844
Олександр Гаврилюк: відкриття ринку землі. Про що варто задуматися?
— Аграрний ринок
Відкладення земельної реформи істотно не позначиться на розвитку аграрної галузі в поточному році. Однак цей крок сприяє розвитку тіньового ринку землі, а також бюрократичним та юридичним витратам для компаній галузі.
Мораторій на продаж земель сільгосппризначення діє в Україні з 2002 року і відтоді є одним з найбільш дискутованих і заполітизованих питань в країні. Очевидно, що земельна реформа здатна стимулювати пожвавлення інвестиційного клімату. Але противники відкриття ринку землі наводять аргументи про законодавчу і номінальну неготовність України до такого повороту.
Тож чи настільки поганий закритий ринок землі, як про нього говорять?
Черговий виток в історії земельної реформи пов’язаний з вимогою МВФ про відкриття ринку землі. Крім цього в 2018 році Європейський суд з прав людини визнав існування заборони на продаж землі утиском прав людини і зобов’язав Україну найближчим часом вирішити це питання.
Відомо, що в задачах українського уряду є підготовка законопроекту про обіг сільгоспземель, також такий законопроект розробляє профільний комітет Верховної Ради. Однак, в кращому випадку, цей документ запрацює в Україні в 2020 році.
Всупереч розхожій думці про те, що найбільшою мірою у відкритті ринку зацікавлені українські агрокомпанії, агровиробництво вже давно адаптувалося до існуючої схеми оренди землі і прекрасно себе почуває в поточних умовах.
Це можна легко перевірити, наприклад, подивившись на результати капітальних інвестицій в сільське господарство за останні два роки. За 2016 і 2017 роки обсяги таких інвестицій зросли на 114%.
Складність поточної ситуації полягає в тому, що велика кількість дрібних паїв тягне за собою десятки тисяч договорів оренди і вимагає витрачати значні ресурси на адміністрування цього процесу.
В результаті бізнес несе додаткове навантаження за витратами на юридичну, бюрократичну і документальну тяганину.
Однак тіньовий ринок обігу землі існує. І часто такі угоди відбуваються за рамками офіційної статистики. Як результат – з одного боку, держава не розуміє реальну ситуацію на ринку, з іншого – селяни не завжди можуть отримати кращу вартість за свій пай.
Відсутність конкуренції між покупцями знижує вартість, яку могли б отримати власники земельної ділянки за інших умов.
Крім того, не секрет, що аграріям вигідно укладати договори оренди на тривалі терміни. Але через старіння власників більшості нинішніх паїв сьогодні компанії галузі все частіше стикаються з ризиком зміни власника за вже укладеною угодою (через його смерть) і невизначеністю з правовим статусом таких договорів.
Така ситуація суттєво обмежує бажання українських аграріїв здійснювати великі проекти, які могли б стати додатковим стимулом однієї з ключових галузей в економіці України.
Чи варто сподіватися на нове економічне диво?
Сьогодні багато говорять про те, що земельна реформа залучить масштабні зарубіжні інвестиції в Україну. Чи так це? При всіх успіхах України в питаннях проведення реформ, наша країна залишається високо ризиковим ринком. З цієї причини слід очікувати, що низький рівень захисту приватної власності на першому етапі обмежить потоки інвестицій з боку міжнародних компаній, але при успішному проходженні України всіх намічених етапів реформ, такий прогноз дійсно є реалістичним.
Потрібно визнати той факт, що в Україні на сьогодні немає грошей для повномасштабної скупки землі. Таких великих коштів не мають ні багаті українці, ні банківська система.
Крім цього купівля землі, як напрямок вкладення коштів інвестора, буде конкурувати з іншими інвестиційними проектами і зовсім не факт, що саме земельні вкладення переможуть в цій боротьбі.
На сьогодні у аграрних підприємств є в столі маса інвестиційних проектів з високим рівнем віддачі, на які бракує фінансування, і замороження коштів у нерухомості у вигляді купівлі землі може не опинитися в пріоритеті.
Тому очевидно, що оживити ринок здатне лише суттєве вливання коштів іноземними інвесторами.
Очевидно також, що продаж землі поступово призведе до її подорожчання і, відповідно, підвищення вартості оренди та користування.
Аграрії будуть більш ретельно підходити до оцінки земельних ділянок та аналізу обґрунтованості витрат, що в цілому підвищить їх ефективність.
Це також означає, що агровиробники будуть зацікавлені в збереженні якості земельних угідь і будуть готові вкладати в неї інвестиції для підвищення врожайності.
Зокрема, в довгострокових проектах на власній землі зацікавлені компанії, що спеціалізуються на садівництві та вирощуванні виноградників, для яких стабільність володіння ділянками є наріжним каменем бізнесу.
Ще однією проблемою, яку може вирішити відкриття ринку землі, є розпаювання землі на дрібні ділянки і неефективність управління земельним фондом.
Консолідація земель, мабуть, може стати одним з ключових досягнень земельної реформи. Поки складно прогнозувати, як цей процес відбуватиметься на практиці. Можливо, для того, щоб ринок пройшов етап реформи найбільш безболісно, земельну реформу варто почати з продажу земель, які сьогодні перебувають в комунальній і державній власності. Це також дозволить вивести ціни на землю на конкурентний рівень при відкритті решти ринку землі.
Ще один крок, над яким варто задуматися до відкриття ринку землі, – стратегія держави щодо галузі в цілому.
У ряді європейських країн уряди свідомо підтримують філософію дрібного фермерства, створюючи економічні стимули для таких аграріїв.
Деякі країни використовують тактику, при якій володіти земельною ділянкою може тільки особа, яка має аграрну освіту і довгострокові плани роботи в цій галузі, що обмежує доступ до землі непрофільних фінансових інвесторів.
Який би шлях не обрала Україна, важливо, щоб він був усвідомленим і враховував інтереси як селян, які володіють землею, так і самої галузі.
Олександр Гаврилюк, партнер, Керівник галузевої практики агропромислового сектора KPMG в Україні
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
