1745
Андрій Зінченко: іпотечне кредитування в Україні. Вчора. Сьогодні. Завтра?
— Кредит&Депозит
Історія іпотечного кредитування в Україні – приклад переплетення об’єктивних і суб’єктивних факторів економічного, освітнього, глобалізаційного і публічно-управлінського характеру.
П’ятдесят два мільйони українців на рубежі міленіуму бажали вирішити квартирне питання, але на тлі політико-економічних потрясінь банально не було грошей. Заробітні плати у більшості були невеликими, а масового кредитування ще не було.
Як потенційні продавці, так і покупці начебто були на ринку. Але трудова та інші види міграції вносили свою лепту. Угод на старіючому житловому фонді здійснювалося відносно мало.
Зазначений період збігся з активним розвитком банківського сектору як такого. Особливо з початком масового виходу на вітчизняний ринок іноземного капіталу. Останній бачив у великій країні свого роду еквівалент «поля чудес». Потрібно лише закопати свої золоті монети першими. Застовпити ділянку побільше, і чекати поростей захищених правової та судової системи. Гарантувала рясний урожай чи не найкраща Конституція того часу.
Наслідки такої інвестиційної концепції для іноземців сьогодні вже відомі, але не були очевидними в ті роки.
Широкий вихід на ринок банківських продуктів як для забудовників, так і для фізичних осіб призвів до цікавих наслідків. Так раніше житлове питання вирішувалося досить традиційними шляхами: тривалими намаганнями заощадження на купывлю, спадкуванням, химерними формами обміну і, що важливо, орендою.
Оренда житла, за відсутності капіталу для придбання власного, роками забезпечувала споживачів розміщенням, а власників вільних квадратних метрів – додатковим доходом. Все було зрозуміло.
Минав час. Агресивний маркетинг банківських продуктів відкрив для багатьох споживачів, і в першу чергу орендарів, чарівний світ реклами компаративних фінансових розрахунків. Він розкрив їм очі на, як кажуть копірайтери, факт, що продає: орендний платіж за проживання в чужому житлі в якийсь момент став не сильно відрізнятися від щомісячного ануїтетного платежу за обслуговування кредиту за вже своє житло. Тонкощів з боку не розумів майже ніхто. Включаючи самих банківських працівників низової ланки. Платити, нехай і довго, але за своє житло було куди цікавіше, ніж все життя за орендоване без зрозумілих перспектив зібрати на купівлю самостійно.
Банки підвищили градус агресивності проникнення. Іпотечна схема кредитування, особливо за хороших початкових внесків, дозволила наростити видачу кредитів зацікавленим особам. Закрутилося…
Ще вчора кульгавий ринок нерухомості не просто підбадьорився. На тлі збільшення кількості угод показав небачене зростання цін. Логіка продавців часто відповідала кейнсіанській – раз купують по Х, то треба б підняти ціну до У, а раз і по У купують, то можна ще підняти. Все ще купують? – ставимо ціну Z – і це не межа! Чистий ринок, якщо не сказати базар.
До марафону долучилися забудовники:
1). Вони самі змогли отримати додаткові ресурси у вигляді кредитів.
2). У чергу до них вишикувалися клієнти, які інвестують у бетон (або квадратні метри – кому як подобається, – авт.). Вони в залежності від ситуації, могли перепродати повітря котловану на стадії декількох поверхів дорожче. Після введення в експлуатацію – ще дорожче.
При цьому за час будівництва самі по собі квадратні метри на ринку сильно дорожчали через попит, який не вщухав, щедро профінансований кредитами. У якийсь момент ринок увійшов у стадію саморозігріву, піднявши ціни до рівня недосяжного, скажімо, середнім вчителем за все життя. На цьому тлі такі фактори попиту, як старіння радянського житлового фонду, бажання людей поліпшити побутові умови сильно втратили в значущості. В умовах відсутності податку на «зайву» нерухомість бетон став новим Клондайком, і «квадратна» лихоманка на ринку нерухомості охопила маси.
У результаті попит на кредити зріс ще сильніше. Логіка постулювала, що не важливо, який відсоток запропонує банк – адже «буде тільки дорожчати» і зростання цін завтра покриє будь-які витрати вчора. Зауважимо, що криптовалюти до того моменту ще не винайшли.
Сильно покращили свій добробут на цьому тлі не тільки ріелтори, але і нотаріуси, які з периферії сформували чергу на ліцензії. До речі: після спаду істерії навколо нерухомості частина нотаріусів вийшла з бізнесу, навіть не зберігши свої архіви, але це вже окрема історія.
Кредити в той час видавалися не стільки на якість, скільки на кількість і швидкість з двох причин:
1) Обсяги були потрібні банкам для завоювання частки на ринку, і за ці обсяги працівники отримували дуже відчутні премії. У результаті кількість кредитів сильно обігнала якість. Це були пролонговані проблеми банків, наслідки яких повинні були відчути на собі в майбутньому вже зовсім інші команди. Оцінка застав по ринку без дисконту в основному з урахуванням очікування зростання цін теж псувала ідилію. Але це все були проблеми майбутніх періодів…
Реальний скоринг позичальника? Об’єктивна оцінка застави без тисяч липових оголошень для підгонки вартості до потрібної? Неформальна перевірка заявлених даних? Реальне роз’яснення обов’язків поручителів? Ні, не чули! (с) Але черга до нотаріусів була розписана іноді на місяці вперед.
2) Масова видача іпотечних кредитів банками в іноземних валютах. Ключовим фактором тут стала традиція в міжкризовий період «прибивати курс цвяхами» і маркетинговий хід банків у вигляді посиленого просування більш низьких, порівняно з гривневими кредитами, процентних ставок за кредитами в іноземній валюті.
В особливо екзотичних випадках це міг бути абсолютно нетиповий швейцарський франк, який позичальники в очі ніколи не бачили, але кредити в них брали! Це, ймовірно, була категорія позичальників, яка постраждала від фінансової неосвіченості і жадібності розробників продуктів найбільше.
Маркетологи підтвердять, що навіть «14,99!!1один» виглядає набагато краще, ніж сухі «15,01». Що вже говорити про різницю в десяток відсотків в рекламному проспекті іпотечного кредиту з успішною усміхненою сім’єю на першому плані.
Про ризик-менеджмент, джерела доходу в інвалюті, поручителів всерйоз не думав ніхто. Період романтичних фінансів був у самому розпалі: графіки на нарадах дивилися в небо, розширювалися штати, з’являлися фінансові менеджери, які вірять в успішність з причини власної винятковості. В народ пішли компанії з управління активами, які багато інвестували в будівництво та нерухомість.
В результаті економічна безграмотність споживача і відсутність відповідного правового регулювання створили дуже небезпечний прецедент, візуалізувати який найкраще наступним прикладом:
«На початку 2008 року родина, що складається з муляра із зарплатою в еквіваленті 700 дол. і шкільної вчительки в декреті у місті Л., купує в іпотеку однокімнатну квартиру в новобудові на околиці за еквівалент 50 000 у.о. Приблизний платіж за кредитом – 400 у.о. Сім’я розраховувала жити на залишок зарплати чоловіка і доходи дружини після виходу на роботу. На початку 2008 року перспективи муляра були стабільними навіть в очах фінансово-кредитних установ – попит на нерухомість, профінансований банками, робив його дуже затребуваним працівником і заробіток мав шанси навіть зрости. Вже в 2009 році все змінилося. Криза 2008-2009 рр. та інший курс іноземної валюти вносять корективи».
Корективи 2008-2009 рр.
Бізнес, що зростав на кредитних ресурсах, сильно зменшив оберти. У кращому випадку зберіг рівні зарплат в національній валюті при падінні її курсу. Ситуація характерна для всіх видів бізнесу, де виручка була не у валюті. Постраждав і забудовник, де був працевлаштований вже знайомий нам муляр.
Наслідки для конкретної сім’ї були вкрай негативними, але водночас передбачені договором та законодавством. Після декількох місяців неплатежів банк ініціював ту частину іпотечної процедури, яку при видачі кредиту скромно не рекламував – житло було оцінено і продано приблизно за еквівалент 22 000 у.о. Що з урахуванням здійснених платежів залишило за сім’єю борг близько 20 000 у.о. Все це в межах одного календарного року і абсолютно законно.
Щоправда, виплила проблема бездисконтно оцінених застав, коли навіть після відбирання житла такий позичальник продовжував залишатися у площині права боржником банку на пристойні суми. Адже 50 000 у.о. у нашому прикладі коштувала всього лише однокімнатна квартира на околиці, а не типова трикімнатна квартира у центрі. При цьому в заставах значилася далеко не тільки сама нерухомість, що купується.
Рівень соціальної напруги досяг серйозних висот. І хоча банки абсолютно законно мали право звертати стягнення на невиплачені іпотечні об’єкти, зробити це було не завжди легко. Позичальники, з одного боку, вживали контрзаходів, наприклад, у вигляді зареєстрованих неповнолітніх. З іншого – навіть продаж за ринковою ціною заставного майна не завжди виводила баланс в нуль.
Активізувалися юридичні компанії, які обіцяли мало не повний захист від стягнень. З’ясувалося, що частина об’єктів передавалася в заставу без земельних ділянок та перспективи навіть судових розглядів виявлялися туманними.
Банки пропонували переведення кредитів у національну валюту, що влаштовувало не всіх і не завжди. Колишні спортсмени вже було згадали 90-ті і швидко організували колекторські агентства, але їх запал остудили прокуратури на місцях.
Проблема не мала очевидного вирішення, але рух навколо неї, тим не менш, існував. Особливо з урахуванням того, що більшість іпотечних кредитів були довгими і гасили їх достроково далеко не всі.
Потрібно також відзначити, що зростання курсу з 5 до 8 згодом психологічно сприйнялося суспільством, а власники нерухомості не втрачали надію на відскік цін, в результаті чого ситуація дещо втратила напруження.
Іскра 2014-го
Нова іскра спалахнула в 2014 році. Коли обслуговування довгих кредитів, взятих «по 5», стало вкрай скрутним з очевидних причин.
Ухвалення дискусійного закону “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” врегулювання ситуації фактично перенесло на майбутнє.
За цим законом, відчуження нерухомості, яка є предметом застави або іпотеки, не тільки не допускалося без дозволу власника, а й заборонялося відступати такого роду борги іншим особам.
З одного боку, постраждала в очах громадськості сторона – позичальники – тимчасово врятована від банкірів і начебто можна святкувати хоч тимчасову, але перемогу.
Але рівно до тих пір, поки не з’ясується, що кредити певною мірою видавалися в т. ч. і за рахунок залучення депозитів від населення. І якщо кредити були довгі і з неможливістю продати заставу, то депозити в масі виявилися не більш ніж річні, і їх теж треба повертати.
Держава на допомогу
Історія вітчизняних фінансів знає мінімум три найяскравіші приклади, коли держава фактично рятувала населення від невірно прийнятих фінансових рішень:
- Випадок списання заборгованості за комунальними платежами. Коли суспільство розділилося на тих, хто з останніх сил сплачував рахунки, і тих, хто не платив. У підсумку боржникам по суті все пробачили, чим серйозно демотивували інших.
- Захист банківських клієнтів, які побажали платити менший відсоток за кредитом, погодившись з курсовими ризиками. У підсумку економічно обережні громадяни, які не вступали у вигідні, але ризикові відносини, за які в підсумку, як виявилося, «можна» тимчасово і не платити, – були так само серйозно демотивовані.
- Випадок з компенсацією високоризикових вкладів з великими процентними ставками або оформленими з явними відхиленнями від юридичної логіки начебто кредитних відносин. У підсумку демотивованими виявилися клієнти, які ретельно вибирали фінансові установи.
Насправді прикладів більше, і окремо варто відзначити націоналізацію Приватбанку. Але зазначені вище приклади добре підкреслюють достатню кількість фактів гасіння пожежі за будь-яку ціну. З бюджетної точки зору це вкрай дисипативний (якщо цей термін можна застосувати у фінансах) процес, який в кінцевому підсумку неявно, але прямо позначається на всіх учасниках системи.
Виникає питання про обґрунтованість прийнятого підходу та можливі варіанти виходу із ситуації.
У ключі ст. 3 Конституції напевно важко було б знайти рішення більш гуманні, але водночас стабільність правового регулювання накладає певні зобов’язання. Адже стабільність законодавства є елементом інвестиційного клімату країни в цілому. Про це в числі іншого натякав МФВ у меморандумі, де говорилося про неприпустимість примусової зміни валюти кредитів.
Схоже, що це було пряме відсилання до законопроекту №1558-1 від 23.12.2014, який не тільки вносився на розгляд, але і був ухвалений, відправлений президенту, повернутий із зауваженнями, переголосований, але не подолав вето.
З перипетіями руху документа можна ознайомитися за посиланням. Суть всього полягала в цитаті такого змісту «…Реструктуризація існуючих зобов’язань позичальника… здійснюється шляхом заміни валюти виконання зобов’язань… на національну валюту України за офіційним курсом НБУ на дату підписання кредитного договору…».
Особливо цікавими в цьому контексті виглядали п. 5 та п. 6. пояснювальної записки до законопроекту, які без відсилань до будь-яких розрахунків та логіко-правових обгрунтувань постулювали зокрема про те, що прийняття проекту закону не потребує витрат з бюджетів і сприятиме мінімізації збитків громадян при виконанні своїх кредитних зобов’язань. Також буде сприяти відновленню довіри населення до банків і інших фінансових установ. 27.01.2016 закон був скасований. Завіса.
Надалі МВФ окремої уваги цьому питанню в офіційних меморандумах не приділяв взагалі. Хоча є думка, що це швидше пов’язано з умовно невеликими за мірками міждержавного рівня обсягами самої проблемної заборгованості по іпотеці і її позитивною динамікою. Вона до початку 2016 року становила близько 2 млрд USD в рамках близько 50 тис. договорів, а на початок 2015 року становила приблизно 3,6 млрд USD в рамках 66 тис. договорів. При цьому на початок 2015 року загальний обсяг невиплачених валютних кредитів становив вже більш вагомі 6,5 млрд USD.
Про меморандуми замовимо слово
Тема меморандумів є досить дискусійною, бо в цьому контексті слід згадати, що саме з Меморандуму про реструктуризацію валютних кредитів, підписаного одинадцятьма банками, врегулювання проблеми і починалося.
Але такий різновид документа, що зобов’язує сторони, національним правом не формалізований, тому і виконувати його можна за бажанням, але в рамках чинного права. Це мотивує слабо, зате піар і чекбокси у звітах виходять красивими.
Особливо показовим з позицій сьогоднішнього дня виглядають підписанти: ПАТ “УПБ”, ПАТ “Альфа-Банк Україна”, ПАТ “КБ “Надра”, ПАТ “Банк Михайлівський”, ПАТ “ПриватБанк”, ПАТ “Банк “Грант”, ПАТ “Регіон-банк”, АТ “Дельта Банк”, ПУАТ “Фідо Банк”, ПАТ “Платинум Банк”, ПАТ “Креді Агріколь Банк”.
Останнє недвозначно натякає, що серед банків, яким валютно заборгували клієнти, функціонують на сьогоднішній день далеко не всі, а це означає, що свою думку з цього питання має висловити і ФГВФО.
Він це зробив, затвердивши рішенням виконавчої дирекції від 5.02.18 №372 зміни до нормативних актів Фонду.
Важливим моментом є перегляд черговості погашення заборгованості. Коли в першу чергу відбувається погашення основної суми кредиту, а процентна ставка встановлюється на рівні 0,01% річних, позичальникові необхідно сплатити не менше 10% від суми кредитної заборгованості, розрахованої на дату звернення. Непогана схема для бажаючих документально обілитися в бюро кредитних історій, але тільки на термін ліквідації банку.
Зазначу, що днями ФГВФО задекларував удосконалення політики у сфері продажу прав вимоги. Поліпшення зазнали підходи до формування пакетних пропозицій – тепер всі непродані за голландською схемою кредити в подальшому будуть продаватися тільки в складі пулу, сформованого за принципом спільності ознак, таких як регіон, валюта, місцезнаходження предмета застави, тощо.
Пул буде формуватися не менше ніж 10 активами на суму 30 млн грн.
У випадку непродажу і такого «діаманту» оптова пропозиція укрупниться до суми вже 100 млн грн.
Попит на подібні пули спрогнозувати неважко, і тому, мабуть, в цілях боротьби з тими, хто грає на радикальне зниження, додано вимогу про те, що в ході аукціону вартість пулу може впасти не більше ніж вдвічі від стартової.
Зміни яскраво характеризують ситуацію з торгами в цілому – з кінця минулого року фонд виставляв на торги понад 10 тис. іпотечних кредитів фізосіб із загальним боргом близько 1 млрд USD. Реалізував лише 1,6 тисячі на 2 млрд грн. Тобто 16% у штуках на 7,5% в грошах.
При цьому середній рівень зниження вартості від балансового боргу склав приблизно 75%! Зрозуміло, що з рештою 84% кредитів треба було щось робити, і рішення виявилося багато в чому схоже з продажем овочів радянським магазином – вибору немає і товар слабокондиційний з терміном придатності, що минув, хоча в
середньому – номінально недорого.
середньому – номінально недорого.
Але в перерахунку ціни на якісну одиницю вгадати рівень попиту буде нескладно.
Зазначу, що в оглядах банківського сектору НБУ частину непогашених валютних іпотечних кредитів окремо не виділяє.
Ймовірно, що зробити це не так просто у зв’язку з виходом частини банків з ринку, яких зі 180 в 2009 році сьогодні залишилося всього 82, переходом на нові стандарти та іншими тонкощами.
Проблема хоч і не є титульною в порядку денному, тим не менше потребує вирішення, і чим швидше, тим краще, бо проблемні кредити псують банкам статистику і обмежують громадян у реалізації власних економічних ініціатив.
Та й іміджу фінансової системи країни питання не приносить позитиву. При цьому важливо розуміти, що ринок нерухомості за 10 років змінився.
Наприклад, старий фонд населення великих міст нерідко змінює на новобудови з суто суб’єктивних причин бажання самого факту проживання в новому будинку і можливостей це реалізувати. На вторинному ринку вивільняються помітні площі, що не може не впливати на ціни.
Очевидно, що фіксувати збитки ані банки, ані позичальники не хочуть. Але і ручне регулювання правової сфери, коли в законодавство, чинне на момент укладення договорів, вносяться цільові зміни, що істотно змінюють положення сторін, не мотивує населення.
У свою чергу нерозуміння позичальниками економічної суті відносин, у які вони вступають, саме по собі не повинно ставати індульгенцією від юридичних наслідків.
Але і підходи фінансово-кредитних установ у просуванні продуктів залишали бажати кращого.
***
Загальний фінансово-правовий підсумок цих непростих взаємин, найімовірніше, необхідно підбивати з позицій фундаментальної правової практики з даних питань.
Важливо розуміти, що відповідальність несеться 3 сторонами: державою як суб’єктом нагляду і правового регулювання, банками та самими громадянами.
Найбільш юридично адекватним і гуманним, хоча і дискусійним, шляхом вирішення ситуації могло б стати приведення законодавства у форму, що не передбачає радикальних привілеїв сторонам. З урахуванням перехідного періоду і обмеженнями за можливими зловживаннями правами.
Враховуючи соціальну відповідальність держави, критично передбачити фонд маневрового житла для найму на соціально-орієнтованих умовах повністю неплатоспроможними позичальниками з урахуванням сумлінності такого статусу.
Зазначене дозволить наблизитися до верховенства права не тільки в питаннях фінансових взаємовідносин, що не може не сприяти цілям реорганізації фінансового сектору.
Це в цілому повинно покращити міжнародний інвестиційний імідж країни в очах потенційних інвесторів, сильно постраждалий на прикладах банківської і страхової сфер, куди спочатку іноземний капітал і входив суттєвими обсягами з урахуванням власне розуміння концепції правової держави.
Андрій Зінченко, доктор філософії в галузі економіки, доцент кафедри фінансів Національного університету суднобудування, магістр державного управління (MPA)
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
