Ринок первинки в 2025 році: де житло подорожчало найбільше (інфографіка)

102

У 2025 році середня вартість квадратного метру новобудов зростала майже в усіх містах України. Як і в минулому році, 2025 рік не став простішим для будівельної галузі. Подорожчання будматеріалів, дефіцит кадрів та зростання заробітної плати підштовхували ціни на первинному ринку вгору. Додатковий вплив мали геополітичні події, зокрема вибори Трампа та потенційне «завершення війни», що додало оптимізму покупцям і девелоперам.

Про це свідчать підсумки 2025 року для ринку нерухомості від ЛУН.

Зростання собівартості будівництва

За останній рік собівартість будівництва продовжила зростати, головним чином — через збільшення оплати праці. В структурі робіт цей показник зараз займає 10−20% на квадратний метр.

На ріст ціни впливає і зростання цін на матеріали, газ та електроенергію, логістику та пальне. Крім того з’явилися нові статті витрат, пов’язані з енергонезалежністю та безпекою. Вони збільшують кінцеву вартість проєкту.

Міста-лідери зростання цін

Рекордсменами зростання середньої вартості квадрату, що будується, стали Одеса, де за рік метр новобудов додав +19% в гривні та Хмельницький, де середня вартість квадратного метра новобудов здорожчала на 14%. Також двозначне подорожчання у відсотках було зафіксоване в Луцьку, Житомирі та Тернополі (+12% за 12 місяців), а також в Івано-Франківську та Чернігові (+10%).

Найдорожчі новобудови

При цьому найдорожчими в Україні по середній вартості квадратного метра все ще залишаються новобудови Львова, хоча за рік вони додали лише +6%.

Цікаво, що вперше від початку повномасштабної війни в трійці міст з найдорожчою первинкою відбулись зміни. На першому місці, як було зазначено, знаходиться Львів з середньою вартістю квадрату новобудов 58,6 тис. грн. На другому — столиця, де середній квадратний метр новобудов коштує 55,3 тис. грн. А ось на третє місце наприкінці 2025 року вийшли новобудови Одеси з середньою ціною 47,1 тис. грн, витіснивши з цієї «сходинки» Ужгород, де вартість «середнього квадрату» за 12 місяців не змінилась та залишилась на рівні 46,8 тис. грн.

Кількість нових квартир

Загалом в країні за три квартали поточного року ввели в експлуатацію 6,52 млн кв. м житла. Найбільше — в Київській області, житловий фонд якої від початку року збільшився на 1,37 млн кв.м. В столиці за цей же період було здано в експлуатацію 0,76 млн кв.м. Тобто будівельники столичного регіону забезпечили майже третину (32,7%) зданого цьогоріч житла.

Також непогано попрацювали забудовники Львівщини, які в поточному році вже здали в експлуатацію 0,76 млн нових квадратних метрів. Не набагато відстали від них будівельники Одещини, де побудували 0,61 млн кв. м житла — це, до речі, більше ніж було здано за весь минулий рік (0,58 млн кв. м).

Якщо ж говорити не про абстрактні «квадратні метри», а про кількість зданого житла, то за 12 місяців (період 1, 2 та 3 квартал 2025 року+4 квартал 2024 року) в країні з`явилося більше 41 тис. нових квартир. Найбільше в Києві, де за цей період здали в експлуатацію 12850 квартир, що майже на 20% більше, ніж торік (за 1, 2 та 3 квартал 2024 року+4 квартал 2023 року). А ось Одеса показала найбільший приріст готових квартир — тут закінчили будувати 6740 квартир, що на 127% більше, ніж торік.

Найбільший попит спостерігається на 1-кімнатні квартири. Обсяг їх продажів складає близько 50%, 2-кімнатні квартири — це 33%, 3-кімнатні — 16%, а дворівневі біля 1%.

Активність девелоперів

Наприкінці 2025 року можна обрати майбутню квартиру майже у 2150 проєктах, дві третини з яких — багатоквартирні ЖК, а третина — котеджні містечки. При цьому більшість новобудов, де ведуться продажі, зосереджена в Києві та Київській області — тут можна придивитись житло в 406 ЖК та 355 котеджних містечках.

Якщо у відсотках, то девелопери столичного регіону пропонують своїм інвесторам чверть (27%) активних житлових комплексів та більше половини (57%) активних котеджних містечок. На другому місці — девелопери Львівщини, де відкриті продажі у 265 ЖК (18% загальної кількості) та 94 КМ (14%).

В Києві та області цьогоріч спостерігалося неймовірне зростання активності девелоперів: в 2025 кількість нових проєктів зросла на 70% у порівнянні з минулим роком.

Нові проєкти в 2025 році

Незважаючи на всі виклики, українські девелопери виводять на ринок нові проєкти. Так, від початку 2025 року року в країні відкрились продажі в 214 ЖК.

Найбільше нових проєктів з’явилося у Львові та області — з січня по грудень девелопери представили інвесторам 63 нових ЖК. На другому місці за кількістю стартів — девелопери Київщини (без врахування столиці), які цьогоріч відкрили продажі у 28 нових ЖК. Від них трішки відстали забудовники Івано-Франківщини та Закарпаття, які в поточному році вивели на ринок 22 та 19 нових проєктів відповідно. А п’яте місце в цьому «рейтингу активності» посіли девелопери столиці, які в поточному році розпочали продажі в 17 нових ЖК.

Для порівняння: у 2024 році в Києві було запущено 6 нових проєктів, а в Київській області — 19. Тобто цьогоріч обсяги виводу на ринок нових ЖК в столиці та столичному регіоні зросли на 85%, у порівнянні з минулим роком.

Мінімальна вартість квартир та «єОселя»

Щодо цін на первинці в розрізі мінімальної вартості цілої квартири, то наприкінці 2025 року вона найнижча в Сумах — $23,2 тис. або 1 млн грн. А найвища у Львові — мінімальна вартість майбутньої квартири на первинці в місті Лева становить $61,7 тис. або 2,6 млн грн, що в 2,5 рази більше, ніж в Сумах.

Розмір мінімальної вартості квартири формує ще один ключовий індикатор сучасної української первинки — середню суму першого внеску за пільговою іпотекою «єОселя». Нині це вагомий параметр, адже саме в 2025 році програма переорієнтувалась на житло від забудовників (яке або ще будується, або збудоване не більше 3 років тому), тож цей показник допомагає українцям оцінити свій потенціал як можливого учасника програми.

Найвищу суму першого внеску доведеться заплатити за готові квартири у Львові — тут він становить 636 тис. грн за квартиру вартістю 3,2 млн грн. Це відчутно більше, ніж навіть в столиці, де середній перший внесок на найдешевшу готову квартиру від забудовника становить 532 тис. грн, а коштує вона 2,7 млн грн.

Якщо ж розглядати по єОселі квартири, які ще будуються, то «найвищий чек» також у Львові. Середній перший внесок на найдешевшу майбутню квартиру на первинці становить 525 тис. грн при її вартості 2,6 млн грн. На другому місці — Дніпро, з рівнем першого внеску 475 тис. грн за майнові права на майбутню квартиру вартістю 2,4 млн грн. На третьому — Київ, де перший внесок за таку квартиру по єОселі становить 463 тис. грн — при вартості майбутнього житла в 2,3 млн грн.