38
Аренда квартиры без договора: что нужно знать владельцу и арендатору
— Личные финансы
Гражданский кодекс Украины предусматривает письменную форму договора найма жилья. В то же время, отсутствие подписанного бумажного документа не всегда означает, что между собственником квартиры и ее жильцом не возникли договорные отношения. О договоренностях могут свидетельствовать переписка, банковские переводы, расписки, факт передачи жилья, внесение платы и другие доказательства.
Об этом пишет Судебно-юридическая газета.
Однако устная договоренность об аренде существенно усложняет защиту прав обеих сторон. Нанимателю может быть сложно вернуть аванс или обеспечительный платеж, а владельцу — взыскать задолженность, компенсацию за поврежденное имущество или добиться выселения жильцов.
Является ли устная аренда недействительной
Несоблюдение письменной формы договора найма жилья не делает его автоматически недействительным.
Однако если одна из сторон отрицает факт заключения договора или обжалует его условия, суд не может основывать решение только на свидетельских показаниях.
Следовательно, отсутствие полноценного письменного договора не лишает собственника и нанимателя права обратиться в суд. Но каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается.
Без договора между сторонами чаще всего возникают споры по поводу:
- срока пользования квартирой;
- размера и даты внесения арендной платы;
- возможности одностороннего изменения платы;
- оплаты коммунальных услуг;
- размера и назначения средств, переданных при заселении;
- условий возврата обеспечительного платежа;
- начального состояния квартиры, мебели и техники;
- перечня лиц, которые могут проживать в квартире;
- возможности содержать домашних животных;
- проведение текущего и капитального ремонта;
- оснований досрочного прекращения найма;
- срока предупреждения об освобождении квартиры.
Если эти условия не зафиксированы в письменном виде, суд будет устанавливать содержание правоотношений по совокупности доказательств и фактическому поведению сторон.
Основные риски для съемщика
Съемщик, проживающий без надлежаще оформленного договора, рискует не доказать срок, в течение которого имел право пользоваться квартирой. Владелец может отрицать согласованную продолжительность аренды, размер платы или получение денег за последний месяц.
Особенно рискованна передача наличных без расписки. Если владелец отрицает получение средств, подтвердить оплату только показаниями знакомых или соседей может оказаться недостаточно.
Отсутствие акта приема-передачи квартиры также создает риск возложения на съемщика ответственности за существовавшие до его заселения повреждения.
Отдельный риск касается денег, которые в обиходе называют «залогом», «депозитом», «броней», «страховым взносом» или «оплатой за последний месяц». Без письменного определения назначения платежа нанимателю может быть сложно доказать, что эти деньги подлежат возврату.
Основные риски для владельца
Владельцу без договора сложнее доказать размер арендной платы, период задолженности и обязанность жильца оплачивать коммунальные услуги.
Также могут возникнуть проблемы с взысканием стоимости поврежденной мебели, техники или ремонта квартиры.
Без акта приемки-передачи, описания имущества, фотографий, документов о приобретении вещей и расчета стоимости ремонта сделать это гораздо сложнее.
Владелец также не может исходить из того, что отсутствие бумажного договора позволяет выселить жильцов в любое время без соблюдения установленной законом процедуры.
Как владельцу взыскать долг и убытки
Владелец может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы, расходов на коммунальные услуги и ущерба, причиненного повреждением квартиры или имущества.
К доказательствам могут относиться:
- переписка о размере арендной платы;
- банковские выписки за предыдущие месяцы;
- расписки;
- счета за жилищно-коммунальные услуги;
- акт осмотра квартиры;
- фотографии и видеозаписи;
- чеки, договоры и сметы ремонта;
- заключение эксперта о размере ущерба.
Самого утверждения о повреждении имущества недостаточно. Владелец должен доказать как факт нарушения, так и размер заявленного ущерба.
На просроченную денежную задолженность могут начисляться последствия, предусмотренные статьей 625 ГК Украины, — инфляционные потери и три процента годовых, если другой размер процентов не установлен договором или законом.
Каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается. Только скриншоты могут оказаться недостаточными, если другая сторона отрицает их достоверность, авторство или полноту. Поэтому следует хранить оригиналы электронной переписки и устройства или учетные записи, где она содержится.
По материалам: Судебно-юридична газета
Поделиться новостью
