфляции национальной валюты.

К слову, что касается инфляции, то за последние десять лет она в среднем составляет около 4% в год. Как отмечают в Advance Finance Alliance, «просто лежащий» капитал за три года теряет примерно 12% покупательной способности. Люди считают риск инвестирования и не считают риск неинвестирования.

Если вы все же не до конца уверены в том, куда лучше вложить деньги, полученные от продажи авто, жилья или бизнеса, то здесь вам может пригодиться финансовый консультант, которым и является AFA.

Так, выслушав ваш запрос (какой капитал есть, из чего он сформирован, какие цели и в какие сроки, какой опыт инвестирования уже был, кто еще участвует в финансовых решениях в семье и т. п.), компания готовит несколько сценариев — с разными горизонтами и разной скоростью достижения цели. В конце концов, клиент выбирает подходящий, и только тогда они переходят к документам.

Что касается документов, то это требует законодательство об идентификации и финансовом мониторинге. В частности, в перечень, которые нужно предоставить, входят: паспорт, налоговый номер, заполненный опросник и подтверждение источника происхождения средств.

В AFA отмечают, что полный перечень отличается для физических и юридических лиц, и высылают его сразу после выбора формата сотрудничества. Весь этот процесс сопровождается персональным менеджером.

Ликвидность и горизонт: коротко

Быстрее всего конвертируются в наличные деньги финансовые инструменты и международные ценные бумаги — от нескольких дней до недель.

Недвижимость, украинские акции и коллекционные активы требуют месяцев для продажи по адекватной цене. Венчурные инвестиции — самый длинный и наименее ликвидный класс: деньги фактически заморожены до выхода фонда из портфельных компаний. Это следует учитывать при распределении: чем ближе горизонт цели (например, планируемая покупка недвижимости за год), тем большая доля капитала под нее должна оставаться в ликвидных классах.

Логика распределения

Принцип прост: в портфеле должно быть понемногу из каждого класса, а не ставка на один инструмент. Самые большие доли предлагаем отдавать международному фондовому рынку и недвижимости — это исторически наиболее предполагаемые генераторы долгосрочной доходности. Но даже эти два приоритетных направления не советуем доводитьть выше 30% каждое, особенно сейчас, когда уровень неопределенности — и в экономике, и в ситуации безопасности — требует более широкого подстрахования, а не концентрации.

Остальные капиталы распределяются между другими пятью классами — финансовыми инструментами, цифровыми активами, венчуром, бизнесом и коллекционным сегментом — пропорционально риску-профилю, горизонту и уровню осведомленности самого инвестора: чем меньше человек разбирается в конкретном инструменте (крипта, венчур, коллекционные активы), тем меньше и аккуратнее должна быть его часть на старте.

Справка Finance.ua

Иллюстративный пример распределения для более консервативного профиля (не рекомендация): фондовый рынок — 25%, недвижимость/REIT-фонды — 25%, финансовые инструменты — 20%, бизнес/франшизы — 10%, венчур — 8%, цифровые активы — 7%, коллекционное — 5%. Пропорции изменяются в зависимости от возраста, горизонта и терпимости к риску конкретного человека.

Ребалансировка

Портфель с таким количеством классов требует периодического пересмотра — раз в квартал или, по меньшей мере, раз в год. Если один класс (чаще всего — цифровые активы или фондовый рынок во время ралли) вырос и начал занимать заметно больше установленного потолка, часть прибыли следует фиксировать и перераспределять в просевшие или отстающие классы — это и есть практическая реализация правила «не более 30% на класс».

Типичные ошибки

Самая большая ошибка после получения крупного капитала — не в том, что человек вкладывает в «неправильный» инструмент, а в том, что вкладывает все в один.

«Даже небольшой капитал лучше распределять между разными инструментами. Тогда вы не будете зависеть от одного сценария или одного рынка. Доходная недвижимость может быть важной частью портфеля, но не обязательно единственной. Именно диверсификация позволяет лучше балансировать потенциальную доходность и риски», — говорит коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук.

Вторая по распространенности — воспринимать депозит или ОВГЗ как стратегию, а не как тренировочную площадку перед выходом в более широкий портфель.

Третья — игнорировать организационную часть (документы, налоги, финмониторинг) и сталкиваться с блокировкой счета или штрафами уже после того, как деньги распределены по инструментам.

Четвертая — заходить в волатильные классы (крипта, венчур) большой суммой сразу под влиянием хайпа вместо постепенного вхождения и проверки собственной толерантности к риску.

Пятая — забывать о ребалансировании и позволять одному выстрелившему классу незаметно захватить половину портфеля.

Если учесть именно недвижимость, а точнее — REIТ-фонды, то здесь, по словам Виктора Бойчука, также влияет заявленная процентная доходность, а именно то, что человек смотрит только на нее и не разбирается, из чего она формируется и как вообще работает бизнес-модель.

Если же вы только начинаете, то здесь, по мнению Бойчука, следует избегать следующих ошибок:

игнорирование затрат на управление и простой (арендный риск);
отсутствие диверсификации;
эмоциональный выбор вместо холодного расчета.

Итак, подытоживая, Бойчук отметил то, что стоит заранее определить инвестиционный горизонт и понять, насколько быстро вам могут понадобиться эти деньги.

Также, по его мнению, не стоит смотреть только на хорошую цифру доходности. Надо разобраться, в какой именно актив вы инвестируете, кто им управляет, из чего формируется доход, какие риски, проверить документы-лицензии и репутацию компании, ведь хорошая инвестиция — это та, механику которой вы понимаете до того, как перевели деньги.

Но и это еще не все. Так, в Advance Finance Alliance, когда вы получили большую сумму, советует обращать внимание на:

изменение образа жизни под разовую сумму. Продажа бизнеса или недвижимости — это событие, а не новый уровень дохода. Но расходы поднимаются быстро и не опускаются.
инвестиции «по совету знакомого» без разбора. Наибольшие потери, которые наблюдали в компании, — не рискованные инструменты, а деньги, отданные человеку, которому доверяли лично, или в проект на хайпе и предлагает большие умножения, без гарантии и четкой модели заработка.
игнорирование налогов. Человек считает чистую прибыль, забыв о 18% НДФЛ и 5% военного сбора, а потом получает совсем другую цифру.
промедление. Возьмите 60−90 дней на структурирование: налоги, документы, резерв, расчет целей. Но не превращайте паузу в год — лежащие без движения деньги теряют стоимость тихо и незаметно.
раздел капитала по назначению, а не по настроению. Резерв, который никогда не инвестируется. Ядро, работающее долго и консервативно. Только после этого — часть, которой вы можете позволить себе рисковать. Не наоборот.
оценку партнера, а не процентов. Смотрите, сколько лет компания на рынке, как она проходила кризисы, говорит ли она с вами о рисках прямо, понят ли вам договор без юриста, и есть ли у нее реальное обеспечение по сделкам. Слишком высока обещанная доходность — это не преимущество, это предупредительный сигнал.

К консультанту целесообразно обращаться тогда, когда капитал нуждается в системном подходе к его сохранению, приумножению и управлению рисками. Самостоятельно инвестировать можно, если вы хорошо понимаете конкретный инструмент, его риски и готовы самостоятельно контролировать все процессы.

В то же время ваш капитал заслуживает профессионального управления и не должен зависеть исключительно от вашего времени, опыта или личной вовлечённости.