34
Андрей Дацкив: Как после обстрела решать вопрос компенсации в случае повреждения строящегося жилья
— Недвижимость
Несмотря на войну и экономические проблемы, в Украине ведется жилищное строительство. Конечно, этот вид деятельности сейчас очень рискованный: ведь не исключено попадание снарядов, ракет или шахедов в строящийся дом.
Для физических лиц или инвесторов, вложивших средства в строительство, есть вполне обоснованные причины для беспокойства. Ведь им важно понимать, как в таких случаях будет действовать компания-застройщик — в частности, не переложит ли она все дополнительные расходы именно на них.
О договорных отношениях между застройщиком и инвестором
Итак, какие действуют общие правила компенсации для инвестора-физического лица — будущего владельца квартиры или частного дома в случае попадания снаряда в объект?
Для ответа на этот вопрос следует четко понимать, какие договорные отношения сложились между инвестором и застройщиком. То есть какие конкретно обязательства вытекают из той или иной схемы финансирования.
Кроме того, важно понимать юридическую конфигурацию строительства: кто является заказчиком, партнерами заказчика (финансовыми участниками), девелопером и генеральным подрядчиком строительства. Это позволит четко установить лицо, которое в конкретном случае ответственно (и/или является владельцем) за имущество, которое находится на территории строительной площадки (земельного участка).
Важно также понимать, на какой стадии находится строительство и введено ли в эксплуатацию. До момента ввода в эксплуатацию отсутствует объект гражданских прав в его классическом понимании, то есть, собственно, квартиры.
На этой стадии зона ответственности лежит на застройщике. Он же, в порядке, определенном Законом Украины «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (закон № 2518), может зарегистрировать за собой (как заказчиком) специальные имущественные права на неделимый объект. Простыми словами, еще не построенные и не введенные в эксплуатацию квартиры ЖК.
То есть речь идет о строительных материалах, принадлежащих кому-то из участников строительства, но точно не инвестору.
Инвестор может быть спокоен?
Инвестору-физлицу априори не может быть причинен вред. Остальные вопросы относятся к договорному регулированию между инвестором и застройщиком, в частности что касается соблюдения сроков застройки.
Базово необходимо установить, какое имущество повреждено, кто за него отвечает и какое отношение (и имеет ли вообще) к нему конкретный инвестор-физическое лицо.
Если исходить из упрощенного понимания «застройщика» как лица, охватывающего всех участников строительства (заказчика, инвесторов-партнеров, девелопера и генерального подрядчика. — Ред.), то по общему правилу такое лицо может фиксировать ущерб и его размер в порядке, определенном Законом Украины от 23 февраля 2023 года № 29 и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией российской федерации против Украины, и Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной между рф и собой при посредничестве государства Украина.
В то же время отсутствуют компенсационные механизмы, предусматривающие пополнение финансирования строительства на стоимость разрушенного или поврежденного недостроя.
Следует очень внимательно читать положения упомянутого выше Закона № 2923-IX, который хоть и содержит общие положения о возмещении ущерба практически любому движимому и недвижимому имуществу, все же имеет определенные особенности.
В частности, заказчик строительства может получить компенсацию только за повреждение или уничтожение зданий усадебного типа, садовых и дачных домов, в которых на момент повреждения возведены опорные и внешние ограждающие конструкции.
Наряду с этим есть опция для заказчика строительства, при условии первичной государственной регистрации специального имущественного права на объект незавершенного строительства, на компенсацию за составные части объектов строительства (квартиры, другие жилые помещения в здании), которые после принятия в эксплуатацию являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, при условии что на момент уничтожения у объекта строительства были возведены опорные и наружные ограждающие конструкции.
То есть речь идет о введенных в эксплуатацию объектах недвижимого имущества, на которые заказчик строительства зарегистрировал соответствующие промежуточные вещные права в порядке, установленном этим законом.
При условии привлечения средств инвесторов-физических лиц до вступления в силу данного закона инвесторы аналогичных объектов строительства (введенных в эксплуатацию) могут реализовать свои права исключительно самостоятельно. По другим объектам недвижимого имущества (до их ввода в эксплуатацию) законодательство пока не предусматривает механизмов возмещения.
Договоры не всегда могут быть составлены в пользу инвестора
Да, особенно учитывая свою репутацию, потенциальный интерес в последующих объектах строительства и финансовые возможности.
В то же время при любых условиях следует понимать, что попадание снаряда — это общеизвестный факт, являющийся форс-мажором и освобождающий застройщика от ответственности за невыполнение взятых на себя обязательств, в том числе по сдаче объекта в эксплуатацию, регистрации права собственности на готовые квартиры за инвесторами и т. д.
Также нужно понимать, что современные договоры между застройщиком и инвестором уже учитывают обстоятельства, обусловленные вооруженной агрессией и потенциальными рисками, связанными с этим.
В то же время, они могут быть составлены не в пользу инвесторов. Поэтому наш совет — всегда поддерживать здоровый диалог с застройщиком и органом местного самоуправления, а также искать компромисс для решения проблемы, за которую ни одна из сторон не отвечает.
О расторжении договоров с компанией-застройщиком
Могут ли физические лица-инвесторы в случае сильного разрушения домов и квартир расторгнуть договоры с застройщиками и что они в таком случае могут получить? Здесь все зависит от конкретной схемы финансирования и договорных отношений между застройщиком и инвестором.
До вступления закона в силу № 2518 рынок имел большое количество механизмов привлечения средств в строительство. Наиболее распространены ФФБ и ФОН, инструменты совместного инвестирования (через КУА, деривативы, целевые облигации, предварительные договоры, опционы и т. д. ), купля-продажа имущественных прав и жилищно-строительные кооперативы. Фактически девелоперы использовали различные договорные конструкции, часто сложные и не всегда прозрачные для инвестора.
В случае сильного разрушения объекта строительства вопрос о расторжении договоров инвесторами напрямую зависит от правовой природы их отношений с застройщиком и стадии строительства.
По общему правилу, согласно гражданскому законодательству, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства и его государственной регистрации. До этого момента лицо считается владельцем только материалов, оборудования и другого имущества, использованного в процессе строительства.
То есть объект незавершенного строительства еще не всегда обретает статус недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав.
Отдельно следует учитывать положения Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Это положение вводит механизм регистрации специального имущественного права на будущий объект. Наличие такого права усиливает юридическую позицию инвестора, однако не гарантирует автоматического возврата средств при уничтожении здания.
С 10 октября 2022 года закон № 2518 существенно сузил допустимые способы финансирования. Теперь привлечение средств от физических и юридических лиц возможно исключительно через: договоры купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости; участие в Фонде финансирования строительства; эмиссию целевых корпоративных облигаций.
О ранее заключенных договорах
Ранее заключенные договоры остаются в силе до полного исполнения сторонами обязательств. Отдельно установлен запрет на привлечение средств при отсутствии права на выполнение строительных работ или остановки строительства.
Это имеет важное значение для инвесторов. Фактически они часто приобретают не квартиру как недвижимость, а имущественные права или право требования на будущий объект.
Разрыв договора возможен, в частности, в связи с существенным нарушением договора застройщиком. Существенным нарушением считается такое, что лишает другую сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Если в результате разрушения застройщик объективно не может выполнить обязательство — передать квартиру в определенный срок или вообще завершить строительство — это может быть основанием для расторжения договора в судебном порядке или по договоренности сторон.
В то же время само по себе разрушение не всегда автоматически означает прекращение обязательств. Необходимо анализировать:
- условия конкретного контракта;
- положение о форс-мажоре;
- распределение рисков случайного уничтожения объекта;
- модель инвестирования (ФФС, покупка имущественных прав
и т. п. ).
Таким образом, в каждом конкретном случае решающим является содержание договора и правовая конструкция инвестирования. Именно поэтому инвесторам критически важно анализировать условия договора еще на этапе его заключения, в частности, положение относительно рисков уничтожения объекта и оснований расторжения.
Как получить компенсацию за поврежденное имущество
В настоящее время единственный эффективный способ получения компенсации за поврежденное недвижимое имущество — программа єВідновлення, порядок и условия реализации которой установлены Постановлением КМУ от 21 апреля 2023 г. № 381. Согласно вышеуказанному Постановлению, заявка на компенсацию подается через приложение «Дія».
Однако возмещению подлежат ущерб за повреждение или уничтожение только отдельных видов недвижимого имущества, вроде готовых построенных и переданных в собственность квартир (жилых помещений) в многоквартирном доме (в случае, когда места общего пользования не повреждены, или в случае, когда такие места общего пользования были повреждены, но в дальнейшем были отремонтированы).
К сожалению, ни порядок, ни сам интерфейс приложения «Дія» не предусматривает ни внесения сообщения о повреждении/уничтожении имущества, на которое существуют только имущественные права (на объекты незавершенного строительства), ни возмещение такого ущерба.
Андрей Дацкив, адвокат и партнер юридической фирмы «Алексеев, Боярчуков и партнеры»
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
Также по теме
Жилье на оккупированных территориях: как подтвердить право собственности без доступа к БТИ
Риелторский рынок Украины требует урегулирования: что предлагают в правительстве
Где выросли цены на аренду жилья
Как блэкауты повлияли на рынок аренды в Киеве
Сравнение стоимости аренды квартир и средней зарплаты в разных регионах Украины (инфографика)
Утрата права собственности на землю: как получить компенсацию
