1527
Дмитро Савчук: ринок землі. Як, де і за скільки ви купуватимете землю?
— Аграрний ринок
Ринок землі стає ближчим до нас з кожним днем. Ви можете посипати голову попелом, але заперечувати цей факт вже не можна. До того ж, якщо врахувати, що сірий ринок землі в Україні існує вже не один рік, то ця реформа – це скоріше виведення з тіні в правове поле чинного ринку.
Зараз у парламенті зареєстрований законопроект №2178, який дозволяє відійти від ворожіння на кавовій гущі і більш детально поговорити про найближчі перспективи землекористувачів.
Який вигляд матиме механізм продажу землі?
У разі ухвалення ВР законопроекту №2178, правомочності власників підмораторних сільгосп земель, поповняться ключовим правом – правом вільного розпорядження своєю приватною власністю, в тому числі шляхом продажу або іншим способом відчуження землі.
Суб’єктами права власності на земельні ділянки сільгосп призначення можуть бути: громадяни України, юридичні особи, створені за законодавством України, а також держава і територіальні громади. Законопроектом № 2178 не передбачено введення новел до самої законодавчої моделі цивільного обороту нерухомості і землі, зокрема. Тому для успішного продажу земельної ділянки сільгосп призначення вам необхідно:
1. Наявність сформованої земельної ділянки в базі Державного земельного кадастру.
2. Наявність інформації про державну реєстрацію права власності на базі Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
3. Дотримання переважного права орендаря на купівлю земельної ділянки (за умови, що земельна ділянка перебуває в оренді на момент нотаріального посвідчення угоди).
4. Наявність експертної грошової оцінки земельної ділянки.
5. Оплата обов’язкових держмита і зборів.
6. Оплата нотаріальних послуг.
Звертаємо увагу продавців земельних ділянок на зобов’язання враховувати переважне право орендарів на купівлю земельних ділянок за умови оплати ними ціни, за якою вона продається. Тому, якщо знехтувати переважним правом орендаря, ви ризикуєте бути залучені в довготривалий судовий спір про розірвання угоди купівлі-продажу вашої земельної ділянки сільгосп призначення.
Скільки буде коштувати земля?
В цілому економічне обґрунтування ціноутворення землі буде прямо залежати від багатьох факторів, серед яких: тип ґрунту, його показники родючості, природні властивості і кліматичні умови його використання. Вплив на мінімальну ціну на ринку можуть надати і показники нормативної грошової оцінки експертної грошової оцінки сільгосп земель, які можуть братися учасниками ринку землі, за мінімальну позначку ціни.
Що стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, які перебувають у громадян України або юридичних осіб у постійному користуванні або використовуються ними на праві довічного успадкування, їх викупна ціна буде прямо відповідати показникам нормативної грошової оцінки кожної земельної ділянки.
Зараз на тіньовому українському ринку землі, орієнтовна вартість землі сільськогосподарського призначення за приблизними підрахунками становить $1,3-2 тис. За 1 га, залежно від показників економічної привабливості та цінності активу.
За прогнозами деяких експертів, у найближчий рік після запуску ринку землі в Україні існує реальна перспектива підвищення вартості земель сільськогосподарського призначення, і, за деякими прогнозами, ціна може зрости до $2-3,5 тис. за 1 га.
Зміна вартості сільгосп землі безпосередньо залежатиме від економічних показників попиту і пропозицій, а також від фактичного обороту землі на ринку.
Яким буде механізм купівлі землі?
Процедура купівлі сільгосп земель не буде відрізнятися від тієї, що використовується зараз в цивільному обороті України. Для мінімізації ризиків та купівлі земельної ділянки сільгосп призначення пропонуємо звертати увагу на наступні фактори:
1. Наявність сформованої земельної ділянки в базі Державного земельного кадастру.
2. Наявність державної реєстрації права власності продавця в базі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
3. Наявність у продавця доказів у дотриманні законних процедур припинення права оренди або будь-яких інших майнових прав на землю третіх осіб.
4. Наявність у продавця доказів у дотриманні законних процедур припинення переважного права орендаря на купівлю земельної ділянки (за умови, що земельна ділянка перебуває або перебувала в оренді).
5. Наявність експертної грошової оцінки земельної ділянки, яка відповідає ринковій ціні.
До моменту ухвалення того чи іншого рішення рекомендуємо потенційним покупцям проводити due diligence (юридичний аудит) сільгосп землі, що в свою чергу дозволить нівелювати більшість ризиків інвестиції в земельний актив.
Додатково зазначаємо, що Кабмін в представленому законопроекті ввів антимонопольний запобіжник на ринку землі у вигляді обмежень за сукупними площами земельних ділянок, які можуть бути у приватній власності громадян України і юридичних осіб, створених за законодавством України, з урахуванням пов’язаних фізичних осіб або юридичних осіб, що мають спільного кінцевого бенефіціара:
- у межах однієї області або АРК Крим площа не повинна перевищувати 15% земель сільгосп призначення такої області або АРК Крим;
- у межах території України площа не повинна перевищувати 0,5% всіх земель сільгосп призначення.
Порушення сторонами таких обмежень спричиняють як мінімум — відмову в державній реєстрації переходу права власності і як максимум — є підставою для примусового відчуження земельної ділянки новим власником.
Купувати-продавати? Яку стратегію варто обрати при відкритті ринку?
При виборі стратегії продажу рекомендуємо стежити за змінами в законодавчій площині регулювання ринку землі, а також звертати значну увагу на активність самих гравців ринку. На позитивну економіку майбутньої угоди може так само вплинути обтяження земельних ділянок довгостроковими майновими правами (арена, емфітевзис) і можлива присутність на ринку іноземних інвесторів, які можуть досить активно боротися за наповнення свого земельного банку в Україні, і можуть виступити серйозними опонентами національного агробізнесу в гонитві за земельними активами.
У випадку з потенційними покупцями рекомендації будуть протилежні тим, що пропонувалися потенційним продавцям.
Рекомендуємо потенційним покупцям вже зараз зайнятися пошуком цікавих для інвестиції земельних активів, що в подальшому дозволить вам істотно заощадити тимчасові і матеріальні ресурси. Можливим стратегічним і юридичним інструментом для придбання майбутнього земельного активу можуть бути довгострокові договори оренди землі або емфітевзису, а також попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки.
Пропонований законопроект не є ідеальним і має достатньо недоробок і проблем. Виходячи з важливості питання про майбутнє ринку землі, припускаю істотне внесення змін до цього законопроекту або ж формування нового порядку денного у вигляді нової законодавчої ініціативи.
Дмитро Савчук, юрист ЮФ TOTUM
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
