Земля у власність та ПІФ: яку дохідність може отримати інвестор

Після відкриття ринку сільськогосподарської землі влітку 2021 року популярність цього інструменту дедалі зростає.

Про те, яку дохідність можна отримати з цього активу, від чого залежить його ціна та на що варто звертати увагу, розповів під час свого виступу в рамках Invest Fest комерційний директор «Твоє Коло», професійний інвестор в нерухомість та експерт Audit of Sales — Єгор Лісничий.

Експерт одразу перейшов до динаміки вартості землі в різних регіонах України, зокрема до ціни за гектар у доларовому еквіваленті.

Лісничий зазначив, що найбільше на земельних інвестиціях заробили ті, хто зайшов на ринок одразу після його відкриття. Тоді вартість активів була нижчою, а орендна дохідність могла становити близько 7% річних від вкладеного капіталу.

Сьогодні ціна землі та вартість оренди вже зросли, однак, за словами експерта, можливості для заробітку все ще залишаються. Ринок активно розвивається, а попит на землю зберігається. Показовим є те, що окремі угоди вже укладаються за ціною близько $9 тис. за гектар.

<i>Джерело: Твоє Коло</i> — *Джерело: Твоє Коло*

Окремо Лісничий зупинився на тому, від чого залежить ціна гектару. На його думку, головними показниками є:

розмір масиву;

ціна оренди;

регіон;

безпека;

ґрунти;

логістика;

конкуренція.

Особливо експерт радить звертати увагу на термін дії договору оренду — дуже важливий показник, адже змінити щось за умови оренди ділянки, яка розрахована на 15+ років, можна буде за рік чи два до кінця дії цього договору.

Якщо ви все ж вирішили інвестувати в землю, то для цього у вас є два шляхи — земля у власність (пряме володіння земельною ділянкою) та пайовий інвестиційний фонд (REIT) — колективне інвестування через фінансовий інструмент.

Беручи до уваги землю у власність, то умови інвестування тут такі:

поріг входу (6 тис. доларів — вартість однієї ділянки в 2 га);

прогнозована капіталізація — до 20 % річних в доларах. Але, як підкреслив Лісничий, є кейси більше, ніж ця цифра;

рекомендований період інвестування: 3−6 років;

середній дохід від оренди — 3−8% річних у гривні.

Як приклад стосовно землі у власність, то тут спікер навів дані «Твоє Коло»:

Якщо ви вирішили інвестувати у землю, то тут інвестор радить звертати увагу на:

обирайте регіон, де працюють не менше 3 агровласників;

збирайте ділянки поруч або консолідуйтеся з іншими чи через управляючі компанії, які це пропонують;

не погоджуйтеся на підписання оренди на новий термін або закріпіть умови перегляду ставок, адже оплата має бути за гектар;

обирайте компанії з визначеною стратегією: кому вашу ділянку потім будуть продавати.

Якщо розглядати ПІФ, то тут ваші кошти консолідуються з іншими інвесторами та професійно управляються. Тобто, прибуток розподіляється пропорційно вкладеній сумі; інвестор отримує інвестиційний сертифікат, що підтверджує його частку в фонді. Згодом він може продати цей сертифікат і вийти з фонду, отримавши свій прибуток.

Також щодо ПІФ існує й реінвестиція, де інвестор отримує:

сформований портфель земельних активів;

диверсифікація за областями, орендарями і термінами оренди;

професійне управління;

прогнозовану дохідність у 15% річних в доларі.

Зазначається, що поріг входу до ПІФ «Реінвестиція» становить від 122 сертифікатів, де вартість кожного станом на кінець липня становить 1454,20 грн. Водночас ті, хто інвестував у цей інструмент два роки тому, сьогодні могли б отримати чималий прибуток у разі продажу.

Тож, на що звертати увагу, коли обираєте ПІФ?

Лісничий виділив сім складових:

1. Регламент: з’ясуйте, якими активами може заповнюватися фонд. Уважно вивчіть документацію та інвестиційну декларацію.

2. Оцініть, які активи вже придбано на фонд. Аналізуйте поточний склад активів та їхню якість.

3. Термін дії: максимальний прибуток інвестор отримує під час ліквідації фонду. Враховуйте власний інвестиційний горизонт.

4. Історія виплати дивідендів. Перевірте регулярність та розмір виплат.

5. Динаміка зростання вартості сертифікатів. Оцініть історичну прибутковість за тривалий період.

6. Бізнес-репутація засновників фонду. Дослідіть досвід та професіоналізм команди.

7. Відгуки поточних інвесторів. Знайдіть незалежні відгуки та оцінки інвесторів.

Що ж зрештою обрати — землю у власність чи фонд?

Спікер навів особливості кожного з варіантів.

Лісничий радить звертати увагу на:

реальні кейси продажу та ринкові ціни;

параметри ділянки;

конкуренцію, безпеку, великий масив;

термін оренди під вашу стратегію.

Експерт радить обирати стратегію наперед: купувати під довгу оренду чи під консолідацію та швидкий перепродаж.

Наостанок інвестор наголосив на тому, що земля у власність найкраще підходить тим, кому важливий контроль і право власності, а ПІФ — для тих, кому важлива ліквідність та диверсифікація.