Ринок нерухомості-2018: як змінювалися ціни на квартири і правила для забудовників


Ринок нерухомості-2018: як змінювалися ціни на квартири і правила для забудовників

На ринку нерухомості в Україні в 2018 році було чимало змін. Ціни на квартири практично заморозились, оренда стабільно продовжувала зростати, а для забудовників ввели нові правила. Сайт “Сегодня” розповідає, що було з українським ринком нерухомості цього року.

Ціни на квартири
Ще на початку 2018 р. експерти говорили, що різких перепадів у цінах на квартири не буде. Ринок нерухомості почав падати ще під час кризи в 2008 р. У 2012-му ситуація трохи стабілізувалася, але вже через два роки ринок знову зіткнувся з рекордним падінням. Експерти відзначають, що в 2014 р. ціни на квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісяця. Головними причинами стали різке знецінення гривні, падіння купівельної спроможності громадян та нестабільна ситуація на сході країни.

Згідно з підрахунками Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, на 1 жовтня 2018 року було встановлено ​​оціночну собівартість будівництва квадратного метра житла на рівні 11 849 грн. Але підвищувати ціни на квартири було зовсім не резонно через масову відсутність попиту.

Різні портали з нерухомості показували різну статистику, але в цілому зростання цін так ніде і не було зафіксовано. Як правило, спроби аналізу сходилися на тому, що ціни або просіли на 5-10%, або стабілізувалися. До слова, в звіті Нацбанку за липень також було сказано, що вперше за чотири роки ціни на нерухомість стабілізувалися і перестали знижуватися.

За результатами досліджень різних порталів нерухомості, середня ціна за квадратний метр квартири в Києві на грудень 2018 р. становила 1030 доларів, тоді як в 2017 р. вартість була понад 1200 доларів. Приблизно така ж ситуація і в інших великих містах – Харкові, Львові, Одесі та Дніпрі.

Житло в новобудовах стабільно залишається на порядок дешевшим, ніж на вторинному ринку. В середньому різниця в ціні становить близько 10%, і таке співвідношення тримається багато років.

В останні роки забудова в великих містах України досягла свого піку, але споживчі настрої українців все-таки не покращилися. Уже в період з січня по червень цього року в країні ввели в експлуатацію майже на 30% будинків менше, ніж за аналогічний період минулого року.

“За кількістю новозбудованих квартир на 1000 осіб населення торік Україна випередила ЄС (2,9 в порівнянні з 2,8). Водночас, за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається Європі (менше 400 квартир на 1000 осіб населення порівняно з 486 в Євросоюзі”, – йдеться в останньому “Звіті про фінансову стабільність” НБУ.

Таким чином, в Україні зараз будується дуже багато житла, але купити його українці часто не можуть. Для того, щоб квартири купували швидше і охочіше, забудовники максимально знижують ціни, через що нерухомість на первинному ринку залишається набагато дешевшою, ніж на вторинному ринку.

Оренда квартир
Якщо ціни на купівлю квартир в 2018 р. трохи знижувалися, то ось з орендою такого не сталося. В Україні стабільно залишається дуже високою ціна орендного житла. Так, відповідно до опублікованого на початку року індексу Numbeo, середня зарплата в Україні становила 7670 грн, а от середня ціна оренди однокімнатної квартири недалеко від центру міста – 8293 грн; відзначимо, у випадку з індексом Numbeo скоріше йшлося про середні дані щодо великих міст України: Києва, Одеси, Харкова. Причому в інших країнах таких невідповідностей немає.

Найдорожче оренда житла обійдеться в столиці України – в Києві, тут середня ціна на однокімнатну квартиру буде близько 8 тис. грн. Звісно, можна знайти й дешевші варіанти, але в центрі міста здається дуже багато елітного житла за відповідну оплату. У Львові середня ціна оренди становить трохи більше 6 тис. грн, в Харкові і Дніпрі ціни схожі – десь 5,5-6 тис. грн. В Одесі специфіка оренди злегка відрізняється, тут дорожче коштує житло, розташоване близько до моря, а не до центру самого міста – 6,5 тис. грн.

Через те, що ринок орендного житла в Україні ніяк не контролюється, він залишається одним з найбільш тіньових і, водночас, динамічних. На ринку представлені як великі агентства, орендодавці у яких мають по кілька десятків квартир, так і приватні особи, які здають свою житлоплощу.

Нові правила для забудовників
У 2018 році одним з наймасштабніших нововведень стала зміна державних будівельних норм (ДБН) “Планування і забудова територій”.

Зміни торкнулися щільності і поверховості забудови. Так, тепер максимальна щільність забудови становить: для 4-поверхових будинків – 45% площі кожного гектара, для 5-8-поверхових – 40%, для 12-25-поверхових висоток – не більше 30%. ДБН також обмежують і поверховість будівель. У містах з населенням до 50 тис. осіб. не може бути вище трьох поверхів, в більших (100-150 тис. осіб) – тільки 9-поверхівки, і лише в мегаполісах – будинки висотою понад 20 поверхів, правда, теж майже без обмежень.

З’явилося поняття “зеленої лінії” – це означає, що не можна забудовувати парки та рекреаційні зони, і “блакитної лінії”, яка обмежує висотність будівель. Також нові ДБН забороняють будувати паркінги на території житлових комплексів. Альтернативою повинні стати підземні гаражі або відкриті майданчики в 300-500 м від будинку.

Нові норми передбачають створення безбар’єрного проїзду для осіб з інвалідністю, тобто будуть знижені бордюри для заїзду і з’їзду на тротуарах, з’являться доріжки для інвалідних колясок, острівці безпеки на нерегульованих переходах і т.д.

Реконструкція та будівельна амністія
Крім усього вищезгаданого, в 2018 р. були й інші зміни в сфері нерухомості. Так, уряд досі намагається вирішити проблему із застарілим житлофондом. За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 року в Україні понад 50% житлового фонду застаріло і потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м кв.) і зовсім були непридатні для життя. Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі об’єктів, які необхідно реконструювати – це переважно хрущовки і сталінки. Щоб розв’язати цю проблему, є два шляхи: реконструювати будинки або ж знести їх, якщо вони абсолютно непридатні для життя.

Відповідно до закону, який був прийнятий ще в 2006 р., щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згоду 100% жителів. Такі норми робили реконструкцію та знесення житла абсолютно неможливими. У новому законопроекті, який розробляє Мінрегіон, цю норму замінили. Незабаром, для початку реконструкції потрібна згода тільки 75% мешканців, а не всіх. У міністерстві пояснюють: те, які будинки підлягатимуть знесенню, і реконструкція яких неможлива без відселення, буде визначатися на підставі проектної документації на реконструкцію, яка пройшла відповідну процедуру обговорення та затвердження.

Передбачається, що мешканців таких будинків будуть відселяти в межах кварталу (мікрорайону), який реконструюється. Також мешканцям потрібно надати умови не гірші, ніж ті, які у них були.

З 22 вересня 2018 року набрав чинності порядок ведення державного реєстру прав на нерухомість в новій редакції. Головною інновацією стало те, що що був створений реєстр об’єктів нерухомості, в якому буде надана інформація про технічні характеристики об’єктів нерухомості, чого раніше в Україні не було.

Ще одне важливе нововведення – будівельна амністія, яка поширюється на індивідуальні житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також на господарські будівлі та споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, побудовані в період з 5 серпня 1992 р. про 9 квітня 2015 р. без дозвільних документів.

Таким чином, ринок житла в Україні в цьому році не стояв на місці, а активно розвивався. Крім того, був написаний не один законопроект, покликаний врегулювати цю сферу, але поки всі вони – справа майбутнього.

Анастасія Іщенко

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
В Контексті Finance.ua
Опитування